Teil 1: Meine Nebenkostenabrechnung verstehen & mit wertvollem Tipps jeden Monat Geld sparen
Die Nebenkostenabrechnung liegt im Briefkasten und Sie verstehen recht wenig von den aufgelisteten Zahlen und Kostenpositionen? Welche Nebenkosten darf der Vermieter mir als Mieter überhaupt im Rahmen der Nebenkostenabrechnung berechnen? Wir haben eine Übersicht zur Nebenkostenabrechnung mit dem wichtigsten Basis-Wissen und zusätzliche Tipps zum Sparen von Strom & Gas für Sie zusammengestellt!
Was ist eine Nebenkostenabrechnung?
In der Nebenkostenabrechnung stellt der Vermieter die entstandenen Nebenkosten auf. Die Abrechnung bezieht sich immer auf das vergangene Kalenderjahr und verrechnet die bereits gezahlten monatlichen Nebenkostenabschläge mit noch ausstehenden bzw. zu viel gezahlten Beträgen. Im Ergebnis kommt somit für den Mieter eine zu leistende Nachzahlung oder eine Rückzahlung zustande.
Was sind Nebenkosten?
Nebenkosten sind Kosten, die dem Vermieter durch das Eigentum an seiner Immobilie entstehen. Für die meisten dieser Kosten ist er berechtigt, sie sich vom Mieter zurückzuholen, der Mieter ja in der Wohnung lebt. Dann sprechen wir von umlagefähigen Kosten. Was man umgangssprachlich als Nebenkosten bezeichnet, sind jedoch eigentlich Betriebskosten.
Manchmal werden auch die Verbrauchskosten für Wasser, Strom und Gas über den Vermieter abgerechnet. Dann zahlt der Mieter auch monatliche Abschläge für Verbrauchskosten an den Vermieter. Die vorgeleisteten Beträge werden anschließend im Zuge der jährlichen Betriebskostenabrechnung verrechnet. Oftmals bezieht der Mieter Gas und Strom auch direkt über den Anbieter. Dann zahlt er monatliche Abschläge direkt an den Anbieter und erhält je nach Verbrauch am Ende des Jahres eine Abrechnung mit einer Forderung oder einer Gutschrift. Hier werden ebenfalls die vorgeleisteten Beträge direkt mit den tatsächlich entstandenen Kosten verrechnet.
Welche Kosten sind umlagefähig?
Welche Kosten auf den Mieter umlagefähig sind, wird in der Betriebskostenverordnung geregelt. ABER: Umlagefähig sind Nebenkosten immer nur dann, wenn sie auch explizit im Mietvertrag als umlegbar aufgeführt sind. Mit Abschluss des Mietverhältnisses wird also bereits der Rahmen geschaffen, in dem der Vermieter nachher abrechnen darf. Wenn allgemeine Formulierungen verwendet werden, wie beispielsweise: “Der Mieter trägt die Betriebskosten”, dann werden diese auf den Kreis der nach Betriebskostenverordnung abrechenbaren Kosten festgelegt.
Gemäß der Betriebskostenverordnung, auf die der Mietvertrag auch verweisen kann, sind folgende Kosten prinzipiell umlagefähig:
- Grundsteuer
- Betriebskosten für Fahrstühle
- Müllbeseitigung und Straßenreinigung
- Gebäudereinigung
- Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Kosten für Waschräume zum Gemeinschaftsgebrauch
- Beleuchtungskosten
- Kosten für Entwässerung
- manche Versicherungsbeiträge
- Heizung und Warmwasser (anteilig)
- Kaltwasser
- Kosten für Schornsteinfeger
- Kosten für Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen
- Hausmeisterkosten
- sonstige Betriebskosten
Nicht umlagefähig sind hingegen Verwaltungskosten für Grundstücke, da diese bereits mit Eigentum entstehen und nicht unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen. Reparatur- und Instandhaltungskosten können zumindest nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden und bedürfen einer Einzelfallregelung.
Welche steuerlichen Auswirkungen haben die Nebenkosten auf mich als Mieter?
Bestimmte Nebenkosten sind bis zu einer Höhe von 1.200€ (Stand 17.09.2019) steuerlich absetzbar. Dazu zählen beispielsweise Handwerkerleistungen oder haushaltsnahe Dienstleistungen (Gartenpflege, Winterdienst, Treppenhausreinigung). Höchstbeträge zum steuerlichen Absetzen variieren und sind individuell zu prüfen. Zudem ist wichtig zu wissen, dass nur Kosten abgesetzt werden können, die per Überweisung oder Lastschrift gezahlt wurden.
Was sind sonstige Nebenkosten?
Sonstige Nebenkosten sind ein schwammiger Begriff. Für diese Kostenposition dürfen nur Beträge abgerechnet werden, die wiederholt anfallen und nicht bereits durch andere Positionen in der Betriebskostenverordnung abgedeckt sind. Dies schließt beispielsweise Kosten für den Pförtner, Wartungskosten oder Kosten für Alarmanlagen, Feuerlöscher oder Rauchmelder mit ein.
Wie kann ich Nebenkosten sparen?
Gerade wenn Sie die Nebenkosten für Heizung und Strom selbst anmelden, können Sie bares Geld sparen. Viele Anbieter bieten einen Wechsel- und/oder einen Neukundenbonus an. Durch häufiges Wechseln des Anbieters kann man als Mieter von günstigeren Konditionen Gebrauch machen.
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Intelligente Apps und Geräte an der Heizung minimieren zusätzlich den Verbrauch und heizen nur dann, wenn es nötig ist und wenn sich jemand in der Wohnung aufhält. Weitere Tools, wie Wasserspar-Duschköpfe und neuere Wasch- & Geschirrspülmaschinen, sind zudem energieeffizient und kostensparend.
Fazit
Bereits mit wenigen Informationen zur Nebenkostenabrechnung kann der Mieter ein besseres Verständnis darüber verlangen, was ihm da vom Vermieter vorgelegt und zur Zahlung verlangt wird. Mit den richtigen Spar-Tipps & Tricks kann man als Mieter an wichtigen Stellschrauben zur Kostenersparnis drehen und so das Bestmögliche für sich selbst rausholen.
