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Wohnungssuche: Untervermietung- Darf ich das als Mieter überhaupt

Untervermietung – darf ich das als Mieter überhaupt?

Die Wohnung ist zu groß (geworden) und ein Zimmer könnte eigentlich noch zusätzliches Geld einbringen? Währen eines längeren Urlaubs oder eines Auslandsaufenthalts von mehreren Monaten steht die Mietwohnung leer? Viele Mieter kommen in solchen Situationen auf die Idee, die angemietete Wohnung unterzuvermieten, um die Haushaltskasse aufzubessern oder sogar Profit aus den leerstehenden Räumen zu schlagen. Aber ist das überhaupt erlaubt? Kann der Vermieter mir hier einen Strich durch die Rechnung machen? Welchen Unterschied macht es, die Wohnung über AirBnB & Co. für Touristen anzubieten oder an Freunde unterzuvermieten?

Untervermietung an nahe Angehörige

Nahe Familieangehörige – dazu zählen Eltern, Ehepartner und eigene Kinder – dürfen ohne spezielle Einwilligung des Vermieters untermieten. Gleiches gilt für Pflegepersonal, das rund um die Uhr da sein muss. Bereits bei Geschwistern und Lebenspartnern greift die Einordnung als nahe Angehörige in diesem Sinne aber nicht mehr, sodass hier eine ausdrückliche Einwilligung des Vermieters vor Untervermietung nötig ist.

In jedem Fall besteht dem Vermieter gegenüber eine Informationspflicht, darüber, wer in der Wohnung einzieht und wer dort wohnt. Der nachvollziehbare Grund hierfür ist, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat in Kenntnis gesetzt zu werden, wenn sich etwas an der Bewohnersituation ändert. Zudem kann sich ein neuer Bewohner nur dann rechtmäßig beim Amt mit seinem Wohnsitz melden, wenn die unterschriebene Wohnungsgeberbestätigung vom Vermieter vorliegt.

Untervermietung eines Teils der Wohnung

Gemäß § 553 BGB kann der Mieter während der Mietzeit ein berechtigstes Interesse daran entwickeln, einen Teil der Wohnung (z. B. ein Zimmer) unterzuvermieten und hätte dann einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters hierzu. Wirtschaftliche Gründe, wie beispielsweise ein Jobverlust und entsprechende Einkommenseinbuße, können für ein berechtigstes Interesse des Mieters sprechen, die Wohnung aufrechtzuerhalten, indem z. B. ein Zimmer weitervermietet wird. Darüber hinaus kommen auch persönliche Gründe für eine teilweise Untervermietung der Wohnung in Betracht. Der Einzug eines Partners ist hier ein klassisches Beispiel.

Natürlich besteht auch für diese Fälle eine Informationspflicht dem Vermieter gegenüber. Um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden, die das Mietverhältnis nachhaltig belasten würden, sollte auch eine teilweise Untervermietung immer mit dem Vermieter im Vorhinein ausführlich besprochen werden. Auch wenn das Gesetz davon spricht, dass beim Vorliegen eines berechtigten Interesses der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung von Teilen der Wohnung verlangen kann, ist es in jedem Fall empfehlenswert in den Dialog zu gehen und nicht auf ein vermeintlich bestehendes Recht zu vertrauen und zu pochen.

Wichtig zu wissen ist auch, dass der Mieter sich nicht in jedem Fall grenzenlos auf ein berechtigtes Interesse an einer teilweisen Untervermietung beziehen kann. Es kommt beispielsweise in Betracht, dass die Wohnung schlichtweg zu klein für einen Zuwachs an Bewohnern ist, und dass somit dem Vermieter eine solche Veränderung nicht zumutbar wäre. Um ganz sicher zu gehen, müssen die Interessen des Vermieters für den individuellen Fall mit denen des Mieters abgesprochen werden.

Untervermietung der kompletten Wohnung

Der Mieter hat primär kein Recht auf die Untervermietung der ganzen Wohnung. Dies erscheint logisch, wenn man sich vor Augen führt, dass der Mieter die Wohnung ja für eigene Wohnzwecke angemietet hat und sich auch zum sorgfältigen Umgang mit dem Wohnobjekt verpflichtet hat. Der Vermieter rechnet damit, dass derjenige, dem er die Wohnung zum Gebrauch gegen die Mietzahlung überlassen hat, auch der Bewohner ist. Ein Bewohnerwechsel ohne die Einwilligung des Vermieters macht also im gegenseitigen Interesse und im Sinne der Mietvereinbarung keinen Sinn. Als Mieter ist hier höchste Vorsicht geboten, da eine Untervermietung den Vermieter unter Umständen zur Kündigung berechtigen kann.

Untervermietung an Touristen über AirBnB & Co.

Auch hier gilt das zuvor Erläuterte: der Mieter mietet eigentlich, um die Wohnung selbst zu bewohnen und nicht, um ein lukratives Geschäft aus der Untervermietung zu machen. Wenn also ein Zimmer oder die ganze Wohnung an ständig wechselnde Bewohner untervermietet werden soll, ist davon auszugehen, dass die Erlaubnis des Vermieters benötigt wird. Achtung: der Verstoß gegen das Verbot einer Untervermietung ohne die Erlaubnis des Vermieters geschieht bereits mit dem Anbieten der Wohnung zur Untervermietung (auf den einschlägigen Portalen).

In den vergangenen Jahren hat sich die Anzahl der Privatwohnungen oder -zimmer, die an Touristen vermietet wird, gerade auch in belebten Städten, vervielfacht. Natürlich ist im Ergebnis mit der Zahlung einer Übernachtungspauschale für kurze Zeiträume die Einnahme pro Nacht größer, als wenn für einen langen Zeitraum vermietet wird. Diese Gleichung haben auch viele Mieter für sich entdeckt und zu nutzen versucht.

Hierbei ist aus Sicht des Mieters große Vorsicht geboten:

  • eine unrechtmäßige Vermietung, die zudem (wie dargelegt), auch noch lukrativ sein kann, ist unter Umständen als Gewerbe zu sehen. Damit bräuchte der Mieter nicht nur eine offizielle Gewerbeerlaubnis von der Stadt, sondern auch unbedingt eine Erlaubnis vom Vermieter zum Betreiben des Gewerbes. Anderenfalls drohen Geldbußen (von der Stadt) und/oder eine (fristlose) Kündigung vom Vermieter (bei ungefragter und unrechtmäßiger Nutzung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken). Außerdem ist es grundsätzlich problematisch, Wohnraum ohne explizite Erlaubnis als Ferienwohnungen oder Gasträume zu nutzen. Hier greift in vielen Städten das sogenannte Zweckentfremdungsverbot, nachdem genehmigter Wohnraum auch als solcher genutzt und nicht für gewerbliche oder touristische Zwecke verwendet werden soll. Dann drohen schnell hohe Bußgelder.
  • Egal ob rechtmäßige Untervermietung oder nicht: für Schäden, die von einem Untermieter an der Wohnung gemacht werden, steht letztendlich der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber gerade. Zwischen dem Untervermieter und dem Vermieter besteht nämlich in der Regel kein Vertragsverhältnis, sodass alle Schäden an der Wohnung dem Hauptmieter, dem die Wohnung ja bei Mietvertragsbeginn vom Vermieter überlassen wurde, zuzurechnen sind.


Fazit

“Alleingänge” können für den Mieter teuer werden und sogar zur Kündigung führen. Wer als Mieter ernsthafte Absichten zur Untervermietung hat, sollte diese mit dem Vermieter besprechen. Gerade um ein gutes Mieter-Vermieter-Verhältnis aufrechtzuerhalten, ist eine offene Kommunikation wichtig. Gemeinsam kann dann besprochen werden, was möglich ist und wie beide Seiten möglichst sicher sind, dass die Wohnung in einem guten Zustand bleibt und keine Probleme entstehen.

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