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Grundsteuerreform beschlossen: Bundesrat stimmt zu

VonACC Immobilien Consulting

Grundsteuerreform beschlossen: Bundesrat stimmt zu

Mit der Zustimmung des Bundesrates zur neuen Grundsteuerreform steht fest: das neue Gesetz tritt ab 2025 in Kraft. Die Einführung der komplexeren Berechnungsmethodik bringt sowohl viel Aufwand mit sich,  als auch das Versprechen der Politiker, dass die Kosten für Eigentümer und Mieter gesenkt werden. Diese Rechnung basiert aber auf einigen Variablen, die noch unbekannt sind.

Was ändert sich an der Berechnungsmethode zur Grundsteuerreform?

Aktuell wird zur Berechnung der Grundsteuer der Grundstückswert ermittelt, zunächst mit der Steuermesszahl und anschließend mit dem von den Kommunen vorgegebenen Hebesatz multipliziert. Zukünftig sieht die Reform vor, dass der Grundstückswert anhand vieler aufwändiger und individueller Faktoren (Bodenrichtwert, Nettokaltmiete, Grundstücksfläche, Immobilienart und Immobilienbaujahr) berechnet wird. Um Wertsteigerungen auszugleichen, soll die Steuermesszahl reduziert werden. Den Kommunen steht dann nach wie vor die Festlegung eines Hebesatzes frei. Die Politik hofft hier auf ebenfalls geringere Hebesätze, sodass am Ende die Steuerzahler profitieren sollen.

Was ändert sich für Mieter?

Üblicherweise legt der Vermieter die Grundsteuer wirksam über die Nebenkosten auf den Mieter um. Das bedeutet, dass letztlich der Mieter die Grundsteuer-Kosten trägt und somit direkt von der Grundsteuerreform betroffen ist. Änderungen in der Berechnungsmethode werden mit großer Wahrscheinlichkeit zu veränderten Grundsteuerhöhen führen und den Mieter so nach Ansicht der Immobilienbranche vermutlich sogar mehr belasten, als die Politik dies aktuell vorsieht. Profitieren können die Mieter vermutlich dann, wenn die Kommunen ihrer zugeteilten Rolle als Steuersenker nachkommen – auch wenn diese sich damit durch niedrigere Einnahmen ins eigene Fleisch schneiden würden.

Welche Bedenken gibt es durch die große Verantwortung, die den Kommunen aufgelastet wird?

Da die Kommunen individuell für die Festlegung der Hebesätze verantwortlich sind und ihre eigenen Bedürfnisse auch im Blick behalten müssen, steht die Immobilienbranche einer Senkung der Steuerlast durch die Reform mit Skepsis gegenüber. Finanzschwache Kommunen, die mit der Grundsteuer einen erheblichen Teil ihrer Einnahmen sichern, werden nicht den Anreiz für Steuereinsparungen haben, den sich die Politik an dieser Stelle wünscht. Das Szenario eines Ausgleichs von Wertsteigerungen des Grundstücks, die sich in der Multiplikation mit Steuermesszahl und Hebesatz natürlich auch zu höheren Kosten für den Steuerzahler auswirken, über eine eigenverantwortliche Senkung der Hebesätze durch die Kommunen auszugleichen ist vor dem Hintergrund deren Interesse an Steuereinnahmen unwahrscheinlich. Ebenso wäre es theoretisch denkbar, dass die Kommunen den Hebesatz auf Null festlegen und somit gar keine Grundsteuer fällig wäre – auch dies vermutlich nur eine weit hergeholte Hoffnung der Politik, die auf Unverständnis der Kommunen-Interessen beruht. Aktuell belaufen sich die Grundsteuereinkommen der Kommunen bundesweit auch ca. 14 Millionen Euro, was rund 15% der Steuereinnahmen der Kommunen abdeckt.

Fazit

Die vertretenen Interessen und Ziele aller Beteiligten scheinen nicht miteinander vereinbar zu sein. Durch viele individuelle Stellschrauben ist abzusehen, dass die Regelung sich von Kommune zu Kommune unterschiedlich auswirken wird. Die Erwartungen bleiben gespalten. Die Immobilienbranche rechnet einerseits insgesamt mit Steuererhöhungen durch das neue und komplexere Berechnungsverfahren. Die Politik  andererseits baut auf eine Senkung – eine vage Hoffnung, die abzuwarten bleibt und nach wie vor maßgeblich von den Kommunen abhängig ist.

Über den Autor

ACC Immobilien Consulting administrator

ACC Immobilien Consulting gehört zu den erfolgreichsten Anbietern von Immobilien im Rhein-Main-Gebiet. Unser Hauptgeschäft ist die professionelle Vermittlung von privaten sowie gewerblichen Kauf- und Mietobjekten. Gegründet wurde ACC Immobilien Consulting von Jennifer Schwalm.

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