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Renovierung bei Auszug - Welche Pflichten haben Sie?

Renovierungspflicht bei Ein- & Auszug – gestrichen?! – Schönheitsreparaturen, notwendige Renovierungen und fachgerechte Durchführung

Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind bestimmte, rein dekorative, oberflächliche Arbeiten an einer vermieteten Wohnung, die erforderlich sind, um die bei vertragsgemäßem Gebrauch unausweichlichen Abnutzungen zu beseitigen. Darunter fällt beispielsweise das Streichen oder Tapezieren der Decken, Wände, Türen und Heizkörper. Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen hingegen: Abschleifen und Versiegeln von Holzfußböden, Erneuerung und Grundreinigung von Teppichböden, Renovierung von mitvermieteten Kellerräumen, Streichen des Hausflurs und anderer Gemeinschaftsräume.

Wer muss Schönheitsreparaturen durchführen bzw. bezahlen?

Im Fokus von Rechtsstreitigkeiten stehen Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen meist dann, wenn unklar ist, ob die Arbeiten erforderlich sind und wer sie durchzuführen hat.

Dem Gesetz nach fallen Schönheitsreparaturen in den Pflichtbereich des Vermieters, da diese als Instandhaltungsmaßnahmen zu werten sind. Vertragliche Vereinbarungen nach denen der Mieter für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist, sind dennoch durchaus üblich. Solche Klauseln standen und stehen weiterhin im Fokus der Rechtsprechung und sind nicht immer eindeutig wirksam.

Was sagt die Rechtsprechung?

Bezüglich Schönheitsreparaturen und einer Renovierungspflicht vollführt der BGH eine mieterfreundliche Rechtsprechung. Dafür spricht auch, dass das Mietrecht eigentlich Mieterschutzrecht ist und Sie als Mieter und damit schwächere Partei schützen soll.

Unwirksam ist beispielsweise die Vereinbarung von starren Fristen. Typischerweise liegen starre Fristen dann vor, wenn der Mietvertrag von vorne herein regelt, dass beispielsweise alle 3 Jahre gestrichen werden muss. Dieser starre Zeitplan spiegelt nicht den tatsächlichen Renovierungsbedarf der Wohnung wieder, da diese sich individuell gestaltet und nicht pauschalisiert werden kann. Aus demselben Grund sind Endrenovierungsklauseln wie etwa „Der Mieter übernimmt die Wohnung frisch gestrichen in neutralen Farben und muss sie entsprechend zurückgeben.“ unwirksam.

Besteht eine Renovierungspflicht für mich bei Einzug?

Generell gilt: wer ohne Ausgleich vom Vermieter in eine unrenovierte Wohnung zieht, ist während oder nach der Mietzeit nicht zu Renovierungsarbeiten verpflichtet. Das ist so zu begründen, dass es dem Mieter nicht zugemutet werden kann, dass er evtl. zusätzlich noch Renovierungen für Vormieter übernimmt und letztendlich die Wohnung in einen besseren Zustand versetzt, als sie ihm übergeben wurde. An dieser Rechtslage ändert auch eine gegenteilige Vereinbarung im Mietvertrag nichts. Eine solche ist schlichtweg unwirksam.

Besteht eine Renovierungspflicht für mich bei Auszug?

Selbst wenn der Mieter eine renovierte Wohnung bezogen hat, sind die häufig verwendeten Renovierungsklauseln oftmals unwirksam, sodass der Mieter letztendlich doch nicht renovieren muss. Schönheitsreparaturen sind laut Mietvertrag eine Hauptleistungspflicht. Wenn hier der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt, muss der Vermieter zunächst eine Nachfrist setzen, bevor er beispielsweise die Kosten für die Beauftragung eines Malers vom Mieter zurückverlangen kann. Der Vermieter muss dem Mieter also zunächst die Möglichkeit geben, den Schaden selber zu beseitigen, bevor ein teurer Maler hinzugezogen wird. Alle anderen Schäden sind übrigens von der Obhutspflicht (=Nebenpflicht) des Mieters umfasst und dafür bedarf es laut BGH keiner Nachfristsetzung.

Wenn Sie mit dem Vermieter ein vernünftiges Verhältnis während der Mietvertragslaufzeit gehabt haben, werden sich bei Auszug idR auch keine Komplikationen ergeben.

Wann gilt eine Renovierung oder Reparatur als fachgerecht?

Fachgerecht bedeutet nicht laien- oder fehlerhaft, aber auch nicht professionell, also eine Ausführung in mittlerer Art und Güte. Die Arbeiten können vom Mieter ausgeführt werden, wenn das Ergebnis einer fachgerechten Ausführung entspricht. Beispiele für nicht fachgerechte Renovierungsmaßnahmen sind Falten oder Luftblasen in der Tapete, übermalte Fensterrahmen, Türbeschläge, Fensterbeschläge, nicht deckender oder fleckiger Farbanstrich und Farbkleckse & -spritzer auf Böden oder Fenstern. Erwartet wird auch ein Anstrich in einer neutralen Farbe (weiß oder pastell), also eine helle, unaufdringliche Farbe. Die Farben müssen so sein, dass eine Wiedervermietung ohne Weiteres möglich ist. Als Maßstab ist hier die übliche Geschmacksvorstellung zugrunde zu legen.

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