Die Mietkaution

Wussten Sie, dass mehr als 80% der Mietinteressenten bei dem Thema Mietkaution völlig unbedarft vorgehen? Selbst der risikoscheuste Mieter und die größten Bedenkenträger sind häufig auf der Jagd nach einer neuen Mietwohnung plötzlich bereit, Risiken einzugehen, die schnell den Totalverlust der kompletten Mietkaution bedeuten können.

Wieso sollte ich meine Rechte zur Kaution kennen, wenn der Vermieter hierbei ohnehin „das Sagen“ hat?

Auch wenn in vielen Fällen die Vermieter die Vorgaben zur Mietkaution machen und der Mieter in Sachen Kaution seine Recht leider oftmals nicht so leicht durchsetzen kann, sollte man diese zumindest kennen. Nur dann ist es möglich, sich nicht alles vom Vermieter diktieren zu lassen, sondern selbst zu entscheiden, welche Kompromisse Sie bereits sind einzugehen, um Ihre Chancen auf dem Weg zur neuen Wohnung zu verbessern und für welche Forderungen des Vermieters Sie lieber auf das Objekt der Begierde verzichten.

Was ist die Mietkaution und wofür kann Sie benutzt werden?

Die Mietkaution wird zu Beginn des Mietverhältnisses beim Vermieter hinterlegt. Sie hat den Zweck, den Vermieter und seine Immobilie für Eventualschäden an der Mietsache abzusichern. Die Kaution ist also für den Fall gedacht, dass der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Wohnung durch den Mieter beschädigt wurde oder wenn der Mieter seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete oder der Betriebskosten ganz oder teilweise nicht nachgekommen ist.

In welcher Höhe wird die Mietkaution üblicherweise verlangt?

Der Vermieter einer Wohnung kann gesetzlich vorgeschrieben maximal drei Nettokaltmieten als Mietkaution von den Mietern verlangen. Während in ländlichen Regionen der Mieter in vielen Fällen häufig gar keine Kaution zahlen muss, ist in Ballungsgebieten die Zahlung von mindestens 2 oder sogar der maximal einforderbaren 3 Nettokaltmieten durchaus üblich. Grundsätzlich besteht seitens des Vermieters bei der Kautionshöhe natürlich ein gewisser Spielraum. Aus der Erfahrung heraus schafft man auf Seiten des Vermieter allerdings eine gewisse Unsicherheit, wenn man als Mieter versucht, die Höhe der Mietkaution zu verhandeln. Dabei kann schnell der Eindruck entstehen, dass Sie nicht so liquide sind, wie sie es gerne wären. Außerdem könnte der Vermieter dann annehmen, dass Sie befürchten, die Wohnung nicht in einem Zustand zurückgeben zu können, der eine vollständige Erstattung der Kaution für Sie mit sich bringen würde. So oder so: wenn Sie versuchen an der Sicherheit des Vermieters herumzufeilschen, wird ihn das unter Umständen abschrecken. Kalkulieren Sie hier also grundsätzlich 3 Nettokaltmieten ein und freuen Sie sich, wenn der Vermieter weniger einfordert. Behandeln Sie sein Eigentum anständig und zahlen Sie Ihre Miete pünktlich, dürfen Sie mit der vollen Erstattung Ihrer Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses rechnen. Wenn von Anfang an ein offenes und kooperatives Mieter-Vermieter-Verhältnis angestrebt wird, indem Sie bereitwillig und zügig die Kaution in der verlangten Höhe zahlen, wird der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses viel eher bereit sein, die Kaution vollständig und zügig zurückzuerstatten.

Fälligkeit der Mietkaution: Bis wann muss gezahlt werden?

Wird eine sog. Barkaution vereinbart ist, ist der Mieter theoretisch berechtigt, die Kaution in drei Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten mit der Mietzahlung des 2. und 3. Mietmonats – soweit zu Ihrem Recht in der Theorie. In der Praxis verfolgen die Vermieter in der Regel die Strategie „Schlüssel gegen Kaution“. Das bedeutet, es ist üblich, dass der Vermieter die Zahlung der vollen Mietkaution vor oder bei der Schlüsselübergabe fordert.

Auch wenn nach genannter Rechtslage der Vermieter damit seine Rechte überbeansprucht und im gleichen Zug Ihre Rechte als Mieter einschränkt, empfiehlt es sich oftmals nicht ohne vorherige Besprechung mit dem Vermieter plötzlich kurz vor oder bei der Schlüsselübergabe auf dieses Recht zu pochen. Sollte der Mietvertrag noch nicht unterschrieben sein, wird der Vermieter die Wohnung an den Kautions-Raten-Zahler mit großer Wahrscheinlichkeit nicht vermieten wollen. Sagen Sie ihm erst großspurig zu, dass sie die Kaution vor Schlüsselübergabe zahlen und halten Sie sich dann nicht an diese Absprache, haben Sie einen Freund weniger und der Grundstein für ein sicherlich angespanntes Mietverhältnis gelegt.

Wenn man sich an dieser Stelle in die Lage des Vermieters versetzt, erscheinen diese beiden Varianten nicht optimal. Der Vermieter legt Ihnen die Verantwortung seiner Wohnung im Wert von vielleicht mehreren Hunderttausend Euro in die Hand. Vielleicht hat er selber noch eine finanzielle Verpflichtung für die Immobilie an den Hacken. Aus seiner Sicht sind die drei Monatsmieten im schlimmsten Fall ohnehin nur ein Tropfen auf den heißen Stein und das Mindeste, was er von einem Mieter einfach als Sicherheit erwarten muss.

Welche Alternativen zur Barkaution bestehen für mich?

Haben Sie das Geld für die gesamte Kaution aktuell nicht, sprechen Sie vielleicht vorsichtig das Thema Mietkautionsbürgschaft an. Alternativ bleibt zur übergangsweisen Beschaffung der Kaution unter Umständen die Unterstützung durch das familiäre Umfeld oder den Freundeskreis oder aber der saure Apfel eines Privatdarlehens.

Verstehen Sie hier nochmal die Sicht des Vermieters: Gibt es keine Familie, keine Freunde und kein Kreditinstitut, die Ihnen kurzfristig einen überschaubaren finanziellen Betrag zur Verfügung stellen, fragt er sich, wieso er seine Mietwohnung ausgerechnet in Ihre Hände legen sollte.

Zwischenfazit: In jedem Fall sollte es an der Zahlung der Kaution bei der Anmietung Ihrer Traumwohnung nicht scheitern. Sprechen Sie bei Liquiditätsengpässen offen und vor allem rechtzeitig mit dem Vermieter, zeigen Sie sich kooperativ und bemüht – auch Vermieter sind nur Menschen und sind viel eher geneigt, einen Schritt auf Sie zuzugehen, wenn Sie mit offenen Karten spielen. Dies fördert auch wiederum das Entstehen und Fortbestehen einer guten Mieter-Vermieter-Beziehung.

ACHTUNG: Zahlen Sie niemals die Kaution bevor ein gültiger Mietvertrag geschlossen wurde. Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie einen Nachweis haben, dass Sie die Mietkaution gezahlt haben. Machen Sie also eine gesonderte Überweisung, bei der Sie die Mietkaution im Verwendungszweck nennen oder lassen Sie sich die Übergabe der Kaution schriftlich bestätigen.

Welche Möglichkeiten zur Leistung der Mietkaution gibt es?

In der Praxis wird häufig zwischen 3 Möglichkeiten unterschieden, die Mietkaution zu leisten:

Die Barkaution ist der gesetzliche Regelfall und wird in der Praxis am häufigsten angewendet. Hier zahlt der Mieter an den Vermieter die Kaution entweder bar oder per Überweisung. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet die Kaution gesondert von seinem Vermögen auf einem separaten Sparbuch anzulegen.

Vielleicht ahnen Sie es jetzt schon? Sie benötigen also eine gehörige Portion Vertrauen, dass der Vermieter Ihr Geld auch tatsächlich ordnungsgemäß anlegt. Leider haben Sie keinerlei Kontrolle darüber, was der Vermieter mit Ihrer Kaution tatsächlich anstellt.

Die Barkaution ist zwar der gesetzliche Regelfall und wird in der Praxis am häufigsten zur Kautionszahlung angewendet. Dennoch kann gerade aufgrund des Abhängigkeitsverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter eine transparente Kautionszahlungsvariante empfehlenswert sein. Hier bietet sich beispielsweise als zweite Möglichkeit die sog. Mietkautionsbürgschaft an.

Bei der Mietkautionsbürgschaft verpflichtet sich ein Dritter für die Kautionsforderung des Vermieters gegen den Mieter einzustehen. Oft handelt es sich bei dem Dritten im Falle der Mietkautionsbürgschaft um Versicherungen oder Banken.

Die Mietkautionsbürgschaft wird durch den Mieter beispielsweise bei einer Bank oder Versicherung beantragt. Nach einer Bonitätsprüfung des Mieters durch den Bürgen -also die Bank oder die Versicherung- erfolgt schließlich die Ausstellung einer Bürgschaftsurkunde, die als “Beweismittel” für das Bestehen der Bürgschaft dient und dem Vermieter deshalb vorgelegt wird.

Das Schöne an der Mietkautionsbürgschaft ist, dass Ihnen beim Umzug, der die meisten Haushalte finanziell ohnehin kräftig beansprucht, keine liquiden Mittel für die Kaution abfließen. Meistens lassen sich die Mietkautionsbürgschaften relativ unkompliziert direkt online beantragen und eine Entscheidung des Bürgen liegt schon wenige Stunden später vor.

Allerdings genießen Mietbürgschaften bei vielen Vermietern nicht so großes Ansehen, da Viele der Ansicht sind, dass der Mieter seine Solvenz für die kommenden Mietzahlungen bereits durch das unkomplizierte Bereitstellen einer Kaution in “Geldform” beweisen kann. Deshalb nehmen viele Vermieter erfahrungsgemäß bevorzugt andere Kautionsformen entgegen.

Außerdem haben viele Vermieter die berechtigte Sorge, dass der Bürge die Bürgschaft irgendwann zurück ziehen könnte. Nicht zuletzt entstehen für diese Bürgschaft in Abhängigkeit der Kautionshöhe natürlich jährliche Gebühren.

Entscheiden Sie sich für die Mietkautionsbürgschaft, haben unsere Kunden recht gute Erfahrung mit dem Anbieter kautionsfrei.de gemacht. Hier sind die Preise relativ fair und die Abwicklung relativ unkompliziert.

Ganz wichtig: machen Sie nicht den Fehler, dass Sie gleichzeitig mehrere Anbieter oder zu viele Anbieter hintereinander anfragen. Die Anfragen hinterlassen massive Spuren in der Schufa und können Ihren Basisscore massiv verschlechtern. Auch im Falle einer Ablehnung sollten Sie versuchen herauszufinden, woran es genau gelegen hat, bevor Sie ein Schlachtfeld in Ihrer Schufa hinterlassen.

Als dritte Variante kann für die Leistung der Kaution ein sog. Mietkautionssparbuchs eröffnet werden.

Hierzu zahlt der Mieter die Kaution auf ein separates auf seinen Namen laufendes Sparbuch ein, welches er dann an den Vermieter verpfändet. Sparbuch und Verpfändungsurkunde werden dann an den Vermieter übergeben. Der Vorteil ist, dass das Geld bis zum Schadensfall im Eigentum des Mieters bleibt …. das Sparbuch läuft ja auf seinen Namen. Erst im Falle eines Falles, wenn der Vermieter berechtigt ist, sich an der Kaution zu bedienen, zahlt die Bank das Geld an den Vermieter aus. Hierbei stellt die Bank zwar keine großen Fragen, informiert aber in der Regel den Eigentümer des Mietkautionssparbuchs darüber, dass der Vermieter Geld angefordert hat. Der Vermieter hat hingegen die Sicherheit, dass er das Sparbuch, das zu seinen Gunsten verpfändet ist, in den Händen hält und weiß, dass er sich dort im Falle eines Falles bedienen kann und der Mieter nicht mehr an das Geld kommt, so lange er die Verpfändungsurkunde in den Händen hält.

Aus meiner Sicht ist die Variante des Mietkautionssparbuchs sowohl für Mieter als auch für Vermieter die fairste und sicherste Variante für die Leistung der Kaution.

Bedauerlicherweise bieten die Banken das Produkt Kautionssparbuch nur noch äußerst ungern an. Viele Hausbanken bieten Mietkautionssparbücher leider überhaupt gar nicht mehr oder nur noch zu sehr hohen Abschlussgebühren an.

Bis vor Kurzem war die Postbank eine der wenigen Banken, die ein Kautionssparbuch noch kostenlos angeboten hat. Mittlerweile erhebt aber auch die Postbank für Kunden einen Gebühr von 20EUR und für Nichtkunden sogar eine Gebühr von 30EUR.

Die einzige Bank, die nach meinem aktuellen Kenntnisstand derzeit noch ein kostenloses Mietkautionskonto anbietet, ist die DKB. Die DKB bietet allerdings dieses Mietkautionskonto nur den eigenen Kunden an. Sind Sie Kunde der DKB, können Sie das kostenlose Mietkautionskonto ganz einfach über Ihren Online-Account eröffnen. Sind Sie kein Kunde bei der DKB, können Sie das kostenlose Mietkautionskonto bei der DKB leider auch nicht beantragen. Es gibt allerdings einen kleinen Trick, doch an dieses Mietkautionskonto zu kommen 😉 Werden Sie einfach Kunde bei der DKB 😉 Das ist gar nicht so schwer! Hierzu brauchen Sie im Grunde nur ein Girokonto bei der DKB zu eröffnen. Hier wird mit dem DKB Cash Konto sogar eine kostenlose Variante angeboten. Dann erhalten Sie den Zugang zu Ihrem Online-Account, von wo aus Sie das Mietkautionskonto bequem eröffnen können. Haben Sie den Online-Account eröffnet, können Sie das Mietkautionskonto direkt anlegen und erhalten innerhalb von wenigen Tagen die Bürgschaftsurkunde per Post zugeschickt. Wenn Sie noch kein Kunde der DKB sind, macht es Sinn das kostenlose DKB Cash Girokonto rechtzeitig zu beantragen, da hier für die Legitimierung und die tatsächliche Freischaltung des Online-Accounts doch ein Weilchen ins Land zieht.

Soweit so gut … dann wissen Sie ja, was jetzt zu tun ist 😉

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg

Ihre Jennifer Schwalm