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Hausordnung - Verpflichtend für Mieter?

Hausordnung: bin ich verpflichtet, sie einzuhalten?

Viele Mieter kennen es: Ihr Vermieter kommt und beschwert sich, dass Sie sich nicht an die Hausordnung halten. In der Diskussion stellen Sie fest, dass ihr Vermieter die Hausordnung geändert hat und sie einfach ins Treppenhaus gehängt hat. Sie sind mit den neuen Pflichten nicht einverstanden und Ihnen kommen einige Fragen in den Kopf… Darf der Vermieter die Hausordnung verändern? Wenn ja, wann und wie? Da sich mein Mietvertrag auf die Hausordnung bezieht, verpflichten mich die neuen Ordnungen automatisch?

Was bezweckt die Hausordnung?

Die Hausordnung stellt ein allseitig gutes Verhältnis unter allen Bewohnern in der Wohnungseigentumsanlage sicher, da sie die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetz und der Gemeinschaftsordnung ergänzt.

Entscheidend für die Mieter ist, ob die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist.

Fall 1: Im Mietvertrag wird Bezug auf die Hausordnung genommen und diese dem Mieter mit dem Vertrag übergeben. Dann werden dem Mieter Verantwortung und Pflichten auferlegt, wie zum Beispiel die Hausflurreinigung. In der Regel erhält man die Hausordnung als Anhang zum Mietvertrag. Denn hier gilt: Der Mieter muss für die wirksame Einbeziehung der Hausordnung von dieser bei Vertragsschluss Kenntnis nehmen, § 305 Abs. 2 BGB. Die Hausordnung kann aber auch im Mietvertrag selbst mit geregelt oder einseitig vom Vermieter aufgestellt (einseitige Leistungsbestimmung) werden. In einer einseitigen Leistungsbestimmung kann nur konkretisiert werden, was bereits gesetzliche oder vertragliche Pflicht ist.

Fall 2: Die Hausordnung ist lediglich im Treppenhaus vorzufinden und wird dem Mieter nicht mit dem Vertrag übergeben. In diesem Fall darf sie nur ordnende Regelungen beinhalten, wie zum Beispiel die Ruhezeit oder Nutzungsbedingungen für Gemeinschaftsräume. Ein solcher Aushang ist als allgemeine Hausordnung bekannt und enthält nur Hinweise zum Verhalten und keine konkreten Pflichten.

Welche Punkte werden in der Hausordnung geregelt?

  • Ruhezeiten: Sie sind Bestandteil fast jeder Hausordnung. Nachtruhe herrscht zwischen 22 und 6 Uhr. Die Mittagsruhe ist zwar nicht mehr bundeseinheitlich geregelt, kann aber zwischen 12 und 15 Uhr angesetzt werden. Kinderlärm stellt eine Ausnahme dar. Die Eltern werden angehalten, während der in der Hausordnung stehenden Ruhezeiten, ihren Kindern nach Möglichkeit ruhige Beschäftigungen anzubieten.
  • Nutzung der Gemeinschaftsräume: Bei bestimmten Räumen, wie die Waschküche, kann der Vermieter Zeiten ansetzen, in denen die Gemeinschaftswaschmaschine genutzt werden darf oder auch wie viel Platz jeder Mieter zum Trocknen seiner Wäsche erhält. Diese Vorschriften sind verpflichtend, wenn sie im Mietvertrag stehen. Ansonsten handelt es sich lediglich um Handlungsanweisungen.
  • Regeln für den Gemeinschaftsgarten: Gibt es einen Gemeinschaftsgarten, sollte in der Hausordnung geregelt werden, was im Garten erlaubt ist und was nicht. Geregelt wird zum Beispiel, ob man ein bewegliches Mobiliar aufstellen darf, oder ob man etwas anbauen darf, wie Gemüse. Die Regeln müssen nicht im Mietvertrag enthalten sein. Möchte der Vermieter den Mieter jedoch verpflichten den Garten zu pflegen, und beispielsweise den Rasen zu mähen, so muss dies in dem Mietvertrag explizit erwähnt werden.
  • Grillen: Beim Grillen gibt es keine einheitliche Rechtsprechung. Grundsätzlich ist Grillen auf dem Balkon, Terrasse oder Garten erlaubt. Andererseits dürfen andere Bewohner nicht belästigt werden und die Wohnung bzw. das Gebäude soll keinen Schaden nehmen oder unter übermäßiger Abnutzung leiden. Durch starke Rauch- und Rußbelastung ist das Nutzen eines Holzkohlegrills auf Balkonen meist vom Vermieter bzw. von der gesamten Eigentümergemeinschaft über den Mietvertrag direkt oder über die Hausordnung untersagt.
  • Haussicherheit: Ein wichtiger Bestandteil der Hausordnung sollte die Haussicherheit sein. Vermieter können Schließzeiten für die Haustür festlegen oder vorschreiben, dass die Fluchtwege nicht versperrt werden. Diese Regeln gelten auch, wenn sie nicht im Mietvertrag stehen.
  • Reinigungsaufgaben: Letzter Punkt sind Reinigungsaufgaben. In der Hausordnung sollte man die Einhaltung von Ordnung im Haus ansprechen. Durch die Hausordnung kann dem Mieter auch Aufgaben im und am Haus zugeteilt werden. Damit ein Mieter diese Aufgaben erledigen soll, muss dieser Punkt zwingend Bestandteil des Mietvertrags sein. Dabei ist zu beachten, dass der Vermieter dem Mieter keine Aufgaben auferlegt, die gegen das geltendes Recht verstoßen oder unverhältnismäßig sind.

Was darf die Hausordnung nicht vorschreiben?

Die Hausordnung darf einige Punkte nicht vorschreiben. Beispiele hierfür sind das Besuchsverbot, Untersagen von Kinderlärm, Bade- und Duschverbot nach 22 Uhr, Übernachtungsbesuch für Besucher der Mieter und die Regelung der Zimmertemperatur. Darin wäre klar ein Eingriff in die Privatsphäre des Mieters zu sehen. Gegen das Persönlichkeitsrecht sowie gegen das geltende Recht darf nicht verstoßen werden.

Wann und wie können Vermieter die Hausordnung verändern?

Eine Hausordnung kann aber auch nach Mietvertragsschluss geändert werden. Entscheidend ist hier, dass der Mieter wieder die Möglichkeit zur Kenntnisnahme hat, beziehungsweise bei einer vertraglichen gewollten Bindung, sein Einverständnis erklärt. Wichtig: es muss von jedem einzelnen Mieter ein Einverständnis und eine Kenntnisnahme vorliegen.

Neue Veränderungen müssen geordnet ablaufen. Gibt es beispielsweise einen neuen Waschraum, dürfen nachträglich Regelungen für diese Räume in der Hausordnung erlassen werden.

Was passiert, wenn die Hausordnung nicht eingehalten wird?

Wird die Hausordnung nicht eingehalten, können Konsequenzen für den Mieter folgen. Schwere Verstöße oder wiederholte Missachtungen werden oft als Vertragsbruch gewertet und können somit eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters als Folge haben. Grundlage dafür ist eine bereits erfolgte Abmahnung. Die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, kann vom Mieter oder dessen Vermieter verlangen, Verstöße gegen die Hausordnung zu unterlassen.

Der Mieter kann bei Verstößen gegen die Hausordnung durch andere Bewohner, oftmals Mietminderung oder Schadenersatz fordern. Bei schweren Vertragsbruch hat der Mieter das Recht zukündigen.

Bei einem Aushang handelt es sich nur um ordnende Hinweise und so kann der Vermieter in der Regel keine Abmahnung aussprechen, es jedoch bei wiederholten Verstößen als eine Störung des Hausfriedens ansehen.

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