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Immobilienbewertung: #2 Sachwertverfahren

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist eines der 3 Wertermittlungsverfahren der ImmoWert-Verordnung. Dabei wird anhand der Vorgaben der Sachwertrichtlinie in einem recht komplexen Berechnungsverfahren der sog. Sachwert einer Immobilie berechnet.

Wie wird das Sachwertverfahren durchgeführt?

Das Verfahren kann man in 2 große Stufen einteilen. Zunächst ermittelt man einen vorläufigen Sachwert. Dieser beschreibt den Sachwert des Grundstücks samt der baulichen Anlagen zu den vorhandenen Baustandards. Anschließend individualisiert man den Wert für das betreffende Gebäude über diverse Faktoren.

vorläufiger Sachwert

Als Berechnungsbasis dienen zunächst folgende 3 Werte:

  1. der Bodenrichtwert: Der Bodenrichtwert ist der Wert eines unbebauten Grundstücks oder Grundstücksanteils pro Quadratmeter. Bestimmt wird er als Durchschnittswert, der sich aus vorangegangenen Grundstücksverkäufen ableitet. (Achtung: der “Hauskauf” ist juristisch gesehen ein Kauf des Grundstücks und der darauf befindlichen baulichen Anlagen) Spätestens alle 2 Jahre wird ein neuer Bodenrichtwert ermittelt. Er dient auch als Besteuerungsgrundlage für Grund und Boden. Aus dem Bodenrichtwert lässt sich der Bodenwert ermitteln. Diesen benötigt man für die weitere Sachwert-Ermittlung.
  2. die Herstellungskosten der baulichen Anlagen: Darunter versteht man die gewöhnlichen Herstellungskosten für die betreffende Gebäudeart und den jeweiligen Baustandard je Flächeneinheit. Vereinfacht gesagt, soll ein Wert der gewöhnlichen Baukosten für das Gebäude ermittelt werden.
  3. und die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen: In Anlehnung an das zuvor Dargelegte sind die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen die gewöhnlichen Baukosten für diese Anlagen.


Aus diesen 3 Basiswerten ergibt sich in Summe ein vorläufiger Sachwert, dessen Anpassung in einem anschließenden aufwändigeren Verfahren über verschiedene Faktoren an den Markt erfolgt.

Marktanpassung (Sachwertfaktoren)

Charakteristisch für das aufwändige Sachwertverfahren ist die Einbeziehung möglichst vieler und vielseitiger Faktoren, die man gegeneinander gewichtet. In dieser Stufe des Verfahrens finden bei der Wertermittlung auch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Beachtung. Dabei wird ein in den Sachwertrichtlinien festgelegter Marktanpassungsfaktor eingerechnet, um sich den Bedingungen des Immobilienmarktes anzunähern. Als Ergebnis erhält man dann den Sachwert. Dieser soll laut Sachwertrichtlinien den Verkehrswert abbilden.

Fazit & Empfehlung

Das Sachwertverfahren ist mit das komplexeste der 3 gesetzlich verankerten Wertermittlungsverfahren. Aufgrund der vielen Werte und Richtlinen, die es bei der Berechnung zu beachten gilt, ist die Sachwert-Ermittlung meist ein Fall für den Gutachter. Im Ergebnis ergibt sich durch das aufwändige Rechenverfahren ein möglichst genaues Abbild der hineingesteckten Kosten und der damit erschaffenen Substanzwerte. Andererseits variieren der Sachwert und der erzielbare Marktwert trotz Marktanpassung oftmals erheblich. Hierfür kann man viele Gründe anführen. Fakt ist: der Sachwert ist (vor allem in Ballungszentren) oftmals nicht geeignet die Marktsituation plausibel abzubilden.

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