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Immobilienbewertung: #3 Ertragswertverfahren

Was ist das Ertagswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist eines der 3 in der ImmoWert-Verordnung gesetzlich verankerten Wertermittlungsverfahren. Ermittelt wird im Grunde der durch die Immobilie erzielbare Ertrag. Diese Kennzahl errechnet sich im Grunde aus der Differenz aus Erträgen und Aufwendungen im Zusammenhang mit der Er- und Bewirtschaftung der Immobilie.

Wie wird das Ertragswertverfahren durchgeführt?

Das Ertragswertverfahren berechnet sich anhand von 5 Faktoren:

  1. Bodenwert (ermittelt aus Bodenrichtwert und Fläche)

     

  2. Liegenschaftszins (Prozentsatz zur marktüblichen Verzinsung von Immobilienvermögen; wird nur auf Grundstück als von Abnutzung unabhängiges Vermögen angerechnet (und nicht auf abnutzbares Gebäude))

     

  3. Rohertrag (marktübliche Jahresmiete; Achtung: kann von tatsächlich gezahlter Miete abweichen; Vorteil: Leerstand geht nicht negativ in Berechnung mit ein) – Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähige Kosten im Zusammenhang mit Immobilie) = Reinertrag

     

  4. Vervielfältiger (optional; hilft bei Berechnung Ertragswert ohne Bodernwert; wird berechnet aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer; Achtung: kann Ertragswert-Ergebnis verzerren)

     

  5. bauliche Umstände (Ansatz dieser Summe liegt im Ermessen des Bewertenden)


Durch eine Verrechnung der o. g. Faktoren über ein bestimmtes Schema ergibt sich dann der Ertragswert. Alternativ kann man auch zur vereinfachten Ertragswert-Ermittlung greifen: Dabei wird die Bodenwertverzinsung komplett außer Acht gelassen. Dafür rechnet man einen Vervielfältiger bzw. Multiplikator ein, der wohlgemerkt dazu geeignet ist, das Ergebnis zu verzerren.

Bei welchen Immobilien bietet sich die Durchführung des Ertragswertverfahrens an?

Das Ertragswertverfahren ist immer dann zur Objektbewertung sinnvoll, wenn der mit einer Immobilie dauerhaft erzielbare Ertrag für eine Marktwerteinschätzung entscheidend ist. Dies kann man bei folgenden Immobilien annehmen:

  1. Mietobjekten (v. a. Mehrparteien-Häuser)
  2. Geschäftsgrundstücken (Gewerbeimmobilien)
  3. Spezialimmobilien (wie z. B. Hotels)

    Bei diesen Immobilien-Kategorien dient der Ertragswert als wertvoller Indikator dafür, ob sich die Investition in eine nicht eigenbewohnte Immobilie lohnt. Deshalb ist er als Größe im Zusammenhang mit Immobilien-Eigentum sowohl für Verkäufer als auch Käufer wichtig.

Fazit & Empfehlung

Mann mit Plakat mit Immobilien und Pfeil nach oben zum Thema ErtragswertverfahrenDas Ertragswertverfahren ist durch die Verwendung von tatsächlichen Vermietungs-Zahlen sehr praxisnah und damit alleine schon prozessbedingt realistischer als andere Wertermittlungsverfahren. Andererseits spielt der Liegenschaftszins in der Berechnung eine weitaus größere Rolle als ihm aufgrund seiner Praxis-Werthaltigkeit zukommen sollte. Zudem berechnet sich der Ertragswert aus Vergangenheitszahlen. Dies hat in Zeiten ständig steigender Mietpreise eine Tendenz zu geringer Ertragswerte zur Folge. Kalkuliert man dies jedoch gedanklich mit ein, bietet das Ertragswertverfahren eine mit verhältnismäßig geringem Aufwand durchführbare und dennoch realistische Objektbewertungsmöglichkeit.

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