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Problemlos kündigen - Raus aus dem Mietvertrag

Problemlos kündigen: Raus aus dem Mietvertrag

Täglich werden in Deutschland zahlreiche Wohnungen gekündigt und wieder neu vermietet. Für viele Mieter und Vermieter ist eine Kündigung trotzdem jedes Mal aufs neue nervenaufreibend und bringt Unklarheiten mit sich, die schnell zu Fehlern führen können. Problematisch wird es dann, wenn die Fehler Kosten verursachen. Wie kann ich als Mieter diesen Fehlern entgegenwirken und rechtssicher kündigen? Worauf muss ich besonders achten, wenn mir eine Kündigung durch den Vermieter zugeht? Welche Formalien und Fristen muss ich beachten?

Kündigung durch den Mieter

  1. Formale Anforderungen: Die Kündigung muss immer schriftlich auf Papier erfolgen. Die Unterschrift aller Hauptmieter ist zwingend notwendig, sonst ist sie laut BGB unwirksam ist. Die Wohnungskündigung muss nicht begründet werden.
  2. Kündigungsfristen: Für Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag gilt in den meisten Fällen die gesetzliche Kündigungsfrist von mindestens 3 Monaten. Steht im unbefristeten Mietvertrag hingegen eine kürzere Kündigungsfrist, kann der Mieter mit dieser Frist kündigen. Um den Mieter zu schützen, dürfen jedoch keine Vereinbarungen getroffen werden, die ihn benachteiligen würden. Im Gegensatz zu einer kürzeren Kündigungsfrist, die dem Mieter mehr Flexibilität einräumt, würde ihn eine längere Frist eben dieser berauben und ist deshalb benachteiligend.
  3. Zugang der Kündigung: Eine wirksame Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen. Dabei ist zu beachten, dass der Tag entscheidend ist, an dem die Kündigung dem Vermieter zugeht. Auf Möglichkeiten zum Nachweis eines rechtzeitigen Kündigungszugangs wird später noch genauer eingegangen.


Kündigung durch den Vermieter

Die meisten Mietverträge werden auf unbestimmte Zeit geschlossen. Bis eine der beiden Vertragsparteien den Mietvertrag kündigt, kann der Mieter in der Wohnung wohnen.

  1. Formale Anforderungen an die Vermieterkündigung: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und unterschrieben sein. Stehen mehrere Mieter im Vertrag, muss sich die Kündigung in der Regel an alle im Vertrag aufgeführten Mieter richten. Auch muss der Grund der Kündigung genannt werden sowie die betroffene Wohnung. In der Kündigung muss eine Kündigungsfrist gesetzt sein.
  2. Kündigungsfristen für den Vermieter: Bei unbefristeten Mietverträgen gelten für die ordentliche Kündigung gestaffelte Kündigungsfristen: Die Kündigungsfrist hängt immer davon ab, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung gewohnt hat. Beträgt die Mietdauer bis zu fünf Jahre, muss der Vermieter eine Frist von drei Monaten einhalten. Bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate; nach mehr als acht Jahren verlängert sich die Frist auf neun Monate. Damit ein Monat wirksam und vollständig in die Kündigungsfrist mit eingerechnet werden kann, muss das Kündigungsschreiben dem Mieter bis zum dritten Werktag eines Monats zugegangen sein.
  3. Abweichende Kündigungsfristen: Mieter und Vermieter können abweichende Kündigungsfristen im Mietvertrag vereinbaren. Dabei dürfen die Änderungen den Mieter nicht benachteiligen, ihn also durch übermäßig lange Fristen nicht zwingend an die Weiterführung des Mietverhältnisses binden.
  4. Kündigungsverzicht: Im Rahmen der vertraglichen Gestaltung ist generell ein Kündigungsverzicht denkbar. Dabei verzichten ein oder mehrere Mietparteien auf die Einreichung einer ordentlichen Kündigung für einen gewissen Zeitraum, der gesetzlich vorgeschrieben maximal vier Jahre betragen darf. Dies gibt beiden Parteien mehr Planungssicherheit und wird deshalb regelmäßig von beiden Seiten als positiv empfunden.


Wie kann ich sicherstellen, dass meine Kündigung beim Vermieter rechtzeitig ankommt?

Wer sichergehen will, dass seine Kündigung beim Vermieter ankommt, sollte den Zugang der Kündigung beim Vermieter beweisen können. Eine oftmals genutzte Möglichkeit hierfür ist die Verwendung eines Einschreibens. Dabei gibt es mehrere Varianten.

  1. Die Wohnungskündigung per Einwurf-Einschreiben: Der Postbote bestätigt den Einwurf der Kündigung in den Briefkasten.
  2. Kündigung per Übergabe: Der Postbote bestätigt die persönliche Abgabe der Kündigung. Der Postbote benötigt die Unterschrift des Empfängers, das heißt, er muss den Vermieter hierzu persönlich antreffen.
  3. Kündigung per Einschreiben mit Rückschein: Bei der persönlichen Zustellung durch den Postboten an den Vermieter, wird der Empfang quittiert und es erfolgt eine schriftliche Zusage. Dafür gibt es mehrere Möglichkeiten. Der Postbote kann zum einen dazu beauftragt werden das Einschreiben einzuwerfen und den Rückschein selbst auszufüllen. Denkbar ist auch, dass der Postbote eine persönliche Übergabe macht und dabei den Rückschein direkt von Vermieter unterschreiben lässt.


Darüber hinaus ist es selbstverständlich auch möglich, dass der Mieter dem Vermieter die Kündigung übermittelt. Hier wären Zeugen und eine Quittung von Vorteil, um nachher den Zugang der Kündigung beweisen zu können.

Was muss in meinem Kündigungsschreiben an den Vermieter stehen?

Grundsätzlich reicht ein formloses Schreiben mit allen Unterschriften der Hauptmieter. Folgende Punkte werden empfohlen in das Kündigungsschreiben mit aufzunehmen:

  1. Den Zeitpunkt, zu dem die Mietwohnung gekündigt werden soll,
  2. die Aufforderung an den Vermieter, die Kündigung zu bestätigen
  3. und die Adresse der Mietwohnung samt Stockwerk.

Was gibt es bei einer fristlosen Kündigung zu beachten?

Bei besonders schweren Verstößen gegen den Mietvertrag droht eine Abmahnung oder sogar eine fristlose Kündigung. Hierfür gibt es meistens im Mietvertrag individuelle Regelungen. Das Recht zur fristlosen bzw. außerordentlichen Kündigung besteht immer für beide Parteien des Mietverhältnisses. Insoweit finden die gesetzlichen Vorschriften der §§ 543, 569 BGB Anwendung. In § 543 Abs. 1 BGB ist bestimmt, dass eine fristlose Kündigung nur dann zulässig ist, wenn ein wichtiger Grund für die Vornahme der Kündigung gegeben ist. In vielen Fällen ist es schwierig abzuschätzen, ob tatsächlich ein wichtiger Grund vorliegt. Die fristlose Kündigung ist eine starke Maßnahme, die nur dann benutzt werden sollte, wenn es die Umstände wirklich erfordern. Die Kommunikation und das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter sollte immer so offen sein, dass eine fristlose Kündigung vermieden werden kann. Wenn diese unrechtmäßig ausgesprochen wird, droht Chaos und ein zerstörtes Vertrauensverhältnis zwischen den Mietparteien.

Welche Besonderheiten bestehen beim Staffelmietvertrag und bei individuellen Vereinbarungen?

  1. Staffelmietvertrag: Staffelmietverträge werden meist mit einem Kündigungsverzicht kombiniert. Dann sind die Vertragsparteien für einen bestimmten Zeitraum unkündbar an das Mietverhältnis gebunden (Kündigungsverzicht) und haben gleichzeitig die automatische Mietsteigerung nach exakt festgelegten Staffeln nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums vereinbart.
  2. Individuelle Vereinbarung: Mieter und Vermieter können sich auf andere Kündigungsfristen einlassen. In der Praxis ist der wohl häufigste Anwendungsfall hiervon, wenn der Mieter einen passenden Nachmieter gefunden hat und dementsprechend früher aus dem Mietverhältnis ausscheiden möchte, als ursprünglich geplant.


Fazit

Jeder Mieter sollte seine Recht zur Kündigung klar kennen, um keine Fehler zu begehen, die ihm Ärger mit dem Vermieter einbringen oder eine finanzielle Doppelbelastung für die Anmietung von zwei Wohnungen bescheren. Liegt ein Kündigungswunsch vor, sollte der Mieter zwar schnell, aber überlegt handeln und genügend Zeit für den Kündigungsprozess einplanen. Genauso sollte der Mieter sichergehen, dass der Vermieter die Kündigung erhält und besser noch bestätigt.

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