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Die Mieterhöhung – #1 Allgemeines

VonACC Immobilien Consulting

Die Mieterhöhung – #1 Allgemeines

Bei welchen Objekten darf eine Mieterhöhung erfolgen?

Grundsätzlich darf die Mieterhöhung nur bei freifinanzierten Wohnraummietobjekten erfolgen. Das heißt, die im folgenden angesprochenen Regelungen zur Mieterhöhung sind nicht ohne Weiteres auf Mietverhältnisse in Sozialwohnungen/öffentlich geförderte Wohnungen, Untermietverhältnisse und gewerblich genutzte Wohnungen anwendbar.

Wann kann die Mieterhöhung durchgesetzt werden?

Kalender zum Thema MieterhöhungDer Zeitpunkt zu dem die Mieterhöhung durchgesetzt werden kann, richtet sich primär nach der Art des Mietverhältnisses. Wird nichts spezielles zu künftigen Mieterhöhungen im Mietvertrag festgelegt, orientieren sich etwaige Erhöhungen ausschließlich an den einschlägigen rechtlichen Vorschriften. Sollte die Mieterhöhung im Rahmen eines Staffel- oder Indexmietverhältnisses erfolgen, sind neben den rechtlichen Vorschriften auch die vertraglichen Vereinbarungen maßgebend, wenn der Zeitpunkt der Mieterhöhung bestimmt werden soll.

Warum wird die Mieterhöhung durchgeführt?

Dem Interesse des Mieters für möglichst wenig Geld in einer möglichst schönen Wohnung zu wohnen steht das Interesse des Vermieters entgegen, für die angebotene Wohnung eine entsprechende Zahlung zu erhalten. Immobilieneigentümer kämpfen mit immensen Immobilienpreisen und steigenden nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Entsprechend hoch sind auch die mit dem Eigentum verbundenen Kosten. Auch wenn der Vermieter diese gewissenhaft kalkuliert, kann er nicht ausschließen, dass die Kosten mit der Zeit weiter steigen und seinen „Gewinn“ an der Vermietung minimieren. Auf der einen Seit hat zwar der Mieter als schutzwürdigere Partei ein entsprechendes Interesse an langfristig bezahlbarem Wohnraum. Andererseits müssen auch die Investitions- und Kostenentscheidungen des Vermieters ins Gewicht fallen. Um das Vermieten für Eigentümer langfristig attraktiv zu gestalten, bietet das Mietrecht deshalb Lösungswege an, wie die Mieterhöhungen noch „im Rahmen“ bleiben können und dennoch für den Vermieter mehr „abwerfen“.

Bis zu welcher Grenze kann die Mieterhöhung erfolgen?

Stopschild zum Thema MieterhöhungDie Grenze der rechtmäßig durchführbaren Mieterhöhung richtet sich nach der Art des Mietverhältnisses. Wird nichts spezielles zu künftigen Mieterhöhungen im Mietvertrag festgelegt, orientieren sich etwaige Erhöhungen ausschließlich an den einschlägigen rechtlichen Vorschriften. Sollte die Mieterhöhung im Rahmen eines Staffel- oder Indexmietverhältnisses erfolgen, sind neben den rechtlichen Vorschriften vor allem die vertraglichen Vereinbarungen maßgebend, wenn es um die Bestimmung der neuen Miethöhen geht.

Wie wird die Mieterhöhung durchgeführt?

Zur Durchführung der Erhöhung wird generell die Nettomiete zugrunde gelegt. Zur eigentlichen Erhöhung gibt es dann folgende Möglichkeiten:

  1. gesetzlich: Die Regelungen des BGB sehen eine Reihe an Vorgaben und Vorschriften zur Ausgestaltung der Erhöhung vor. Mögliche Gründe sind eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder eine Anpassung nach Sanierung bzw. Modernisierung.
  2. Index: Die Vereinbarung einer Indexmiete erfolgt im Mietvertrag. Der Mieter muss sich dann auf jährliche Mieterhöhungen einstellen, die sich an der Inflationsrate orientieren.
  3. Staffel: Die Staffelmiete wird ebenfalls bereits bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart. Im Staffelmietvertrag sind bereits die Höhen der Mieten für einen bestimmten Zeitraum festgelegt.

Fazit & Empfehlung

Auch wenn dem Mieter etwaige Mieterhöhungen eher lästig erscheinen mögen, ist aus objektiver Sicht auch das Interesse des Vermieters an einer Erhöhung ersichtlich. Die rechtlich geschaffenen Möglichkeiten zu fairen Erhöhungen bieten eine Vielzahl von Gestaltungsmöglichkeiten. Dennoch lassen sie die Schutzwürdigkeit des Mieters nicht aus den Augen. Insgesamt sollte ein Kompromiss zwischen den widerstreitenden Interessen der Vertragsparteien Mieter und Vermieter geschaffen sein. Als dennoch schwächere Partei sollte der Mieter seine Rechte immer kennen und sorgfältig überprüfen. Gerade auch  ob diese im Rahmen der Mieterhöhung eingehalten werden.

Über den Autor

ACC Immobilien Consulting administrator

ACC Immobilien Consulting gehört zu den erfolgreichsten Anbietern von Immobilien im Rhein-Main-Gebiet. Unser Hauptgeschäft ist die professionelle Vermittlung von privaten sowie gewerblichen Kauf- und Mietobjekten. Gegründet wurde ACC Immobilien Consulting von Jennifer Schwalm.

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