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Kategorie Immobilien News

VonACC Immobilien Consulting

Neubauprojekt gestoppt: erste fatale Folgen des Mietendeckels

Eines der wichtigsten Bauprojekte in Berlin-Neukölln, das ab dem Jahr 2021 für 900 Wohnungen zu bezahlbaren Preisen sorgen sollte, wurde jetzt gestoppt. Die verantwortliche Baugenossenschaft hat aufgrund der Einführung des Mietendeckels kapituliert und dies mit untragbaren Mieteinbußen begründet.

Die Baugenossenschaft wurde damals extra aufgrund ihres Standpunktes für langfristig günstige Mieten in Berlin ausgewählt und will nach eigenen Angaben mit dem Projektausstieg kein Exempel statuieren. Der Grund für den Rückzug aus dem Projekt ergebe sich aus einer simplen Rechenaufgabe der erzielbaren Mieten, die das Vorhaben unattraktiv machen. Verstärkt würde dies noch durch die Einschätzung, dass der Mietendeckel nach der ersten Phase von 5 Jahren weiter bestehen bliebe. Nach eigenen Angaben sei der Mietendeckel schlicht nicht dafür geeignet, dass der zur Entspannung des Mietmarktes dringend erforderliche Neubau gefördert würde.

Leider wird dies kein Einzelfall bleiben. Die Bauaktivitäten sind seit kurzem bereits weiter zurückgegangen, was auch den bürokratischen Hürden zur Erlangung einer Baugenehmigung geschuldet ist. Je weniger Mieteinnahmen und flexible Modelle hierfür für die Baugenossenschaften denkbar sind, desto unüberwindbarer erscheinen die bürokratischen Hürden im Angesicht der Mietpreisbremse.

VonACC Immobilien Consulting

Grundsteuerreform beschlossen: Bundesrat stimmt zu

Mit der Zustimmung des Bundesrates zur neuen Grundsteuerreform steht fest: das neue Gesetz tritt ab 2025 in Kraft. Die Einführung der komplexeren Berechnungsmethodik bringt sowohl viel Aufwand mit sich,  als auch das Versprechen der Politiker, dass die Kosten für Eigentümer und Mieter gesenkt werden. Diese Rechnung basiert aber auf einigen Variablen, die noch unbekannt sind.

Was ändert sich an der Berechnungsmethode zur Grundsteuerreform?

Aktuell wird zur Berechnung der Grundsteuer der Grundstückswert ermittelt, zunächst mit der Steuermesszahl und anschließend mit dem von den Kommunen vorgegebenen Hebesatz multipliziert. Zukünftig sieht die Reform vor, dass der Grundstückswert anhand vieler aufwändiger und individueller Faktoren (Bodenrichtwert, Nettokaltmiete, Grundstücksfläche, Immobilienart und Immobilienbaujahr) berechnet wird. Um Wertsteigerungen auszugleichen, soll die Steuermesszahl reduziert werden. Den Kommunen steht dann nach wie vor die Festlegung eines Hebesatzes frei. Die Politik hofft hier auf ebenfalls geringere Hebesätze, sodass am Ende die Steuerzahler profitieren sollen.

Was ändert sich für Mieter?

Üblicherweise legt der Vermieter die Grundsteuer wirksam über die Nebenkosten auf den Mieter um. Das bedeutet, dass letztlich der Mieter die Grundsteuer-Kosten trägt und somit direkt von der Grundsteuerreform betroffen ist. Änderungen in der Berechnungsmethode werden mit großer Wahrscheinlichkeit zu veränderten Grundsteuerhöhen führen und den Mieter so nach Ansicht der Immobilienbranche vermutlich sogar mehr belasten, als die Politik dies aktuell vorsieht. Profitieren können die Mieter vermutlich dann, wenn die Kommunen ihrer zugeteilten Rolle als Steuersenker nachkommen – auch wenn diese sich damit durch niedrigere Einnahmen ins eigene Fleisch schneiden würden.

Welche Bedenken gibt es durch die große Verantwortung, die den Kommunen aufgelastet wird?

Da die Kommunen individuell für die Festlegung der Hebesätze verantwortlich sind und ihre eigenen Bedürfnisse auch im Blick behalten müssen, steht die Immobilienbranche einer Senkung der Steuerlast durch die Reform mit Skepsis gegenüber. Finanzschwache Kommunen, die mit der Grundsteuer einen erheblichen Teil ihrer Einnahmen sichern, werden nicht den Anreiz für Steuereinsparungen haben, den sich die Politik an dieser Stelle wünscht. Das Szenario eines Ausgleichs von Wertsteigerungen des Grundstücks, die sich in der Multiplikation mit Steuermesszahl und Hebesatz natürlich auch zu höheren Kosten für den Steuerzahler auswirken, über eine eigenverantwortliche Senkung der Hebesätze durch die Kommunen auszugleichen ist vor dem Hintergrund deren Interesse an Steuereinnahmen unwahrscheinlich. Ebenso wäre es theoretisch denkbar, dass die Kommunen den Hebesatz auf Null festlegen und somit gar keine Grundsteuer fällig wäre – auch dies vermutlich nur eine weit hergeholte Hoffnung der Politik, die auf Unverständnis der Kommunen-Interessen beruht. Aktuell belaufen sich die Grundsteuereinkommen der Kommunen bundesweit auch ca. 14 Millionen Euro, was rund 15% der Steuereinnahmen der Kommunen abdeckt.

Fazit

Die vertretenen Interessen und Ziele aller Beteiligten scheinen nicht miteinander vereinbar zu sein. Durch viele individuelle Stellschrauben ist abzusehen, dass die Regelung sich von Kommune zu Kommune unterschiedlich auswirken wird. Die Erwartungen bleiben gespalten. Die Immobilienbranche rechnet einerseits insgesamt mit Steuererhöhungen durch das neue und komplexere Berechnungsverfahren. Die Politik  andererseits baut auf eine Senkung – eine vage Hoffnung, die abzuwarten bleibt und nach wie vor maßgeblich von den Kommunen abhängig ist.

VonACC Immobilien Consulting

Konditionserhöhung der Allianz Lebensversicherungs-AG zum 19.11.2019

Zum kommenden Dienstag, den 19.11.2019 erhöht die Allianz Lebensversicherungs-AG ihre Baufi-Konditionen für ausgewählte Segmente um bis zu 0,07%!

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Konditionserhöhung der Commerzbank zum 14.11.2019

Zum kommenden Donnerstag, den 14.11.2019 erhöht die Commerzbank ihre Baufi-Konditionen für ausgewählte Segmente um bis zu 0,11%!

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Konditionssenkung der DKB zum 12.11.2019

Zum morgigen Dienstag, den 12.11.2019 senkt die DKB ihre Baufi-Konditionen für ausgewählte Segmente um bis zu 0,15%!

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Session 2 – Mieter Summit November 2019

“Risikominimierung: Versicherung für Mieter – sinnvoll oder überflüssig?” – Kay Rogalla im Interview

Bei der riesigen Auswahl an potentiellen Versicherungen den Überblick behalten? – mit Hilfe von Kay Rogalla kein Problem!

In einem ausgiebigen Interview gibt unser Versicherungs-Experte Kay Rogalla Einblicke in die wichtigsten Versicherungen für Mieter. Im Einzelnen wird erklärt, welche Gefahren lauern und wie diese mit dem besten Versicherungsschutz einfach und kostengünstig abgedeckt werden können. Dabei geht Kay Rogalla besonders auf die möglichen Problemstellungen ein, mit denen Mieter konfrontiert werden können. Abgerundet wird das Interview mit unserem Experten durch einen Zugang zu den marktführenden Versicherungskonditionen, auf die er exklusiven Zugriff bietet.

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Konditionserhöhung der Commerzbank zum 07.11.2019

Zum heutigen Donnerstag, den 07.11.2019 erhöht die Commerzbank ihre Baufi-Konditionen für ausgewählte Segmente um bis zu 0,06%!

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Mieter-Summit (06.11-12.11.2019)

DAS EVENT DES JAHRES FÜR ALLE MIETER

Erfahren Sie, wie bereits tausende Mieter durch einfache und praxisnahe Strategien ihre Position als Mieter gestärkt haben und ein sorgenfreies & unkompliziertes Mietverhältnis führen … von der Wohnungssuche bis zum Auszug! VERSPROCHEN!!

Der nächste Mieter-Summit wird vom 06.11.2019 bis 12.11.2019 für Sie stattfinden! Ab heute sind Anmeldungen wieder möglich!

Sie erhalten von ausgesuchten Experten exklusive und praxisnahe Insights und Strategien, die Ihnen das Leben als Mieter erleichtern zu den Themengebieten Wohnungssuche, Umzug, Wohnungsübergabe, Mietvertrag & Mietverhältnis, Möbel, Deko & Lifestyle, Renovierung und Risikominimierung.

Diese 7 Speaker erwarten Sie mit spannenden Themen:

 


Session 1
Mieter-Summit 2019
 
Arno Pichler im Interview

 
„7 Sünden bei der Wohnungssuche“

Erfahren Sie in einem spannenden Interview mit Arno Pichler, welche 7 Fehler Sie bei der Wohnungssuche garantiert scheitern lassen und wie Sie einfacher, schneller und kostengünstiger in Ihre neue Wohnung kommen

 

Diese Session werden wir am 06.11.2019 von 19:00Uhr bis 20:30Uhr kostenlos für Sie ausstrahlen!

Session 2 
Mieter-Summit 2019
 
Kay B. Rogalla im Interview


 
„Risikominimierung: Versicherung für Mieter – sinnvoll oder überflüssig?“

Folgen Sie einem spannenden Interview mit Kay B. Rogalla und erfahren Sie, mit welchen Absicherungsverträgen Sie als Mieter Ihre finanziellen Risiken minimieren. Erfahren Sie außerdem, worauf Sie bei der Entscheidung für einen Tarif oder eine Gesellschaft unbedingt achten sollten, um im Ernstfall auch tatsächlich abgesichert zu sein …. und das idealerweise ohne überflüssige Beiträge zu zahlen und dennoch auf die marktführenden Vertragsbedingungen zurückzugreifen.

 

Diese Session werden wir am 07.11.2019 von 19:00Uhr bis 20:30Uhr kostenlos für Sie ausstrahlen!

Session 3
Mieter-Summit 2019
 
Astrid Lütt im Interview

 

 
 
„Die Mietkaution: Sie dient dem Vermieter als Sicherheit. Welche Sicherheit hat eigentlich der Mieter?“

Gemeinsam mit Vermietungs-Expertin Astrid Lütt erörtern wir, wann und wie eine Mietkaution geleistet werden kann. Außerdem gehen wir der Tatsache auf den Grund, warum Sie als Mieter in Sachen Mietkaution selten “Ihr gutes Recht” durchsetzen können und was Sie unbedingt beachtet sollten, um Ihre Kaution zu schützen.

 

Diese Session werden wir am 08.11.2019 von 19:00Uhr bis 19:45Uhr kostenlos für Sie ausstrahlen!

Session 4
Mieter-Summit 2019
 
Peter Fuhr im Interview

 

 
 
„Effektiver Einbruchschutz: Auch für Mietwohnungen sinnvoll und erschwinglich?“

Wussten Sie, dass in Deutschland alle 3 Minuten ein Einbruch geschieht und von diesen Einbrüchen nur jeder 7te aufgeklärt wird? Grund genug das Thema Einbruchschutz auch in der Mietwohnung nicht zu vernachlässigen. Im heutigen Interview verrät unser Experte für Einbruchschutz und Sicherheitstechnik, welche Maßnahmen Sie in Ihrer Mietwohnung treffen können und welche Verhaltensregeln Sie befolgen sollten, um Ihre Mietwohnung vor Einbruch zu schützen.

 

Diese Session werden wir am 09.11.2019 von 19:00Uhr bis 20:00Uhr kostenlos für Sie ausstrahlen!

Session 5
Mieter-Summit 2019
 
Bernhard Döring im Interview

 

 
 
“Die Wohnungsübergabe – worauf Sie achten sollten, damit Sie keine bösen Überraschungen erwarten”
 
In einem informativen Interview erfahren wir von Bernhard Döring welche Hürden bei der Wohnungsübergabe bestehen und wie Sie diese gekonnt überwinden. Unser Experte hält für Sie wertvolle Tipps bereit, wie Sie Schäden an der Wohnung entdecken und protokollieren. Außerdem gewinnen Sie Einblicke in clevere Kommunikationsstrategien mit dem Vermieter, die das Risiko von zusätzlichem Stress beim Umzug senken und zu einem guten Mieter-Vermieter-Verhältnis beitragen.
 

 

Diese Session werden wir am 10.11.2019 von 19:00Uhr bis 20:30Uhr kostenlos für Sie ausstrahlen!

Session 6
Mieter-Summit 2019
 
Boris Weder im Interview

 

 
 
„Die richtige Bewerbung um die Mietwohnung – auf den letzten Metern jetzt nur nichts vermasseln“

Vermietungs-Experte Boris Weder verrät die Do´s & Don’t´s bei der Bewerbung um Ihre Traumwohnung. Erfahren Sie in einem aufschlussreichen Interview, welche Unterlagen und Informationen Sie dem Vermieter zukommen lassen sollten und wie Sie dabei am geschicktesten vorgehen. Profitieren Sie außerdem von den Einblicken, die Boris Weder gewehrt, wenn es auf Seiten des Eigentümers oder Hausverwalters um die Verarbeitung und Evaluierung der Bewerbungsunterlagen geht.
 

 

Diese Session werden wir am 11.11.2019 von 19:00Uhr bis 20:00Uhr kostenlos für Sie ausstrahlen!

Session 7
Mieter-Summit 2019
 
Stefan Müller im Interview

 

 
 
„Die Betriebskostenabrechnung – nie wieder ein Buch mit sieben Siegeln!“

Jeder Mieter kennt es: die Betriebskostenabrechnung findet Ihren Weg in den Briefkasten und enthält ein Wirr-Warr aus Beträgen, die möglichst schnell gezahlt werden wollen. Im Experten-Interview erklärt Stefan Müller die Inhalte der Abrechnung anschaulich. Erfahren Sie, was überhaupt abgerechnet werden darf und welche Rechte Sie als Mieter generell und insbesondere bei Fehlern in der Abrechnung haben.
 

 

Diese Session werden wir am 12.11.2019 von 20:00Uhr bis 21:00Uhr kostenlos für Sie ausstrahlen!

VonACC Immobilien Consulting

Konditionssenkung der DKB zum 24.10.2019

Zum heutigen Donnerstag, den 24.10.2019 senkt die DKB ihre Baufi-Konditionen für ausgewählte Segmente um bis zu 0,15%!

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Konditionserhöhung der ING zum 23.10.2019

Zum heutigen Mittwoch, den 23.10.2019 erhöht die ING ihre Baufi-Konditionen für ausgewählte Segmente um bis zu 0,13%!

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