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Kleinreparaturen in der Mietwohnung

VonACC Immobilien Consulting

Kleinreparaturen in der Mietwohnung

Viele Mieter sind sich unsicher, wie sie am besten mit Schäden in der Wohnung verfahren. Ist es empfehlenswert schnell mal selbst Hand anzulegen, wenn eine Kleinreparatur fällig ist? Wer trägt die Kosten dafür im Endeffekt? Was muss der Mieter tun und was ist Aufgabe des Vermieters, wenn etwas in der Wohnung kaputt geht? – wir haben die wichtigsten Fakten über Kleinreparaturen kurz für Sie zusammengestellt. 

Was fällt unter den Begriff “Kleinreparaturen”?

Generell ist der Vermieter gesetzlich zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet. Den Mieter trifft insofern eine Informationspflicht, sollten Mängel oder Defekte auftreten, sodass der Vermieter dann im nächsten Schritt seiner Instandhaltungsverpflichtung nachkommen kann. Dennoch kann der Mieter vertraglich zur Beseitigung von kleineren Defekten an Gegenständen, auf die er häufigen und direkten Zugriff hat, verpflichtet werden. Dabei handelt es sich klassischerweise um solche Fälle, wo beispielsweise eine Toilettenspülung oder eine Steckdosenabdeckung kaputt gehen. Gibt es aber auch bei solchen Kleinreparaturen Grenzen, was dem Mieter zugemutet werden kann?

Bis zu welcher Höhe muss der Mieter die Kosten für die Kleinreparatur tragen?

Auch wenn hier die Rechtslage nicht komplett eindeutig ist, beinhaltet die von der herrschenden Rechtsmeinung vertretene Faustregel folgenden Inhalt: 

  • Eine einzelne Reparatur darf nicht teurer sein als 100€. 
  • Im Laufe eines Jahres muss der Mieter nicht mehr als insgesamt eine Nettokaltmiete für Kleinreparaturen aufwenden.

Wenn Sie also beispielsweise in einer 1-Zimmer-Wohnung mit einer Kaltmiete von 400€ wohnen, dann kann der Vermieter von Ihnen maximal erwarten, dass Sie über das Jahr verteilt 4 “größere” Reparaturen von jeweils maximal 100€ übernehmen.

Muss ich als Mieter die Zahlung von (Klein-)Reparaturen übernehmen, wenn es der Vermieter verlangt?

Dem Mieter ist zu empfehlen, dass er nicht blind auf alles vertraut, was der Vermieter von ihm verlangt. Prüfen Sie die Rechnungen, die der Vermieter von Ihnen beglichen haben möchte und stellen Sie sicher, dass Sie sich im Rahmen dessen bewegen, wozu Sie vertraglich verpflichtet sind. 

Auch die Klausel im Vertrag, die die Handhabung von Kleinreparaturen beinhaltet, sollten Sie als Mieter kritisch beäugen. Diese ist beispielsweise immer dann ungültig, wenn der Mieter unangemessen benachteiligt wird. Beispielsweise:

  • wenn die zuvor benannten Höchstgrenzen für Kleinreparaturen deutlich überschritten werden
  • wenn vom Mieter verlangt wird, dass er alle Reparaturen selbst vornimmt und dafür auch eine Gewährleistung geben soll 
  • wenn vom Mieter die Reparatur von nicht einfach zugänglichen Gegenständen verlangt wird, auf die er keinen direkten und regelmäßigen Zugriff hat

In diesen Fällen entfallen die Klauseln zu Kleinreparaturen weg und somit besteht für den Mieter keinerlei Zahlungsverpflichtung. Unwirksam ist es auch, wenn in der Klausel festgelegt wird, dass der Mieter den Handwerker beauftragen muss. Der Auftrag muss grundsätzlich vom Vermieter erteilt werden, da er in der Regel die (höheren) Reparaturkosten tragen wird und selber am besten entscheiden kann, wie mit seinem Eigentum verfahren werden soll. Natürlich wird in der Praxis der Handwerker oftmals nur kurz vom Vermieter informiert und dann an den Mieter als direkten Kontakt verwiesen. Dies ist aber wichtig, damit der Vermieter in den Prozess involviert ist und Entscheidungen treffen kann, auch wenn am Ende des Tages der eigentliche Termin mit dem Mieter abgestimmt wird. 

Wann sollte der Mieter im Zusammenhang mit Kleinreparaturen aus Eigeninitiative aktiv werden?

Aus Mangel an Fachkenntnissen sollte der Mieter nicht zu euphorisch an die Behebung von Kleinreparaturen mit den eigenen Handwerkerfähigkeiten heran gehen. Dies gilt selbstverständlich nur für den “Durchschnittsmieter” und für “normale” Defekte. Wenn der Mieter nämlich selbst Hand anlegt, steht er im Nachhinein für den Erfolg der Beseitigung der Mängel dem Vermieter gegenüber gerade, er geht also eine Gewährleistung ein. Dies ist in den meisten Fällen nicht empfehlenswert, um den Mieter keinem unnötigen Risiko auszusetzen. Dann ist die Beauftragung eines Fachmannes besser geeignet.

Achtung: in jedem Fall trifft den Mieter die Pflicht, dass er Maßnahmen zu ergreifen hat, die größere Schäden verhindern. Dies betrifft beispielsweise Fälle von akuten Wasserschäden. Dann soll der Mieter natürlich unverzüglich aktiv werden und den Notdienst informieren und dafür nicht erst auf das okay des Vermieters warten.

Fazit

Kleinreparatur-Klauseln bekommen bei Mietern meistens erst dann Aufmerksamkeit zuteil, wenn es schon zu spät ist, der Schaden entstanden und die Situation unklar ist. Vergewissern Sie sich, dass Ihr Mietvertrag eine wirksame Kleinreparatur-Klausel enthält. Eine offene Kommunikation und Zusammenarbeit mit dem Vermieter ist im Falle von Schäden immer anzustreben und wünschenswert. Als Mieter haben Sie zumindest eine Informations- und unter Umständen auch eine Zahlungspflicht für Kleinreparaturen. Bei akuten oder sonstigen, größeren Schäden sind Sie als Mieter verpflichtet, Maßnahmen zu ergreifen, die größere Schäden verhindern.

Über den Autor

ACC Immobilien Consulting administrator

ACC Immobilien Consulting gehört zu den erfolgreichsten Anbietern von Immobilien im Rhein-Main-Gebiet. Unser Hauptgeschäft ist die professionelle Vermittlung von privaten sowie gewerblichen Kauf- und Mietobjekten. Gegründet wurde ACC Immobilien Consulting von Jennifer Schwalm.

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