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Wohnungssuche: das 1x1 der Mieterhöhung- klassisch, index oder staffel?

Das 1×1 der Mieterhöhungen – gestaffelt, indexiert oder lieber dem Vermieter überlassen?

Welche Arten der Mieterhöhung gibt es und für welche Mietobjekte kommen Sie in Betracht?

Grundsätzlich kann die Miete den gesetzlichen Bestimmungen entsprechend vom Vermieter erhöht werden oder alternativ per Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart sein. Eine Mieterhöhung darf generell nur bei freifinazierten Wohnraummietobjekten erfolgen. Das heißt, die im Folgenden angesprochenen Regelungen zur Mieterhöhung sind nicht ohne Weiteres auf Mietverhältnisse in Sozialwohnungen/öffentlich geförderte Wohnungen, Untermietverhältnisse und gewerblich genutzte Wohnungen anwendbar.

Warum wird eine Mieterhöhung durchgeführt?

Dem Interesse des Mieters für möglichst wenig Geld in einer möglichst schönen Wohnung zu wohnen steht das Interesse des Vermieters entgegen, für die angebotene Wohnung eine entsprechende Zahlung zu erhalten. Immobilieneigentümer kämpfen mit immensen Immobilienpreisen und steigenden nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Entsprechend hoch sind auch die mit dem Eigentum verbundenen Kosten. Auch wenn der Vermieter diese gewissenhaft kalkuliert, kann er nicht ausschließen, dass die Kosten mit der Zeit weiter steigen und seinen “Gewinn” an der Vermietung minimieren.

Zwischenfazit: Auf der einen Seite hat zwar der Mieter als schutzwürdigere Partei ein entsprechendes Interesse an langfristig bezahlbarem Wohnraum. Andererseits müssen auch die Investitions- und Kostenentscheidungen des Vermieters ins Gewicht fallen. Um das Vermieten für Eigentümer langfristig attraktiv zu gestalten, bietet das Mietrecht deshalb Lösungswege an, wie die Mieterhöhungen noch “im Rahmen” bleiben können und dennoch für den Vermieter mehr “abwerfen”.

Bis zu welcher Grenze kann die gesetzliche Mieterhöhung erfolgen?

Die Grenze der rechtmäßig durchführbaren Mieterhöhung richtet sich nach der Art des Mietverhältnisses. Wird nichts spezielles zu künftigen Mieterhöhungen im Mietvertrag festgelegt, orientieren sich etwaige Erhöhungen ausschließlich an den einschlägigen rechtlichen Vorschriften. Sollte die Mieterhöhung im Rahmen eines Staffel- oder Indexmietverhältnisses erfolgen, sind neben den rechtlichen Vorschriften vor allem die vertraglichen Vereinbarungen maßgebend, wenn es um die Bestimmung der neuen Miethöhen geht.

Zur Durchführung der Erhöhung wird generell die Nettomiete zugrunde gelegt. Zur eigentlichen Erhöhung gibt es dann folgende Möglichkeiten:

Die gesetzlichen Regelungen des BGB sehen eine Reihe an Vorgaben und Vorschriften zur Ausgestaltung der Erhöhung vor. Mögliche Gründe sind eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder eine Anpassung nach Sanierung bzw. Modernisierung. Unterschieden werden dabei Mieterhöhungen zur Anpassung an die sog. ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung/Sanierung (Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen müssen spätestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten angekündigt werden).

Gesetzlich vorgeschrieben ist eine maximale Erhöhung der Miete auf die sog. ortsübliche Vergleichsmiete. Dabei handelt es sich um einen Durchschnittswert, der aus den Mietzahlungen vergleichbarer Wohnobjekte in den letzten 4 Jahren ermittelt wird.

Um die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, darf der Vermieter innerhalb von 3 Jahren die Mietforderung um maximal 20 % erhöhen. Dabei handelt es sich um die sog. Kappungsgrenze. (Achtung: Kappungsgrenze gilt bei bestehenden Mietverhältnissen, Mietpreisbremse bei Neuvermietung). Ist die Kappungsgrenze erreicht, muss der Vermieter mit weiteren Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete weitere 3 Jahre warten. Zum Mieterschutz sieht die gesetzliche Regelung bezüglich der Kappungsgrenze vor, dass Bundesländer die Grenze in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten auf 15 % absenken dürfen. In Städten mit dieser Sonder-Kappungsgrenze darf die maximale Mieterhöhung in 3 Jahren nicht um mehr als 15 % erfolgen. Dies gilt unabhängig davon, ob dadurch die Anpassung an den Satz der ortsüblichen Vergleichsmiete realisiert wird oder nicht. Wichtig ist hierbei, dass die Mietpreiserhöhung sich an der tatsächlichen Wohnungsgröße orientieren muss. Der Form halber sollte diese im Mietvertrag vermerkt sein. Aber selbst bei einer Niederschrift im Mietvertrag bleibt es dem Mieter überlassen die Richtigkeit der Messungen zu überprüfen, sollte ihm eine Mieterhöhung zukommen, die er als an einer zu hohen Quadratmeterzahl gemessen erachtet.

In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Mieterhöhung sich zudem nicht auf eine Mietzahlung zuspitzen, die den Mietspiegel-Vergleichspreis um 20 % übersteigt. Diese Deckelung kann den Mieter sogar zur Herausgabe zu viel gezahlter Mietbeträge berechtigen.

Die Instandhaltung dient – alleine schon dem Namen nach – nur dazu, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu erhalten. Notwendige Reparaturen, wie beispielsweise der Austausch eines kaputten Fensters, fallen unter Instandhaltungsmaßnahmen. Für Instandhaltungen darf der Vermieter keine Mieterhöhung verlangen.

Eine Modernisierung berechtigt den Vermieter eine Mieterhöhung anzusetzen. Als Modernisierungsbeispiel dient der Anbau eines Balkons. Darin ist eine unmittelbare Verbesserung für den Mieter zu sehen, die sich der Vermieter per Mietzahlung abgelten lassen kann. Die energetische Sanierung berechtigt den Vermieter immer zu einer anschließenden Mieterhöhung. Da der Mieter Heizkosten sparen wird, hat er einen unmittelbaren Vorteil von dieser Verbesserung. Manche Fälle sind schwieriger in Instandhaltung und Modernisierung einzuordnen als die genannten Beispiele. Bei der Berechnung der neuen Miete ist zwischen zwei Varianten zu unterscheiden: Der Vermieter kann bis zu 11 % der aufgewendeten Modernisierungsinvestitionen auf die Nettojahresmiete aufschlagen. Diese Erhöhung in Form einer Modernisierungsumlage ist nicht zustimmungsbedürftig. Bei der Modernisierungsumlage sind weder der Mietspiegel, noch die Kappungsgrenze zu beachten. Der Vermieter kann jedoch auch nach erfolgter Modernisierung die Miete aufgrund des neuen Standards der Wohnung auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Diese Maßnahme ist jedoch zustimmungsbedürftig. Es gilt hierbei das zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete Erläuterte entsprechend.

Wann kann die gesetzliche Mieterhöhung durchgeführt werden?

Die Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete kann frühestens 15 Monate nach Einzug bzw. nach der letzten Mieterhöhung erfolgen. In der Praxis übersendet der Vermieter nach frühestens einem Jahr die Erhöhungsankündigung an den Mieter und muss zur Durchführung der Erhöhung dann eine Frist bis zur Erhebung der übernächsten Miete einräumen. Durch diese “Schonfrist” ergibt sich ein Zeitraum von 3 Monaten, der, addiert mit den 12 Monaten Mietverhältnis seit Einzug bzw. seit letzter Erhöhung, in Summe zu den 15 Monaten führt.

Der Vermieter hat dem Mieter die Erhöhung wegen Modernisierung schriftlich mitzuteilen. Die Erhöhung tritt dann 3 Monate später in Kraft. Insgesamt ist der Vermieter also verpflichtet bei einem Modernisierungsvorgang mit anschließender Mieterhöhung zwei Schreiben an den Mieter zu senden: Zunächst muss der Mieter 3 Monate vor Beginn der Modernisierungsarbeiten über deren Beginn und eine daraus resultierende Mieterhöhung unterrichtet werden. Anschließend muss (frühestens nach Abschluss der Arbeiten) der Mieter über die in 3 Monaten in Kraft tretende Erhöhung der Miete informiert werden. Unterbleibt eine ordnungsgemäße Ankündigung des Vermieters über die Modernisierung, verlängert sich der Zeitraum, bis die Mieterhöhung in Kraft tritt um weitere 6 Monate.

Wie ist die Mieterhöhung durch den Vermieter zu begründen ?

Um unrechtmäßige oder ungerechtfertigte Mieterhöhungen zu vermeiden, sieht das Gesetz eine Begründung hierfür vor. Diese muss in Textform, d. h. per Schreiben oder per Mail, erfolgen. Oftmals wird zur Begründung der Mietspiegel herangezogen.

Die im Mietspiegel enthaltenen Angaben ermitteln Städte und Gemeinden jeweils einmal pro Jahr per Umfrage und legen so ein Bild der “ortsüblichen” Mietpreise dar. Zum besseren Vergleich der Mietobjekte (und somit letztlich auch der Mietpreise) werden diese anhand von Größe, Baujahr, Lage und Ausstattung aufgeschlüsselt. Da der Mietspiegel öffentlich zugänglich ist, muss er als “Beweismittel” und Basis für die Begründung der Mieterhöhung nicht an den Mieter mitgeschickt werden. Wichtig ist aber, dass eine formell korrekte Zugrundelegung des Mietspiegels nur erfolgen kann, wenn dieser auch für die betreffende Gemeinde bzw. die betreffende Stadt vorliegt. Ein Verweis auf Mietspiegel benachbarter oder nahe gelegener Gebiete ist keine Begründungsgrundlage und rechtfertigt die Preisanpassung an dortige Preise nicht.

Alternativ kann der Vermieter die Mietpreiserhöhung auch auf Basis drei vergleichbarer Wohnungen begründen. Die Vergleichsmietwohnungen müssten so benannt sein, dass der Mieter sie leicht finden könnte. Theoretisch ist diese Möglichkeit ausreichend, um sich ein Bild über vergleichbar hohe Mieten einzuholen. Ob diese Variante jedoch aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht bereits überholt und deshalb weder von Vermieterseite richtig durchführbar noch von Mieterseite richtig nachvollziehbar ist, bleibt fragwürdig.

Bei der Modernisierung/Sanierung ist zunächst keine ausführliche Begründung über die neue Miethöhe erforderlich, jedoch ist der Mieter zur Einsichtnahme in die Modernisierungsrechnungen berechtigt, um nachvollziehen zu können, ob die Höhe der zukünftigen Mietzahlungen gerechtfertigt ist.

Muss der Mieter der gesetzlichen Mieterhöhung zustimmen und hat er ein Recht auf Verweigerung der Erhöhung?

Die schriftliche Ankündigung der (gesetzlichen) Mieterhöhung durch den Vermieter muss eine Aufforderung zur Zustimmung des Mieters enthalten.

Für die Zustimmung und letztlich die Überprüfung der Begründung müssen dem Mieter ein Zeitraum eingeräumt werden. Die Berechnung des Zustimmungszeitraums errechnet sich aus dem Tag des Zugangs des Erhöhungsschreibens und endet mit Ablauf des übernächsten Monats. Es ergibt sich also automatisch ein Zeitraum von mindestens 2 und höchstens knapp 3 Monaten.

Die Zustimmung des Mieters kann nur dann rechtmäßig verweigert werden, wenn die Mieterhöhungsbegründung auf unwahren Tatsachen bzw. Begründungen beruht. Sollte der Mieter seine Zustimmung zu einer rechtmäßigen Mieterhöhung nicht erteilen, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen. Er kann nicht einfach einseitig die erhöhte Miete verlangen.

Wie und in welcher Form der Mieter seine Zustimmung erteilt, bleibt ihm frei überlassen. Somit kann die Zustimmung mündlich oder auch schriftlich erfolgen; eine wiederholte Überweisung der neuen Miethöhe zu den vereinbarten Fälligkeitszeitpunkten ist auch als (konkludente) Zustimmung denkbar.

In welchen Fällen besteht bei der gesetzlichen Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht?

  • Sonderkündigungsrecht bei Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete: Auch wenn der Mieter bei einer rechtmäßigen Mieterhöhung mehr oder weniger zur Zustimmung verpflichtet sein wird, gewährt ihm die Rechtslage an dieser Stelle ein Sonderkündigungsrecht. Aufgrund der Änderung wesentlicher Vertragsvereinbarungen, wie es die Miethöhe beim Mietvertrag nun mal ist, soll der Mieter also nicht gezwungen sein, das Mietverhältnis unter den neuen Bedingungen aufrechterhalten zu müssen.
  • Sonderkündigungsrecht bei Modernisierung/Sanierung: Dem Mieter steht bei einer Erhöhung wegen Modernisierung ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht zu. Macht er davon Gebrauch, belaufen sich die für den Restzeitraum zu zahlenden Miethöhen nur auf das vertraglich Vereinbarte; die Erhöhung greift dann während der Vertragsrestlaufzeit nicht mehr.

Was ist eine Indexmiete und was muss ich dabei beachten?

Die Vereinbarung einer Indexmiete erfolgt im Mietvertrag. Der Mieter muss sich dann auf jährliche Mieterhöhungen einstellen, die sich an der Inflationsrate orientieren. Die Indexmiete berechnet sich anhand der vereinbarten Basismiete und der Wertentwicklung des Verbraucherpreisindexes. Das statistische Bundesamt ermittelt den Verbraucherpreisindex jährlich. Dabei wird die durchschnittliche Preisveränderung aller Waren und Dienstleistungen gemessen, die private Haushalte “konsumieren”.

Über den Verbraucherindex hinausgehende Mieterhöhungen, wie beispielsweise die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, sind nicht rechtlich durchsetzbar. Modernisierungsmaßnahmen können bei Indexmietverhältnissen nur dann rechtmäßig auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Maßnahmen gesetzlich oder behördlich angeordnet waren. Außerdem ist die Index-Mieterhöhung nach oben gedeckelt: sie darf nicht höher ausfallen als die jährliche Inflationsrate.

Der Vermieter muss keine argumentative Begründung für die Anpassung an den Verbraucherindex vorlegen. Dennoch ist er zu einer schriftlichen Erklärung darüber verpflichtet, dass und mit welchem Geldbetrag sich a) der Verbaucherpreisindex geändert hat und b) die Miete erhöhen wird. Enthält die schriftliche Ankündigung die zuvor benannten Kriterien, tritt die Erhöhung mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens in Kraft.

Die Miete muss nach erfolgter Erhöhung ein Jahr unverändert bleiben, bevor eine erneute Erhöhung möglich ist. Anders gesagt: eine Anpassung der Indexmiete kann maximal einmal jährlich vollzogen werden.

Die Zustimmung des Mieters zur jeweiligen Index-Mieterhöhung ist nicht erforderlich. Der Mieter hat der Preisanpassung der Mietzahlungen bereits bei Abschluss des Mietvertrags durch seine Unterschrift zugestimmt.

Wie jede Variante, bietet die Indexmiete Vor- und Nachteile. Einerseits besteht Planungssicherheit für Mieter und Vermieter. Zudem handelt es sich um ein einfaches und wenig konfliktanfälliges Verfahren. Andererseits sind weitergehende Mieterhöhungen ausgeschlossen, sodass der Vermieter im Falle von zwangsläufig anstehenden hohen Modernisierungskosten auf seinen Kosten „sitzen“ bleibt, da die Indexmietvereinbarung in vielen Fällen nicht zur Modernisierungskostenumlage berechtigt. Andererseits kann die Indexmiete auf unbestimmte Zeit vereinbart werden. Sollten die Lebenshaltungskosten und somit der Verbaucherpreisindex rapide steigen, können unter Umständen auch höhere Mietsteigerungen als solche gemessen an der Netto-Vergleichsmiete entstehen.

Was ist eine Staffelmietvereinbarung und was muss ich dabei beachten?

In einem Staffelmietvertrag werden bereits die Höhen für die Miete für bestimmte Zeiträume in der Zukunft verbindlich festgelegt. Wichtig ist, dass der Mietvertrag für die gestaffelten Zeiträume bereits Beträge in Geld festlegen muss. Pauschale Erhöhungen z. B. um gewisse Prozentsätze sind im Zuge eines Staffelmietvertrags nicht zulässig. Außerdem muss der Zeitpunkt der Erhöhung unstrittig aus der Formulierung hervorgehen.

Die Grenze der vereinbarten Mieterhöhung bemisst sich an der jeweiligen Mietstaffel. Über die Staffelungen hinausgehende Mieterhöhungen, beispielsweise wegen Modernisierung, sind nicht rechtmäßig. Eine Beachtung der Kappungsgrenze muss nicht erfolgen, lediglich eine Preisüberhöhung gemessen an der ortsüblichen Vergleichsmiete sollte bei der Planung der Mietpreisstaffeln nicht gänzlich außer Acht gelassen werden.

Den Vermieter treffen weder Pflichten zur Begründung der Staffel-Mieterhöhung, noch muss er den Mieter in irgendeiner Weise zur Zahlung der Erhöhungen auffordern. Die Miete wird automatisch bei den vereinbarten Zeitpunkten auf die entsprechenden Staffelpreise erhoben.

Die vereinbarten Mietstaffeln müssen mindestens ein Jahr unverändert Bestand haben. Staffelmietvereinbarungen dürfen für maximal 10 Jahre vereinbart sein und für maximal diesen Zeitraum Staffel-Mieterhöhungen vorsehen.

Die Zustimmung ist bereits bei Vertragsabschluss für alle im Mietvertrag aufgelisteten Mietstaffeln der kommenden Jahre erfolgt. Mit seiner Unterschrift unter dem Mietvertag hat der Mieter somit den kommenden Erhöhungen rechtmäßig zugestimmt.

Die Staffelmiete bietet diverse Vor- und Nachteile. Aufgrund der stetigen Veränderungen durch ein- bzw. ausziehende Mieter wird es selten der Fall sein, dass die höherpreisigen Staffeln zu zahlen sein werden – darin liegt gleichzeitig ein Vor- und ein Nachteil. Zudem müssen auch Bewohner von Sozialwohnungen mit Staffelmietvereinbarungen rechnen. Diese enthalten darüber hinaus regelmäßig den Ausschluss der ordentlichen Kündigung für einen gewissen Zeitraum.

Fazit & Empfehlung

Auch wenn dem Mieter etwaige Mieterhöhungen eher lästig erscheinen mögen, ist aus objektiver Sicht auch das Interesse des Vermieters an einer Erhöhung ersichtlich. Die rechtlich geschaffenen Möglichkeiten zu fairen Erhöhungen bieten eine Vielzahl von Gestaltungsmöglichkeiten. Dennoch lassen sie die Schutzwürdigkeit des Mieters nicht aus den Augen. Insgesamt sollte ein Kompromiss zwischen den widerstreitenden Interessen der Vertragsparteien Mieter und Vermieter geschaffen sein. Als dennoch schwächere Partei sollte der Mieter seine Rechte immer kennen und sorgfältig überprüfen. Gerade auch, ob diese im Rahmen der Mieterhöhung eingehalten werden.

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