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Makler Insights aus der Praxis: Chaos bei Mieterwechsel

VonACC Immobilien Consulting

Makler Insights aus der Praxis: Chaos bei Mieterwechsel

Der Mietvertrag ist unterschrieben und der Umzug in die neue Wohnung bereits geplant. Was passiert aber, wenn die Vormieter plötzlich doch länger in der Wohnung bleiben wollen oder sogar müssen? Muss mein neuer Vermieter sich an den Mietvertrag mit mir halten oder viel eher an die Wünsche der alten Mieter, die er ja viel länger kennt?

Der Praxisfall

Erst vor wenigen Tagen haben uns Kunden relativ ratlos angerufen. Grund war ein Fall, wie er in der Praxis nicht selten vorkommt: nach der erfolgreichen Suche neuer Mieter ist der Mietvertrag mit ihnen bereits unterschrieben und der Einzug ist geplant. Übergangslos sollen die neuen Mieter die Wohnung am Ende der Kündigungsfrist der alten Mieter übernehmen. So zumindest der Plan und die dazu gemachten vertraglichen Vereinbarungen. Die alten Mieter müssen jetzt aber doch länger in der Wohnung bleiben und die Vermieterin hat ihnen, weil sie jahrelang unkomplizierte Vertragspartner und Bewohner waren, direkt zugesagt, dass dies realisierbar ist. Ganz praktisch ist auch, dass die neuen Mieter selbst noch einen einmonatigen Zeitraum der Doppelmiete für den Wohnungswechsel miteinkalkuliert haben und somit bei eigentlichem Mietbeginn in der Wohnung nicht auf der Straße stünden. Dies hat natürlich das Regeln die Situation für den Vermieter enorm vereinfacht, weil es mehr Handlungsmöglichkeiten gab. Dennoch ist bei solchen Fällen für alle Beteiligte höchste Vorsicht geboten.

Problem: das alte Mietverhältnis

Zwischen dem Vermieter und dem Mieter besteht eine vertragliche Bindung durch den Mietvertrag, der den Mieter zum Bewohnen der Wohnung gegen die Zahlung einer Miete berechtigt. Mit der Kündigung, die regelmäßig 3 Monate vor Auszug beim Vermieter eingegangen ist, löst der Mieter das Vertragsverhältnis auf. Die Wohnung muss dann zum Ende des Vertragsverhältnisses wieder an den Vermieter zurückgegeben werden. In der Praxis findet das mit einem gemeinsamen Termin zur Wohnungsübergabe statt.

Was passiert aber, wenn der Mieter einfach länger in der Wohnung bleibt und diese eben nicht zurückgibt? Dann verlängert sich der Mietvertrag stillschweigend und gilt mit allen bestehenden Regelungen vorläufig fort. Der Vermieter duldet also sozusagen seinen Mieter weiter und lässt sich dafür über die Mietzahlungen abgelten. Richtig problematisch wird dies, wenn man den Zusammenfall mit dem neuen Mietverhältnis genauer unter die Lupe nimmt.

Problem: das neue Mietverhältnis

Der Vermieter hat bereits gemeinsam mit seinen neuen Mietern einen neuen Mietvertrag unterzeichnet und sich somit zur Vermietung seiner Wohnung ab einem bestimmten Stichtag verpflichtet. Wenn jetzt aber die alten Mieter noch weiter in der Wohnung hausen und sich deshalb deren Mietverhältnis quasi stillschweigend verlängert hat, bestehen aus Sicht des Vermieters gleich zwei Mietverträge zur selben Zeit, die er einzuhalten hat. Das Problem ist aber, dass der Vermieter hier ein und dieselbe Wohnung vermietet hat, was er natürlich parallel nicht machen kann. Er schuldet nämlich dem alten und dem neuen Mieter gleichzeitig die Gebrauchsüberlassung derselben Wohnung, was er schlichtweg nicht realisieren kann.

Welche Rechte haben die Mieter hier und was kann der Vermieter tun, um die Situation elegant zu lösen?

Rechte des alten Mieters

Dem alten Mieter ist der Vermieter prinzipiell ab vereinbartem Ende des Mietverhältnisses nicht mehr die Überlassung der Wohnung schuldig. Wenn also eine Einigung mit dem Vermieter darüber getroffen wird, dass der alte Mieter noch länger in der Wohnung bleiben darf, geschieht dies meistens aus Kulanz und wird in der Regel nicht noch einmal schriftlich fixiert. Ist die fortlaufende Nutzung der Mietwohnung über die vereinbarte Mietdauer hinaus beschlossene Sache und wird durchgeführt, bleiben die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag so bestehen.

Rechte des neuen Mieters

Wenn der Vermieter also dem alten Mieter gestattet, weiterhin in der Wohnung zu bleiben, während er eigentlich dem neuen Mieter das Bewohnen der Wohnung schuldet, muss er in der Regel für den Mehraufwand, der den neuen Mietern hierdurch entsteht, aufkommen. Dazu zählen dann Kosten wie höhere Anmietungskosten, um die Zeit der Zwischenmiete zu überbrücken, Zuschläge für erhöhte Umzugskosten oder etwa auch die Einlagerung der Möbel und das Hotel, das die neuen Mieter provisorisch beziehen. Darüber hinausgehende Schadensersatzzahlungen vom Vermieter an den neuen Mieter sind denkbar und variieren stark mit der Konstellation.

Was kann der Vermieter tun, um die Situation in der Praxis elegant zu lösen?

Eine gute Kommunikation mit allen Beteiligten ist wichtig. Für Situationen, in die mehrere Parteien involviert sind, ist es empfehlenswert, Alle an einen Tisch zu bekommen und ganz offen miteinander eine Lösung zu besprechen. Wenn die Lage ungefähr so ist, wie in unserem Praxisfall, wäre es denkbar, dass der Vermieter einfach eine händische Änderung zum Mietvertragsbeginn im Vertrag mit dem neuen Mieter vornimmt. Dies könnte idealerweise im Beisein des alten Mieters geschehen, dem ein Dreizeiler vorgelegt wird, in dem dieser sich endgültig zum Auszug zum “neuen” Mietbeginn seiner Nachfolger verpflichtet. Damit kann eine einvernehmliche Einigung angestrebt werden, die im Beisein aller Beteiligten schriftlich für beide Seiten erfolgt.

Auch wenn sich die Parteien bei einer offenen Kommunikation schnell über eine gemeinsame Lösung einig sind, sollte dies immer schriftlich fixiert werden. Durch Einhalten der Schriftform kann nachher klar bewiesen werden, welche Vereinbarungen letztendlich gelten. Ein zusätzliches Chaos wird so mit großer Wahrscheinlichkeit vermieden.*

 

*Beschrieben werden lediglich Praxistipps, die aus der Erfahrung zu einvernehmlichen Lösungen geführt haben. Darin ist keine Rechtsberatung zu sehen.

Über den Autor

ACC Immobilien Consulting administrator

ACC Immobilien Consulting gehört zu den erfolgreichsten Anbietern von Immobilien im Rhein-Main-Gebiet. Unser Hauptgeschäft ist die professionelle Vermittlung von privaten sowie gewerblichen Kauf- und Mietobjekten. Gegründet wurde ACC Immobilien Consulting von Jennifer Schwalm.

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