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Kategorie Immobilien News

VonACC Immobilien Consulting

Konditionssenkung der Allianz Lebensversicherungs-AG zum 12.02.2020

Zum heutigen Mittwoch, den 12.02.2020 senkt die Allianz Lebensversicherungs-AG ihre Baufi-Konditionen für ausgewählte Segmente um bis zu 0,06%!

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Mietendeckel in Berlin beschlossen? – noch lange nicht!

Überall titelt die Presse heute: Der Mietendeckel in Berlin ist beschlossen. Was eigentlich gemeint ist: mit der Zustimmung des Senats zum aktuellen Gesetzesentwurf für den Mietendeckel ist ein weiterer Schritt im Gesetzgebungsverfahren abgeschlossen. Nun wird das Gesetz dem Abgeordnetenhaus zur weiteren Beratung vorgelegt. Auch wenn der Berliner Mietendeckel schon seit Monaten in aller Munde ist und die Immobilienbranche sowie Juristen und andere Fachleute sich schon mehrfach zu den Negativfolgen geäußert haben, hat es das Gesetz bis hierher geschafft. Welche Schritte sind nun zu erwarten und was passiert als nächstes?

Was ist bisher geschehen?

In den vergangenen Jahren sind die Wohnkosten in der Hauptstadt stärker gestiegen als sonst wo in Deutschland. Das hatte die rot-rot-grüne Koalition dazu veranlasst, einen Mietendeckel als Lösung einzuführen. Demnach sollen die Mieten für alle vor 2014 gebauten Wohnungen für 5 Jahre auf dem Stand vom Juni 2019 eingefroren werden. Neuvermietungen sollen einer Obergrenze je nach Alter und Ausstattung der Wohnung unterliegen.

Mit der Zustimmung des Senats liegt nun der Gesetztesentwurf zum Mietendeckel dem Berliner Abgeordnetenhaus vor, wo in den nächsten Wochen und Monaten darüber beraten werden wird. In Abhängigkeit von der Dauer der Beratungen soll das Gesetz dann Anfang des Jahres 2020 vom Gesetzgeber beschlossen sein und spätestens im März in Kraft treten. So zumindest der aktuelle Plan der Berliner Gesetzgeber. Die Meinung einer breiten Masse an Immobilien- und Rechtsspezialisten sieht anders aus.

Welche Probleme ergeben sich nach Einschätzung von Fachleuten bei der Gesetzgebung des Mietendeckels?

Konkurrierende Gesetzgebung

In Deutschland ist die Gesetzgebung in Form einer konkurrierenden Gesetzgebung geregelt. Somit sind dem Bund und den Ländern jeweils gewisse Gesetzgebungskompetenzen zugesichert. In diesem Zug sind den Ländern – und damit auch Berlin – die Zuständigkeiten für das öffentlich-rechtliche Wohnungswesen zugeteilt. Vertragsverhältnisse – und damit auch Mietverträge – unterliegen jedoch der Bundesgesetzgebung nach BGB. Das Problem ist an dieser Stelle, dass der Mietendeckel als fixe Mietobergrenze massiv in Mietverträge eingreift und sich somit quasi an dieser Stelle über die Bundesgesetzgebung hinwegsetzt. Viele Juristen gehen deshalb davon aus, dass die Gesetzgebungskompetenz für den Beschluss des Berliner Mietendeckels nicht gegeben ist.

Verfassungswidrigkeit

Ein weiteres, viel diskutiertes Kritikthema ist eine potentielle Verfassungswidrigkeit des Berliner Mietendeckels. Experten gehen davon aus, dass gleich gegen zwei Grundgesetzartikel verstoßen werden wird: das Gleichheitsgebot aus Art. 3 GG würde verletzt werden, wenn unnachvollziehbarerweise in jedem Berliner Stadtteil die gleiche Miete zu zahlen wäre, auch wenn unterschiedliche Voraussetzungen und “Preistreiber” vorliegen. Außerdem würde mit dem Mietendeckel nach Ansicht vieler ein unzulässiger Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters aus Art. 14 GG erfolgen. Diese Bedenken über die Verfassungswidrigkeit des geplanten Gesetzes hatte auch schon das Bundesinnenministerium vergangenen Monat so geäußert und noch einmal zu bedenken gegeben, dass die Mietpreisbegrenzung bereits vom Bund geregelt worden sei. Wenn ebendies der Fall ist und die geplanten Regelungen im Widerspruch zum Bundesgesetz stehen, wären sie nicht nur potentiell verfassungswidrig, sondern schlichtweg unwirksam und könnten somit nicht durchgesetzt werden.

Fazit und Ausblick

Der Mietendeckel verfolgt zwar die gute Intention die Mieter in Berlin nachhaltig finanziell zu entlasten, andererseits sind aber schon viele Faktoren bekannt, die für fachkundige Juristen und Immobilienspezialisten ein rotes Tuch sind. Der weitere Verlauf im Gesetzgebungsverfahren bleibt abzuwarten – es liegt noch kein “beschlossenes” Gesetz zum Berliner Mietendeckel vor. Selbst nach erfolgtem Inkrafttreten der neuen Regelungen ist jedoch nicht sicher, ob das Bundesverfassungsgericht nicht noch eingreifen und eine Durchsetzung des Gesetzes verhindern wird. Genug Anhaltspunkte für viele Probleme, die mit dem Mietendeckel in Berlin noch einhergehen werden, liegen bereits vor. Die Berliner Politiker beschäftigen sich währenddessen weder mit einer realistischen Einführung des Mietendeckels, noch mit der eigentlichen Lösung des Problems, wie weitere Maßnahmen getroffen werden können, um für mehr Wohnungsangebote zu sorgen. Nur so kann nachhaltig für ausreichend Wohnraum gesorgt werden, was das Preisproblem obsolet machen würde.

VonACC Immobilien Consulting

Konditionssenkung der ING zum 27.11.2019

Zum morgigen Mittwoch, den 27.11.2019 senkt die ING ihre Baufi-Konditionen für ausgewählte Segmente um bis zu 0,10%!

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Konditionserhöhung der KfW zum 19.11.2019

Zum heutigen Dienstag, den 19.11.2019 erhöht die KfW ihre Baufi-Konditionen für ausgewählte Segmente um bis zu 0,15%!

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Konditionssenkung der Commerzbank zum 18.11.2019

Zum heutigen Montag, den 18.11.2019 senkt die Commerzbank ihre Baufi-Konditionen für ausgewählte Segmente um bis zu 0,16%!

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Neubauprojekt gestoppt: erste fatale Folgen des Mietendeckels

Eines der wichtigsten Bauprojekte in Berlin-Neukölln, das ab dem Jahr 2021 für 900 Wohnungen zu bezahlbaren Preisen sorgen sollte, wurde jetzt gestoppt. Die verantwortliche Baugenossenschaft hat aufgrund der Einführung des Mietendeckels kapituliert und dies mit untragbaren Mieteinbußen begründet.

Die Baugenossenschaft wurde damals extra aufgrund ihres Standpunktes für langfristig günstige Mieten in Berlin ausgewählt und will nach eigenen Angaben mit dem Projektausstieg kein Exempel statuieren. Der Grund für den Rückzug aus dem Projekt ergebe sich aus einer simplen Rechenaufgabe der erzielbaren Mieten, die das Vorhaben unattraktiv machen. Verstärkt würde dies noch durch die Einschätzung, dass der Mietendeckel nach der ersten Phase von 5 Jahren weiter bestehen bliebe. Nach eigenen Angaben sei der Mietendeckel schlicht nicht dafür geeignet, dass der zur Entspannung des Mietmarktes dringend erforderliche Neubau gefördert würde.

Leider wird dies kein Einzelfall bleiben. Die Bauaktivitäten sind seit kurzem bereits weiter zurückgegangen, was auch den bürokratischen Hürden zur Erlangung einer Baugenehmigung geschuldet ist. Je weniger Mieteinnahmen und flexible Modelle hierfür für die Baugenossenschaften denkbar sind, desto unüberwindbarer erscheinen die bürokratischen Hürden im Angesicht der Mietpreisbremse.

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Grundsteuerreform beschlossen: Bundesrat stimmt zu

Mit der Zustimmung des Bundesrates zur neuen Grundsteuerreform steht fest: das neue Gesetz tritt ab 2025 in Kraft. Die Einführung der komplexeren Berechnungsmethodik bringt sowohl viel Aufwand mit sich,  als auch das Versprechen der Politiker, dass die Kosten für Eigentümer und Mieter gesenkt werden. Diese Rechnung basiert aber auf einigen Variablen, die noch unbekannt sind.

Was ändert sich an der Berechnungsmethode zur Grundsteuerreform?

Aktuell wird zur Berechnung der Grundsteuer der Grundstückswert ermittelt, zunächst mit der Steuermesszahl und anschließend mit dem von den Kommunen vorgegebenen Hebesatz multipliziert. Zukünftig sieht die Reform vor, dass der Grundstückswert anhand vieler aufwändiger und individueller Faktoren (Bodenrichtwert, Nettokaltmiete, Grundstücksfläche, Immobilienart und Immobilienbaujahr) berechnet wird. Um Wertsteigerungen auszugleichen, soll die Steuermesszahl reduziert werden. Den Kommunen steht dann nach wie vor die Festlegung eines Hebesatzes frei. Die Politik hofft hier auf ebenfalls geringere Hebesätze, sodass am Ende die Steuerzahler profitieren sollen.

Was ändert sich für Mieter?

Üblicherweise legt der Vermieter die Grundsteuer wirksam über die Nebenkosten auf den Mieter um. Das bedeutet, dass letztlich der Mieter die Grundsteuer-Kosten trägt und somit direkt von der Grundsteuerreform betroffen ist. Änderungen in der Berechnungsmethode werden mit großer Wahrscheinlichkeit zu veränderten Grundsteuerhöhen führen und den Mieter so nach Ansicht der Immobilienbranche vermutlich sogar mehr belasten, als die Politik dies aktuell vorsieht. Profitieren können die Mieter vermutlich dann, wenn die Kommunen ihrer zugeteilten Rolle als Steuersenker nachkommen – auch wenn diese sich damit durch niedrigere Einnahmen ins eigene Fleisch schneiden würden.

Welche Bedenken gibt es durch die große Verantwortung, die den Kommunen aufgelastet wird?

Da die Kommunen individuell für die Festlegung der Hebesätze verantwortlich sind und ihre eigenen Bedürfnisse auch im Blick behalten müssen, steht die Immobilienbranche einer Senkung der Steuerlast durch die Reform mit Skepsis gegenüber. Finanzschwache Kommunen, die mit der Grundsteuer einen erheblichen Teil ihrer Einnahmen sichern, werden nicht den Anreiz für Steuereinsparungen haben, den sich die Politik an dieser Stelle wünscht. Das Szenario eines Ausgleichs von Wertsteigerungen des Grundstücks, die sich in der Multiplikation mit Steuermesszahl und Hebesatz natürlich auch zu höheren Kosten für den Steuerzahler auswirken, über eine eigenverantwortliche Senkung der Hebesätze durch die Kommunen auszugleichen ist vor dem Hintergrund deren Interesse an Steuereinnahmen unwahrscheinlich. Ebenso wäre es theoretisch denkbar, dass die Kommunen den Hebesatz auf Null festlegen und somit gar keine Grundsteuer fällig wäre – auch dies vermutlich nur eine weit hergeholte Hoffnung der Politik, die auf Unverständnis der Kommunen-Interessen beruht. Aktuell belaufen sich die Grundsteuereinkommen der Kommunen bundesweit auch ca. 14 Millionen Euro, was rund 15% der Steuereinnahmen der Kommunen abdeckt.

Fazit

Die vertretenen Interessen und Ziele aller Beteiligten scheinen nicht miteinander vereinbar zu sein. Durch viele individuelle Stellschrauben ist abzusehen, dass die Regelung sich von Kommune zu Kommune unterschiedlich auswirken wird. Die Erwartungen bleiben gespalten. Die Immobilienbranche rechnet einerseits insgesamt mit Steuererhöhungen durch das neue und komplexere Berechnungsverfahren. Die Politik  andererseits baut auf eine Senkung – eine vage Hoffnung, die abzuwarten bleibt und nach wie vor maßgeblich von den Kommunen abhängig ist.

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Konditionserhöhung der Allianz Lebensversicherungs-AG zum 19.11.2019

Zum kommenden Dienstag, den 19.11.2019 erhöht die Allianz Lebensversicherungs-AG ihre Baufi-Konditionen für ausgewählte Segmente um bis zu 0,07%!

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Konditionserhöhung der Commerzbank zum 14.11.2019

Zum kommenden Donnerstag, den 14.11.2019 erhöht die Commerzbank ihre Baufi-Konditionen für ausgewählte Segmente um bis zu 0,11%!

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Konditionssenkung der DKB zum 12.11.2019

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