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Energieausweis

Der Energieausweis informiert über die Energieeffizienz von Wohn- und Nichtwohngebäuden in Deutschland und stellt somit eine Entscheidungshilfe und Vergleichsbasis für potenzielle Mieter oder Käufer dar. Seit 2009 ist jeder Immobilieneigentümer durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) gesetzlich verpflichtet einen Energieausweis zu haben. Im Einzelnen bedeutet das: Prinzipiell besteht eine Energieausweispflicht für alle Wohn- und Nichtwohngebäude. Davon ausgenommen sind jedoch denkmalgeschützte Gebäude mit weniger als 50 qm Nutzfläche; Gebäude, die nicht regelmäßig geheizt, gekühlt und genutzt werden (Ferienhäuser) und Gebäude mit speziellem Nutzen (z.B. Ställe, Gewächshäuser).

Generell muss beachtet werden, ob für die vorliegende Immobilie ein Energieausweis in Form eines Bedarfs- oder eines Verbrauchsausweises erfolgen muss. (Näheres zu den Unterscheidungskriterien folgt weiter unten.)

Wie ist der Energieausweis aufgebaut?

Der einheitliche 7-seitige Aufbau beider Arten von Energieausweisen soll anhand von Diagrammen, Tabellen und kurzen Erläuterungen einen möglichst schnellen und dennoch umfangreichen Einblick in die Energieeffizienz der betreffenden Immobilie gewährleisten.

Auf der ersten Seite werden Angaben zum Gebäude, zur Gültigkeit des Energieausweises und zum Ausweisersteller gemacht. Die beiden folgenden Seiten geben den Energiebedarf der Immobilie an. In dieser Darstellung verdeutlicht eine Ampelskala die Energieeffizienz, wobei rot eine schlechte und grün eine sehr gute Effizienz bedeutet. Aktuell wird zur Verstärkung der Farbdarstellung noch die Unterteilung in Energieklassen vorgenommen, wie das dem Verbraucher bereits von Elektrogeräten bekannt sein dürfte. Anhand von Kennzahlen wie z. B. der Energiebedarfskennzahl oder des Primärenergiebedarfsausweises wird die Lage der Immobilie auf der Skala ermittelt. Zudem werden Vergleiche zu anderen Haustypen wie beispielsweise Neubauten gezogen, was dem Kauf- oder Mietinteressenten den Vergleich mehrerer ins Auge gefasster Objekttypen von vorneherein erleichtert. Auf Seite 4 schließen sich dann Begriffserläuterungen zu den Kennzahlen der vorherigen Seiten an und die Seiten 5 bis 7 beinhalten eine nicht abschließende Auswahl an potenziellen Sanierungsmaßnahmen zur Energieeffizienzverbesserung.

Erläuterungsbedarf besteht bezüglich der Kennzahlen, die den meisten Miet- oder Kaufinteressenten erst einmal nichtssagend erscheinen sollten. Zu unterscheiden ist zwischen dem Primärenergiebedarf und dem Endenergiebedarf, außerdem wird noch eine Energiebedarfskennzahl und eine Registriernummer im Energieausweis angegeben.

Der Primärenergiebedarf beziffert die Energie, die insgesamt für den Verbrauch pro qm aufgewandt werden muss. Dabei wird die Art der Energieträger berücksichtigt, d. h. je klimafreundlicher die Energieerzeugung, desto niedriger der Primärenergiebedarf (und somit auch desto „grüner“ die Immobilie und desto besser die Energieklasse).

Mit dem Endenergiebedarf wird die Energie beschrieben, die pro qm im Haus ankommt, d. h. es wird angegeben wie viel Energie pro qm jährlich für Heizung, Kühlung, Lüftung und Warmwasseraufbereitung verbraucht werden. Insofern gilt parallel zum Primärenergiebedarf: je niedriger der Endenergiebedarf, desto „grüner“ die Immobilie und desto besser die Energieklasse.

Die Energiebedarfskennzahl macht die Energieeffizienz von Gebäuden unterschiedlicher Größe vergleichbar, indem sie den jährlichen Energieverbrauch pro qm Nutzfläche angibt.

Wichtig ist auch die auf dem Energieausweis vermerkte Registriernummer, da hierrüber die Ausweise beim Deutschen Institut für Bautechnik erfasst sind. Mit Hilfe dieser Datenbank können einfach Stichproben zur Überprüfung der Ordnungsmäßigkeit der Energieausweise durchgeführt werden.

Was muss der Immobilieneigentümer beachten?

Über diese Registrierung hinaus muss der Immobilieneigentümer seine umfangreichen Auskunftspflichten beachten, die er gegenüber allen potenziellen Mietern und Käufern hat. Seit 2014 ist es Pflicht im Rahmen einer Wohnungs- oder Hausbesichtigung dem Interessenten unaufgefordert den Energieausweis vorzulegen. Zudem muss dem Käufer oder dem neuen Mieter bei Wohnungsübergabe das Dokument im Original bzw. in Form einer Kopie ausgehändigt werden.
Auch unbedingt zu beachten ist, dass der Immobilieneigentümer bereits in einer Immobilienannonce Pflichtangaben, die aus dem Energieausweis zu entnehmen sind, zu machen hat. Wenn diese Angaben nicht gemacht werden, ist dem Interessenten der Ausweis spätestens bei der Besichtigung (wie oben erklärt) vorzulegen.

Die Pflichtangaben für die Annonce umfassen die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), den Wert des Energiebedarfs bzw. den Verbrauch des Gebäudes, die wesentlichen Energieträger der Heizung, das Baujahr des Gebäudes sowie die Energieeffizienzklasse (wenn vorhanden).

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Für den Immobilieneigentümer entscheidend ist zudem, welche Art von Energieausweis er benötigt. Zu differenzieren ist zwischen dem Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis, die letztendlich beide denselben Inhalt haben, sich jedoch in ihrer Datenquelle erheblich unterscheiden.

Der Verbrauchsausweis ist die günstigere Variante, da hier die Energieeffizienz auf Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs ermittelt wird. Zu Rate gezogen werden dafür die Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre, weshalb sowohl der jeweilige Energieversorger als auch der Messanbieter einen Verbrauchsausweis ausstellen kann. So kann der Eigentümer mit Kosten von 30 bis 100 Euro rechnen.

Der Bedarfsausweis ist im Vergleich dazu wesentlich teurer und aufwändiger zu erstellen zumal als Basis hier das Gutachten eines Fachmanns dient, der eine umfassende Analyse des Gebäudezustands durchführt. Berücksichtigt werden dabei bauliche Aspekte aller Art, wie z.B. die Heizungsanlage oder die Qualität der Fenster bzw. der Dämmung. Für dieses technische Gutachten sind Kosten von 150 bis 1000 Euro zu kalkulieren.

Generell besteht Wahlfreiheit bei allen Nichtwohngebäuden und den meisten Wohngebäuden. Zu beachten ist jedoch, dass immer eine Bedarfsausweispflicht vorliegt, wenn entweder das Gebäude weniger als 5 Wohnungen hat oder der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde. Bei diesen zuletztgennanten Gebäuden ist aber dennoch ein Verbrauchsausweis ausreichend, wenn sie die Wärmeschutzverordnung von 1977 bereits erfüllen.

Es empfiehlt sich immer in den sauren Apfel zu beißen und den Bedarfsausweis vom Fachmann ordnungsgemäß erstellen zu lassen, da sonst Bußgelder von bis zu 15.000 Euro drohen. Zu bedenken sind dabei die seit 2014 durchgeführten Stichprobenkontrollen für Energieausweise.

Fazit

Insgesamt ermöglichen die Energieausweise einen Vergleich der energetischen Beschaffenheit der Gebäude in ganz Deutschland. Trotzdem wird dadurch kein eindeutiger Rückschluss auf einen künftigen Energieverbrauch einer Immobilie und daraus resultierende Kosten gewährleistet, zumal der Ausweis 10 Jahre gültig ist und somit nicht unbedingt die aktuelle Energieverbrauchslage wiederspiegelt. Zumindest eine grobe Schätzung seiner zukünftigen Energiekosten darf der Kauf- oder Mietinteressent dem Ausweis jedoch entnehmen, genauso wie die für ihn möglichweise interessanten Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeffizienzsteigerung, die sich individuell für das betreffende Objekt anbieten.

 

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