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Immobilienbewertung:
#4 Vergleichswertverfahren

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren ist eines der 3 in der ImmoWert-Verordnung gesetzlich verankerten Wertermittlungsverfahren. Ermittelt wird ein sehr praxisnaher Immobilienwert, der maßgeblich auf zuvor getätigten Verkäufen ähnlicher Objekte in der näheren Umgebung basiert.

Wie wird das Vergleichswertverfahren durchgeführt?

Bewertungskriterien & Vergleichsfaktoren

Im Grunde vergleicht man das zu bewertende Objekt anhand diverser Kriterien mit mehreren anderen Objekten, die annähernd die selben Kriterien erfüllen. Naturgemäß unterscheiden sich die Bewertungskriterien bei Grundstücken und Gebäuden:

  1. Grundstücke werden anhand von Faktoren wie Lage, Größe, Bodenbeschaffenheit und Erschließungszustand etc. verglichen.
  2. Gebäude hingegen werden anhand von Faktoren wie Bauweise, Ausstattungsqualität, Größe, Energieverbrauch, Mieterträge etc. verglichen.


Direktes & Indirektes Vergleichswertverfahren

Der Prozess zur Ermittlung eines Vergleichswerts kann in 2 verschiedene Durchführungsvarianten unterschieden werden:

  1. Direktes Vergleichswertverfahren: Das direkte Vergleichswertverfahren stellt den Idealfall dar. Wenn beispielsweise erst kürzlich das Nachbargrundstück oder die angrenzende Doppelhaushälfte veräußert wurde, steht ein unmittelbar nachvollziehbarer Vergleichswert im Raum. Umso idealer natürlich, wenn diese Zufälle sich gehäuft haben, sodass mehrere direkte Vergleichswerte von Objekten ähnlicher Art in der Nachbarschaft verfügbar sind. Leider ist dies jedoch selten der Fall, sodass auf andere Vergleichswerte zurückgegriffen werden und das indirekte Verfahren angewendet werden muss.
  2. Indirektes Vergleichswertverfahren: Aufgrund der o. g. Problematik der Seltenheit unmittelbarer Vergleichswerte ist das indirekte Vergleichswertverfahren der deutlich häufiger verwendete Prozess. Über Vergleisdaten-Sammlungen und ein anschließendes Individualisierungs- und Anpassungsverfahren erfolgt die Ermittlung eines indirekten Vergleichswerts.

Vergleichsdaten-Sammlungen

Die Gutachterausschüsse halten für das direkte Verfahren eine Kaufpreissammlung von Objekten und anonymisierten Daten bereit. Indirekte Vergleichswertverfahren-Bewertungen können anhand von Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse sowie einer Marktrecherche vollzogen werden. Letztere schließt eine individualisierte Bewertung von Kriterien, wie z. B. der Mikrolage der Immobilie oder der Ausstattung, mit ein.

Gutachter und andere Vergleichswertverfahren-Bewerter greifen auf diese Daten bei ihrer Bewertung zu. Unterschiede des zu bewertenden Objekts im Vergleich zu den eingewerteten Immobilien der Datenbank kann man über Zu- und Abschläge in der Bewertung korrigieren.

Bewertung durch den Eigentümer selbst oder Beauftragung eines Gutachters?

Viele Eigentümer sehen sich selbst in der Lage eine realistische Objektbewertung durchzuführen. Problematisch kann die Bewertung durch den Eigentümer jedoch werden, wenn subjektive Eindrücke und Vorstellungen fälschlicherweise in die Preisvorstellung einfließen und das Bewertungsergebnis verzerren. Gerade die einzukalkulierenden Zu- und Abschläge für Details am Objekt fallen bei Eigentümer-Bewertungen oft zu hoch aus. Um dieser Problematik mit der nötigen Objektivität entgegenzutreten, bieten viele Gutachter und Unternehmen die Durchführung eines Vergleichswertverfahrens an. Dennoch bleibt auch eine professionelle Bewertung nicht ohne Hindernisse. Die Anpassung der Vergleichswerte hängt stark von der Kompetenz, Erfahrung und Professionalität des Gutachters ab, dessen sorgfältige Auswahl somit essentiell ist.

Bei welchen Immobilien bietet sich die Durchführung des Vergleichswertverfahrens an?

Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist vor allem bei Grundstücken und selbstgenutzten Immobilien sinnvoll. Schwierig wird ein Vergleich jedoch immer dann, wenn es an entsprechenden Vergleichsobjekten fehlt. Dieser Mangel an Vergleichswerten liegt oftmals bei komplexen oder ungewöhnlichen Gebäuden vor. Diese Problematik ist bei der Bewertung von Eigentumswohnungen über das Vergleichswertverfahren eher ungewöhnlich, kann jedoch bei Ein- oder Mehrfamilienhäusern in individueller Bauweise auftreten.

Fazit & Empfehlung

Durch das Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie zuverlässig, leicht nachvollziehbar und dennoch präzise ermittelt. Anders als beim Sachwertverfahren stehen die Herstellungskosten für ein Objekt insofern nicht im Mittelpunkt, als dass der ermittelte Vergleichswert bedingt durch Angebot und Nachfrage oft gravierend von den Herstellungskosten abweicht. Diese Einbeziehung der Größen Angebot und Nachfrage sowie die im Bewertungsprozess verwendeten Kriterien und Faktoren bedingen ein realistisches Abbild des Marktwerts.

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