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Die Mieterhöhung – #3 Indexmiete

VonACC Immobilien Consulting

Die Mieterhöhung – #3 Indexmiete

Indexmiete – was ist das?

Die Indexmiete berechnet sich anhand der vereinbarten Basismiete und der Wertentwicklung des Verbraucherpreisindexes. Das statistische Bundesamt ermittelt den Verbraucherpreisindex jährlich. Dabei wird  die durchschnittliche Preisveränderung aller Waren und Dienstleistungen gemessen, die private Haushalte „konsumieren“.

Bis zu welcher Grenze wird die Mieterhöhung durchgeführt?

Stopschild zum Thema IndexmieteDie Grenzen und Erhöhungssätze der Miete errechnen sich in Abhängigkeit an den Verbraucherpreisindex. Darüber hinausgehende Mieterhöhungen, wie beispielsweise die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, sind nicht rechtlich durchsetzbar. Modernisierungsmaßnahmen können bei Indexmietverhältnissen nur dann rechtmäßig auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Maßnahmen gesetzlich oder behördlich angeordnet waren. Außerdem ist die Index-Mieterhöhung nach oben gedeckelt: sie darf nicht höher ausfallen als die jährliche Inflationsrate.

Wie ist die Mieterhöhung durch den Vermieter zu begründen?

Der Vermieter muss keine argumentative Begründung für die Anpassung an den Verbraucherindex vorlegen. Dennoch ist er zu einer schriftlichen Erklärung darüber verpflichtet, dass und mit welchem Geldbetrag sich

  1. der Verbaucherpreisindex geändert hat
  2. die Miete sich erhöhen wird.

Wann kann die Mieterhöhung durchgeführt werden?

Kalender zum Thema IndexmieteEnthält die schriftliche Ankündigung die zuvor benannten Kriterien, tritt die Erhöhung mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens in Kraft. Die Miete muss nach erfolgter Erhöhung ein Jahr unverändert bleiben, bevor eine erneute Erhöhung möglich ist. Anders gesagt: eine Anpassung der Indexmiete kann maximal einmal jährlich vollzogen werden.

Muss der Mieter der Erhöhung zustimmen und hat er das Recht die Mieterhöhung zu verweigern?

Die Zustimmung des Mieters zur jeweiligen Index-Mieterhöhung ist nicht erforderlich. Der Mieter hat der Preisanpassung der Mietzahlungen bereits bei Abschluss des Mietvertrags durch seine Unterschrift zugestimmt.

Welche Vorteile bietet eine Indexmietvereinbarung?

  • Planungssicherheit für Mieter und Vermieter
  • weitergehende Mieterhöhungen (z. B. Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete) ausgeschlossen
  • kann unbefristet vereinbart werden
  • einfaches Verfahren; wenig konfliktanfällig
  • Lebenshaltungskosten (und somit auch der Verbraucherpreisindex) können schneller steigen, als die Netto-Vergleichsmieten; evtl. höhere Mietsteigerungen

Welche Nachteile bietet eine Indexmietvereinbarung?

  • stehen zwangsläufig hohe, erforderliche Modernisierungskosten im Raum, bleibt der Vermieter unter Umständen auf seinen Kosten „sitzen“; anders als bei sonstigen Mietverträgen berechtigt ihn die Indexmietvereinbarung in vielen Fällen nicht zur Modernisierungskostenumlage
  • weitergehende Mieterhöhungen ausgeschlossen
  • Lebenshaltungskosten (und somit auch der Verbraucherpreisindex) können schneller steigen, als die Netto-Vergleichsmieten; evtl. höhere Mietsteigerungen

Fazit & Empfehlung

Waage mit Zeit und Geld in Waagschalen zum Thema IndexmieteWie alle anderen Typen von Mietverträgen und Mieterhöhungen bietet die Vereinbarung eines Indexmietvertrags Vor- und Nachteile für Mieter und Vermieter. So kann der Vermieter seine Erhöhungen unabhängig anderer Mieterschutzvorschriften kalkulieren und momentan damit rechnen, dass der Index jährlich weiter steigt. Andererseits sind die Kosten für Modernisierungen und Sanierungen seltenst umlagefähig. Auch der Mieter hat Planungssicherheit: er kann damit rechnen, dass sich seine Miete jährlich erhöhen wird, wobei ihm der Erhöhungsbetrag direkt nachvollziehbar ist. Die Kosten und der Nutzen der Indexmiet-Erhöhung sollte vor Verwendung vom Vermieter und auch vor Eingehung eines Mietverhältnisses durch den Mieter gut durchdacht und abgewogen werden.

Über den Autor

ACC Immobilien Consulting administrator

ACC Immobilien Consulting gehört zu den erfolgreichsten Anbietern von Immobilien im Rhein-Main-Gebiet. Unser Hauptgeschäft ist die professionelle Vermittlung von privaten sowie gewerblichen Kauf- und Mietobjekten. Gegründet wurde ACC Immobilien Consulting von Jennifer Schwalm.

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