Bei der Immobilienbewertung und dem -verkauf gilt zunächst der Marktgrundsatz: Eine Immobilie ist so viel wert, wie jemand bereit ist, dafür zu zahlen. Nur woher weiß der Verkäufer was der Markt ihm für seine Immobilie bereit ist zu zahlen BEVOR er das Objekt zum Kauf anbietet? Welcher Kaufpreis ist also DER Richtige? Und warum ist es wichtig, gleich beim ersten “Schuss” der Kaufpreisinseration einen Treffer zu landen?

Die Bewertung eines Objekts wird in den meisten Fällen vor einem Verkauf durchgeführt. Dabei ist es das Ziel, einen möglichst präzisen und realistischen Marktwert zu ermitteln. Wie man am geschicktesten eine Preisspanne für den Marktwert ermittelt und daraus einen Verkaufspreis auswählt, können Sie hier nachlesen.

Aber warum ist es jetzt so wichtig den Kaufpreis im öffentlichen Angebot möglichst nachträglich nicht mehr zu ändern?

Der Marktwert, mit dem man bei einem Verkauf an den Start geht, ist der wichtigste. Egal welche nachträgliche Veränderungen man daran macht, wird der erste Wert immer bei den Interessenten im Gedächtnis bleiben.

Kaufpreis nachträglich erhöht

Eine nachträgliche Erhöhung des Kaufpreises bringt die Gefahr mit sich, dass Marktbeobachter und Interessenten schnell das Interesse am Objekt mit den vermeintlich willkürlich und unüberlegt gewählten Preisen verlieren. Das Vertrauen und die Glaubwürdigkeit des Verkäufers leiden, wenn so wichtige Fakten, wie der Kaufpreis nachträglich erhöht werden. Weil der Kaufinteressent das Umentscheiden des Verkäufers beim Preisansatz nicht versteht, ignoriert er den höheren Verkaufspreis. Nicht zuletzt werden viele Interessenten versuchen gleich bei dem ursprünglichen, niedrigen Kaufpreisangebot in die Verhandlungen einzusteigen. Wenn das Vertrauen durch die nachträgliche Preisänderung stark gelitten hat, verlieren viele potentielle Käufer die Glaubwürdigkeit in die sonstigen Angaben des Verkäufers zur Immobilie oder gar das Interesse am Objekt.

Kaufpreis nachträglich gesenkt

Erfahrene Beobachter des Immobilienmarktes erleben eine nachträgliche Absenkung des Kaufpreises oftmals als Anzeichen für wenig Allgemeininteresse an der Immobilie oder eine schlechte Verkaufbarkeit aus anderen Gründen (z. B. Baumängel, ungeklärte Rechtslage etc.). In vielen erweckt ein ungezwungenes Verringern des Kaufpreises in einer öffentlichen Inseration zudem den Eindruck, dass noch ein weitaus niedrigerer Preis denkbar und von Verkäuferseite akzeptabel wäre. Die Glaubwürdigkeit des Verkäufers bezüglich seiner Fähigkeit zur Marktwert-Einschätzung und bezüglich der Werthaltigkeit seines Immobilienangebots leidet maßgeblich unter nachträglichen Kaufpreis-Absenkungen.

Nicht-öffentliche Kaufpreisverhandlungen? Kein Problem!

Sobald ein oder mehrere Kaufinteressenten in der engeren Auswahl stehen, spricht, außer dem eigenen wirtschaftlichen Interesse, nichts dagegen, den Kaufpreis einem Interessenten im Einzelkontakt gegenüber zu senken, um diesem entgegen zu kommen. Gerade in Ballungszentren, wie beispielsweise Frankfurt am Main oder München, wird dieses “Entgegenkommen” oft nicht nötig sein. Ganz im Gegenteil: oftmals sind die Kaufinteressenten der engeren Auswahl bereit, die Kaufpreissumme zu erhöhen, um sich von den anderen Bewerbern abzugrenzen und die eigenen Abschlusschancen zu vergrößern. Aber auch in ländlichen Regionen gibt es Objekte von größerem Interesse, sodass sich in der letzten Phase vor Kaufvertragsabschluss mehrere Interessenten in der engeren Auswahl befinden. Auch hier ist das o. g. Szenario der Kaufpreiserhöhung auf Angebot des Interessenten denkbar. Praktisch überall, wo eine Wettbewerbssituation unter den Kaufinteressenten entsteht, kann ein geschickter Verkäufer versuchen einen wirtschaftlichen Vorteil zu erreichen.

Fazit & Empfehlung

Die Kaufpreis-Inseration sollte aus Gründen der Glaubwürigkeit des Verkäufers und der Werthaltigkeit seiner Angaben zum Objekt gleich beim ersten “Schuss” einen Treffer landen. Außerdem vermeidet eine nachträgliche Kaufpreisanpassung, dass Unsicherheiten bei den Kaufinteressenten bestehen, die das Verkäufer-Käufer-Verhältnis von Anfang an belasten könnten. Deshalb sollte die Preisermittlung ernst genommen werden und die Preisinseration wohl durchdacht sein. Eine sorgfältige Ausarbeitung an dieser Stelle ist zeitaufwändig und arbeitsintensiv, wird sich aber im Ergebnis wortwörtlich bezahlt machen.