Eigentümerwechsel – welche Rechte haben Sie als Mieter?
Viele Mieter sind bei einem Eigentümerwechsel total verunsichert. Gerade wenn Sie sich in Ihrer Wohnung besonders wohl fühlen, kommen jetzt Fragen auf: wird es eine (Eigenbedarfs-) Kündigung geben? Erwarten mich ab jetzt drastische Mieterhöhungen? Gilt mein Mietvertrag noch, den ich ja mit dem vorherigen Eigentümer geschlossen habe? Welche Vermarktungsaktivitäten des Vermieters zum Verkauf der Wohnung muss ich dulden?- Grundsätzlich können Sie beruhigt sein: das deutsche Mietrecht schützt die schwächere Partei Mieter umfassend und sieht auch für einen Eigentümerwechsel genaue Regelungen vor.
Vermarktungsaktivitäten des Vermieters vor Verkauf – was muss ich als Mieter dulden?
Im Zuge des Verkaufsprozess hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, den Kaufinteressenten die Wohnung zu zeigen. Der Mieter ist deshalb generell verpflichtet, Innenbesichtigungen seiner Wohnung zuzulassen – aber auch nur in einem gewissen Rahmen.
Um keine unzumutbaren Zustände für den Mieter und seine Privatsphäre zu schaffen, müssen die Besichtigungstermine vom Vermieter rechtzeitig, also bestenfalls einige Tage im Voraus, abgesprochen sein. Laut Deutschem Mieterbund ist ein Nachmittag pro Woche eine zumutbare Häufigkeit und beansprucht den Mieter nicht über die Maßen. Besichtigungstermine müssen aber mit dem Mieter vereinbart (!) und nicht nur angekündigt werden. Alle Extreme (wie beispielsweise Besichtigungen zu „Unzeiten“, Massenbesichtigungen, Tag der offenen Tür oder sehr häufige Besichtigungen) muss der Mieter in der Regel nicht auf sich sitzen lassen. Besonders, wenn der Verkauf einen mehrmonatigen Zeitrahmen beansprucht, kann der Vermieter nicht dauernd verfügbare Zeiträume vom Mieter zu Besichtigungen verlangen.
Bei Durchführung der Besichtigungen – was muss ich als Mieter dulden?
Gerade bei Besichtigungen gilt es die Privatsphäre des Mieter zu wahren. Dazu gehört, dass der private Lebensbereich gewissermaßen geschützt wird und beispielsweise keine Bilder der Wohnung ohne explizite Zustimmung des Mieters von den Kaufinteressenten gemacht werden. Auch wenn wir in einem Zeitalter leben, in der eben mal schnell mit dem Smartphone alles per Foto festgehalten wird, ist die Wohnung das Objekt der Besichtigung und nicht das persönliche Inventar und die Innenausstattung des Mieters. Besonders zu beachten ist diese Regel auch, was das Ablichten von Räumen mit persönlichen Bildern und (Urlaubs-)Schnappschüssen an den Wänden angeht. Auch das Öffnen von (Einbau-)Schränken muss der Mieter sich nicht ohne vorheriges Einverständnis gefallen lassen.
Zwischenfazit: Sie als Mieter haben nach wie vor das „Hoheitsrecht“ in Ihrer Wohnung. Kooperieren Sie mit dem Vermieter soweit Ihnen das möglich ist, aber behalten Sie auch Ihre eigenen Interesse an einem möglichst ungestörten Wohnen im Auge.
Vorkaufsrecht – kann ich als Mieter einfach selbst die Wohnung kaufen bevor der Vermieter auf die Suche nach anderen Kaufinteressenten geht?
Prinzipiell besteht für den Mieter regelmäßig kein Vorkaufsrecht, sobald er von der Verkaufsabsicht des Vermieters erfährt, denn dem Vermieter steht es vollkommen frei, an wen er sein Eigentum veräußern will.
Einen Sonderfall gibt es jedoch zu dieser allgemeinen Regel: wenn das Objekt ein Mehrfamilienhaus ist, das während der Mietzeit in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und das auch so im Grundbuch festgehalten wird, besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters und eine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren.
Kündigung – kann mir der Vermieter aufgrund des Verkaufs kündigen? Was passiert mit meinem Mietvertrag?
Der geplante Verkauf ist kein wirksamer Kündigungsgrund. Ganz nach dem in Deutschland geltenden Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ bleibt der bestehende Mietvertrag auch nach einem Eigentümerwechsel unverändert gültig. Der neue Vermieter tritt also sozusagen auf Vermieterseite in den bestehenden Vertrag ein und agiert als Ihr neuer Vertragspartner unter den selben Bedingungen, wie sie bisher gegolten haben. Ein Recht auf Abänderung oder Neuabschluss eines Mietvertrages hat der neue Eigentümer nicht, er kauft vielmehr sozusagen den Mieter und das Mietverhältnis mit ein. Darüber ist der Käufer jedoch informiert. Oftmals ist das „Mitkaufen“ des Mieters beabsichtigt, da der neue Eigentümer auf der Suche nach einer Kapitalanlage war, die eine solide vermietete Wohnung zweifelsfrei darstellt.
Eigenbedarfskündigung – kann mir der neue Eigentümer kündigen, wenn für ihn ein Eigenbedarf zur Nutzung meiner Wohnung besteht?
Neben den Käufern, die auf der Suche nach einer Kapitalanlage sind, existieren natürlich auch solche, die Wohnungen für sich selbst suchen – oder die aufgrund plötzlich auftretender Umstände die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigen. Dann kommt eine Eigenbedarfskündigung in Betracht.
Wie für jede andere regelmäßige Kündigung im Mietrecht, bestehen für den Vermieter Kündigungsfristen, die sich nach den gesetzlichen Vorgaben richten. Es gilt eine Frist von mindestens 3 Monaten, wobei die Kündigungsfristen je nach Dauer des Mietverhältnisses gestaffelt sind und auch deutlich länger sein können. Damit bleibt Ihnen als Mieter ein faires Zeitfenster um sich nach einer neuen Wohnung umzusehen.
Das Risiko einer Eigenbedarfskündigung ist besonders beim Verkauf von Wohneinheiten wie Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern sehr groß. Mehrfamilienhäuser oder Objekte mit mehreren Wohneinheiten werden in der Regel zu Kapitalanlage-Zwecken erworben und die Begründung einer Eigenbedarfsanmeldung wäre hier schwerer durchführbar.
Nichtsdestotrotz muss eine Eigenbedarfskündigung berechtigt sein. Der Mieter sollte also die Begründung zur Kündigung genau prüfen und sich rechtlich beraten lassen, wenn ihm der Sachverhalt nicht eindeutig erscheint oder er Unterstützung benötigt.
In Fällen unzumutbarer Härte kann der Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung schutzwürdig sein. Dies kommt beispielsweise bei fortgeschrittenem Alter des Mieters, oder Krankheit in Betracht. Während der Vermieter bei der Begründung der Eigenbedarfskündigung in der Beweislast ist, muss in Fällen unzumutbarer Härte der Mieter nachweisen, dass er schützenswert ist.
Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung – was ist das und für welche Fälle kommt es in Betracht?
Für speziellere Fälle kommt beim Eigentümerwechsel auch einmal eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung in Betracht. Damit besteht aber für den neuen Eigentümer kein Freifahrtsschein dem Mieter zu kündigen, um danach eine höhere Miete zu erzielen. Vielmehr soll dem neuen Eigentümer die Möglichkeit gegeben werden, einem Mieter zu kündigen, wenn der Status Quo unzumutbar ist. Dies kann beispielsweise dann in Betracht kommen, wenn es sich um ein baufälliges Gebäude handelt, das eher abgerissen und neu gebaut gehört, als in diesem Zustand aufrechterhalten. Wie auch schon bei der Eigenbedarfskündigung kann der Mieter allerdings beim Vorliegen einer unzumutbaren Härte ein Veto einlegen.
Mieterhöhung – kommt auf mich nach dem Eigentümerwechsel eine saftige Mieterhöhung zu?
Alleine aufgrund des Eigentümerwechsels besteht kein Recht des neuen Vermieters die Miete zu erhöhen. Dieser tritt vielmehr in den bestehenden Mietvertrag ein und übernimmt die dort vereinbarten Rechte und Pflichten. Für wirksame Mietverträge in Deutschland gibt es mehrere Möglichkeiten zur Mieterhöhung. Der Vermieter kann sich dabei auf eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, Erhöhung wegen Sanierung/Modernisierung oder auf die vertragliche Staffel- bzw. Indexmietvereinbarung berufen.
Der neue Eigentümer darf also nicht weniger oder mehr als der ursprüngliche Vermieter. Mieterhöhungen sollten Sie immer auf die Einhaltung des rechtlichen Rahmens bzw. Des Mietvertrags überprüfen und im Zweifelsfall einen Experten hinzuziehen.
Umorganisieren – ab wann muss ich die Miete an meinen neuen Vermieter zahlen?
Der Mieter bekommt üblicherweise wenig davon mit, was sich im Zuge des Verkaufs hinter den Kulissen alles abspielt. Ein wirksamer Eigentümerwechsel ist erst dann erfolgt, wenn eine Umtragung im Grundbuch gemacht wurde. Da der Mieter hierin zunächst keine Einsicht hat, ist die Mietzahlung erst dann an den neuen Vermieter anzuweisen, wenn sowohl der alte, als auch der neue Eigentümer schriftlich über den Eigentumswechsel informiert haben. Bleiben Sie also in engem Kontakt mit beiden Seiten, um einen ungewollten Zahlungsverzug Ihrerseits (beispielsweise bei Zahlung an den „falschen“ Vermieter) zu vermeiden.
Umorganisieren – was passiert mit meiner Kaution?
Auch die Handhabung der Kautionsübertragung zwischen den Eigentümern spielt sich für den Mieter unsichtbar hinter den Kulissen ab. Die gute Nachricht: egal was genau beim Eigentümerwechsel vereinbart wird, der Mieter hat nach wie vor seinen Anspruch auf (Teil-)Rückzahlung der Kaution bei Auszug, den er nun gegen den neuen Vermieter geltend machen kann. Um spätere Ungereimtheiten zu vermeiden, kann der Mieter den neuen Eigentümer um einen Nachweis darüber bitten, ob die Kaution den Rechtsvorschriften entsprechend vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt ist.
