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Die Mieterhöhung – #2 Gesetzliche Mieterhöhung

VonACC Immobilien Consulting

Die Mieterhöhung – #2 Gesetzliche Mieterhöhung

Die gesetzliche Mieterhöhung verfolgt gewisse Vorgaben. Unterschieden werden dabei Mieterhöhungen

  • zur Anpassung an die sog. ortsübliche Vergleichsmiete
  • oder wegen Modernisierung/Sanierung (Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen müssen spätestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten angekündigt werden)

Bis zu welcher Höhe kann die Mieterhöhung erfolgen?

ortsübliche Vergleichsmiete

Gesetzlich vorgeschrieben ist eine maximale Erhöhung der Miete auf die sog. ortsübliche Vergleichsmiete. Dabei handelt es sich um einen Durchschnittswert, der aus den Mietzahlungen vergleichbarer Wohnobjekte in den letzten 4 Jahren ermittelt wird.

Kappungsgrenze

rote Ampel zum Thema gesetzliche MieterhöhungUm die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, darf der Vermieter innerhalb von 3 Jahren die Mietforderung um maximal 20 % erhöhen. Dabei handelt es sich um die sog. Kappungsgrenze. (Achtung: Kappungsgrenze gilt bei bestehenden Mietverhältnissen, Mietpreisbremse bei Neuvermietung). Ist die Kappungsgrenze erreicht, muss der Vermieter mit weiteren Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete weitere 3 Jahre warten. Zum Mieterschutz sieht die gesetzliche Regelung bezüglich der Kappungsgrenze vor, dass Bundesländer die Grenze in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten auf 15 % absenken dürfen. In Städten mit dieser Sonder-Kappungsgrenze darf die maximale Mieterhöhung in 3 Jahren nicht um mehr als 15 % erfolgen. Dies gilt unabhängig davon, ob dadurch die Anpassung an den Satz der ortsüblichen Vergleichsmiete realisiert wird oder nicht.

Wichtig ist hierbei, dass die Mietpreiserhöhung sich an der tatsächlichen Wohnungsgröße orientieren muss. Der Form halber sollte diese im Mietvertrag vermerkt sein. Aber selbst bei einer Niederschrift im Mietvertrag bleibt es dem Mieter überlassen die Richtigkeit der Messungen zu überprüfen, sollte ihm eine Mieterhöhung zukommen, die er als an einer zu hohen Quadratmeterzahl gemessen erachtet.

Mietspiegel

In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Mieterhöhung sich zudem nicht auf eine Mietzahlung zuspitzen, die den Mietspiegel-Vergleichspreis um 20 % übersteigt. Diese Deckelung kann den Mieter sogar zur Herausgabe zu viel gezahlter Mietbeträge berechtigen.

Modernisierung/Sanierung

Zur Klärung der Frage, ob eine Modernisierung den Vermieter zur Mieterhöhung berechtigt, ist zunächst zwischen Modernisierung und Instandhaltung zu unterscheiden.

Instandhaltung

Die Instandhaltung dient – alleine schon dem Namen nach – nur dazu, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu erhalten. Notwendige Reparaturen, wie beispielsweise der Austausch eines kaputten Fensters, fallen unter Instandhaltungsmaßnahmen. Für Instandhaltungen darf der Vermieter keine Mieterhöhung verlangen.

Modernisierung/Sanierung

Anstrich mit Farbrolle auf weißer Tür zum Thema gesetzliche MieterhöhungEine Modernisierung berechtigt den Vermieter eine Mieterhöhung anzusetzen. Als Modernisierungsbeispiel dient der Anbau eines Balkons. Darin ist eine unmittelbare Verbesserung für den Mieter zu sehen, die sich der Vermieter per Mietzahlung abgelten lassen kann. Die energetische Sanierung berechtigt den Vermieter immer zu einer anschließenden Mieterhöhung. Da der Mieter Heizkosten sparen wird, hat er einen unmittelbaren Vorteil von dieser Verbesserung. Manche Fälle sind schwieriger in Instandhaltung und Modernisierung einzuordnen als die genannten Beispiele.

Bei der Berechnung der neuen Miete ist zwischen zwei Varianten zu unterscheiden: Der Vermieter kann bis zu 11 % der aufgewendeten Modernisierungsinvestitionen auf die Nettojahresmiete aufschlagen. Diese Erhöhung in Form einer Modernisierungsumlage ist nicht zustimmungsbedürftig. Bei der Modernisieungsumlage sind weder der Mietspiegel, noch die Kappungsgrenze zu beachten. Der Vermieter kann jedoch auch nach erfolgter Modernisierung die Miete aufgrund des neuen Standards der Wohnung auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Diese Maßnahme ist jedoch zustimmungsbedürftig. Es gilt hierbei das zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete Erläuterte entsprechend.

Wann kann die gesetzliche Mieterhöhung durchgeführt werden?

Anpassung an die orstübliche Vergleichsmiete

Die Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete kann frühestens 15 Monate nach Einzug bzw. nach der letzten Mieterhöhung erfolgen. In der Praxis übersendet der Vermieter nach frühestens einem Jahr die Erhöhungsankündigung an den Mieter und muss zur Durchführung der Erhöhung dann eine Frist bis zur Erhebung der übernächsten Miete einräumen. Durch diese „Schonfrist“ ergibt sich ein Zeitraum von 3 Monaten, der, addiert mit den 12 Monaten Mietverhältnis seit Einzug bzw. seit letzter Erhöhung, in Summe zu den 15 Monaten führt.

Mieterhöhung nach Modernisierung/Sanierung

Werkzeug auf Warnschild zum Thema gesetzliche MieterhöhungDer Vermieter hat dem Mieter die Erhöhung wegen Modernisierung schriftlich mitzuteilen. Die Erhöhung tritt dann 3 Monate später in Kraft. Insgesamt ist der Vermieter also verpflichtet bei einem Modernisierungsvorgang mit anschließender Mieterhöhung zwei Schreiben an den Mieter zu senden: Zunächst muss der Mieter 3 Monate vor Beginn der Modernisierungsarbeiten über deren Beginn und eine daraus resultierende Mieterhöhung unterrichtet werden. Anschließend muss (frühestens nach Abschluss der Arbeiten) der Mieter über die in 3 Monaten in Kraft tretende Erhöhung der Miete informiert werden. Unterbleibt eine ordnungsgemäße Ankündigung des Vermieters über die Modernisierung, verlängert sich der Zeitraum, bis die Mieterhöhung in Kraft tritt um weitere 6 Monate.

Wie ist die Mieterhöhung durch den Vermieter zu begründen?

Um unrechtmäßige oder ungerechtfertigte Mieterhöhungen zu vermeiden, sieht das Gesetz eine Begründung hierfür vor. Diese muss in Textform, d. h. per Schreiben oder per Mail, erfolgen. Oftmals wird zur Begründung der Mietspiegel herangezogen.

Mietspiegel

Die im Mietspiegel enthaltenen Angaben ermitteln Städte und Gemeinden jeweils einmal pro Jahr per Umfrage und legen so ein Bild der „ortsüblichen“ Mietpreise dar. Zum besseren Vergleich der Mietobjekte (und somit letztlich auch der Mietpreise) werden diese anhand von Größe, Baujahr, Lage und Ausstattung aufgeschlüsselt. Da der Mietspiegel öffentlich zugänglich ist, muss er als „Beweismittel“ und Basis für die Begründung der Mieterhöhung nicht an den Mieter mitgeschickt werden. Wichtig ist aber, dass eine formell korrekte Zugrundelegung des Mietspiegels nur erfolgen kann, wenn dieser auch für die betreffende Gemeinde bzw. die betreffende Stadt vorliegt. Ein Verweis auf Mietspiegel benachbarter oder nahe gelegener Gebiete ist keine Begründungsgrundlage und rechtfertigt die Preisanpassung an dortige Preise nicht.

Vergleichbare Objekte

Waage mit zwei Fragezeichen in Waagschalen zum Thema gesetzliche MieterhöhungAlternativ zu einer Begründung auf Basis des Mietpreisspiegels – unabhängig davon, ob dieser für das betreffende Objekt greift oder nicht – kann der Vermieter die Mietpreiserhöhung auch auf Basis drei vergleichbarer Wohnungen begründen. Die Vergleichsmietwohnungen müssten so benannt sein, dass der Mieter sie leicht finden könnte. Theoretisch ist diese Möglichkeit ausreichend, um sich ein Bild über vergleichbar hohe Mieten einzuholen. Ob diese Variante jedoch aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht bereits überholt und deshalb weder von Vermieterseite richtig durchführbar noch von Mieterseite richtig nachvollziehbar ist, bleibt fragwürdig.

Modernisierung/Sanierung

Bei einer Modernisierung muss der Mieter nur schriftlich über den Eintritt einer Mieterhöhung informiert werden. Eine weitere Begründung ist hier nicht erforderlich. Jedoch ist der Mieter zur Einsichtnahme in die Modernisierungsrechnungen berechtigt, um nachvollziehen zu können, ob die Höhe der zukünftigen Mietzahlungen gerechtfertigt ist.

Muss der Mieter der Erhöhung zustimmen und hat er ein Recht die Mieterhöhung zu verweigern?

Die schriftliche Ankündigung der Mieterhöhung durch den Vermieter muss eine Aufforderung zur Zustimmung des Mieters enthalten.

Zustimmungsfrist

Für die Zustimmung und letztlich die Überprüfung der Begründung müssen dem Mieter ein Zeitraum eingeräumt werden. Die Berechnung des Zustimmungszeitraums errechnet sich aus dem Tag des Zugangs des Erhöhungsschreibens und endet mit Ablauf des übernächsten Monats. Es ergibt sich also automatisch ein Zeitraum von mindestens 2 und höchstens knapp 3 Monaten.

Stift auf Papier mit Satz "I Agree" zum ankreuzen zum Thema gesetzliche MIeterhöhung

Zustimmungsverweigerung

Die Zustimmung des Mieters kann nur dann rechtmäßig verweigert werden, wenn die Mieterhöhungsbegründung auf unwahren Tatsachen bzw. Begründungen beruht. Sollte der Mieter seine Zustimmung zu einer rechtmäßigen Mieterhöhung nicht erteilen, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen. Er kann nicht einfach einseitig die erhöhte Miete verlangen.

Zustimmungsform

Wie und in welcher Form der Mieter seine Zustimmung erteilt, bleibt ihm frei überlassen. Somit kann die Zustimmung mündlich oder auch schriftlich erfolgen;  eine wiederholte Überweisung der neuen Miethöhe zu den vereinbarten Fälligkeitszeitpunkten ist auch als (konkludente) Zustimmung denkbar.

Sonderkündigungsrecht

bei Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Auch wenn der Mieter bei einer rechtmäßigen Mieterhöhung mehr oder weniger zur Zustimmung verpflichtet sein wird, gewährt ihm die Rechtslage an dieser Stelle ein Sonderkündigungsrecht. Aufgrund der Änderung wesentlicher Vertragsvereinbarungen, wie es die Miethöhe beim Mietvertrag nun mal ist, soll der Mieter also nicht gezwungen sein, das Mietverhältnis unter den neuen Bedingungen aufrechterhalten zu müssen.

bei Modernisierung/Sanierung

Yes und No zum ankreuzen zum Thema gesetzliche MieterhöhungDem Mieter steht bei einer Erhöhung wegen Modernisierung ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht zu. Macht er davon Gebrauch, belaufen sich die für den Restzeitraum zu zahlenden Miethöhen nur auf das vertraglich Vereinbarte; die Erhöhung greift dann während der Vertragsrestlaufzeit nicht mehr.

Fazit & Empfehlung

Der Fall der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Modernisierung bzw. Sanierung einer Wohnung berechtigen den Vermieter zu Mieterhöhungen, die jedoch genau gesetzlich festlegt sind und nach einem vorgegebenen Schema abzulaufen haben. Die betreffenden Regelungen finden sich überwiegend im BGB; um unrechtmäßige Mieterhöhungen zu vermeiden, sollte der Mieter auch hier seine Rechte genau kennen.

Über den Autor

ACC Immobilien Consulting administrator

ACC Immobilien Consulting gehört zu den erfolgreichsten Anbietern von Immobilien im Rhein-Main-Gebiet. Unser Hauptgeschäft ist die professionelle Vermittlung von privaten sowie gewerblichen Kauf- und Mietobjekten. Gegründet wurde ACC Immobilien Consulting von Jennifer Schwalm.

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