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Kategorie Mieterhöhung

VonACC Immobilien Consulting

Session 1 – Mieter Summit September 2019

“Die 7 häufigsten Fehler bei der Wohnungssuche” – Arno Pichler im Interview

Sie suchen eine Wohnung? Bereits seit längerer Zeit und ohne Erfolg? – Vielleicht sind Sie dann den 7 häufigsten Fehlern bei der Wohnungssuche zum Opfer gefallen. 

Unser Vermietungs-Experte und Hausverwalter Arno Pichler erklärt in einem spannenden Interview verständlich und mit anschaulichen Beispielen, wo die größten Fehlerquellen liegen und wie Sie diese clever umgehen können. Dabei erläutert unser Experte für Sie die absoluten No-Gos und regt mit Makler-Insider-Tipps zu aktiven Maßnahmen an, die Sie als Mietinteressant unter den Wohnungssuchenden ganz nach Vorne katapultiert. Die besprochenen Tipps & Tricks decken den ganzen Zeitraum vom ersten Gedanken an eine Wohnungssuche bis zur finalen Wohnungsübergabe und dem Wohnen im Objekt ab.

Sie wollen sich das wertvolle Experten-Wissen auf keinen Fall entgehen lassen? Dann seien Sie beim Mieter-Summit dabei:

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Die Mieterhöhung – #4 Staffelmiete

Staffelmiete – was ist das?

In einem Staffelmietvertrag werden bereits die Höhen für die Miete für bestimmte Zeiträume in der Zukunft verbindlich festgelegt. Wichtig ist, dass der Mietvertrag für die gestaffelten Zeiträume bereits Beträge in Geld festlegen muss. Pauschale Erhöhungen z. B. um gewisse Prozentsätze sind im Zuge eines Staffelmietvertrags nicht zulässig. Außerdem muss der Zeitpunkt der Erhöhung unstrittig aus der Formulierung hervorgehen.

Bis zu welcher Grenze wird die Mieterhöhung durchgeführt?

Rote Ampel zum Thema StaffelmieteDie Grenze der vereinbarten Mieterhöhung bemisst sich an der jeweiligen Mietstaffel. Über die Staffelungen hinausgehene Mieterhöhungen, beispielsweise wegen Modernisierung, sind nicht rechtmäßig. Eine Beachtung der Kappungsgrenze muss nicht erfolgen, lediglich eine Preisüberhöhung gemessen an der ortsüblichen Vergleichsmiete sollte bei der Planung der Mietpreisstaffeln nicht gänzlich außer Acht gelassen werden.

Wie ist die Mieterhöhung durch den Vermieter zu begründen?

Den Vermieter treffen weder Pflichten zur Begründung der Staffel-Mieterhöhung, noch muss er den Mieter in irgendeiner Weise zur Zahlung der Erhöhungen auffordern. Die Miete wird automatisch bei den vereinbarten Zeitpunkten auf die entsprechenden Staffelpreise erhoben.

Wann kann die Mieterhöhung erfolgen?

Die vereinbarten Mietstaffeln müssen mindestens ein Jahr unverändert Bestand haben. Staffelmietvereinbarungen dürfen für maximal 10 Jahre vereinbart sein und für maximal diesen Zeitraum Staffel-Mieterhöhungen vorsehen.

Muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen und hat er das Recht die Mieterhöhung zu verweigern?

Mann in Auszug mit ausgestreckter Hand zum Thema StaffelmieteDie Zustimmung ist bereits bei Vertragsabschluss für alle im Mietvertrag aufgelisteten Mietstaffeln der kommenden Jahre erfolgt. Mit seiner Unterschrift unter dem Mietvertag hat der Mieter somit den kommenden Erhöhungen rechtmäßig zugestimmt.

Welche Vorteile bietet die Staffelmiete?

  • sowohl für freifinanzierte, als auch für Sozialwohnungen zulässig
  • Planungssicherheit für beide Vertragspartner
  • wenig Verwaltungsaufwand für Vermieter, da er nicht noch gesondert auf Erhöhung aufmerksam machen muss; keine Zustimmung durch Mieter erforderlich
  • Ausschluss der ordentlichen Kündigung für einen gewissen Zeitraum möglich
  • aufgrund der stetigen Veränderungen durch ein- bzw. ausziehende Mieter wird es selten der Fall sein, dass die höherpreisigen Staffeln zu zahlen sein werden

Welche Nachteile bietet die Staffelmiete?

  • auch Bewohner von Sozialwohnungen müssen mit Staffelmietvereinbarungen rechnen
  • Ausschluss der ordentlichen Kündigung für einen gewissen Zeitraum möglich
  • aufgrund der stetigen Veränderungen durch ein- bzw. ausziehende Mieter wird es selten der Fall sein, dass die höherpreisigen Staffeln zu zahlen sein werden

Fazit & Empfehlung

Taschenrechner auf Businessplan mit Stift zum Thema StaffelmieteDie Staffelmiete bietet für beide Vertragsparteien eine wertvolle Planungssicherheit über künftige Mieterhöhungen. Der Mieter muss insofern selbst dafür Sorge tragen, dass er die neuen Staffeln ordnungsgemäß bei Fälligkeit zahlt. Oftmals werden Mieter in der Praxis durch die erhöhten Mieten für die kommenden Jahre abgeschreckt, wenn sie sie in den Staffeln schwarz auf weiß vor sich haben. Andererseits ist es eher selten noch der Fall, dass ein Mieter langjährig in seiner Wohnung lebt und deshalb dazu verpflichtet sein wird, die angeplanten Staffelmieterhöhungen zu zahlen. Für den Vermieter ist der Staffelmietvertrag eine bequeme Variante. Da jedoch eine geschickte Kalkulation der Mietpreisstaffeln im Vorhinein nötig ist, sollten komplett unerfahrene Vermieter vielleicht lieber zu anderen Mietverträgen greifen.

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Die Mieterhöhung – #3 Indexmiete

Indexmiete – was ist das?

Die Indexmiete berechnet sich anhand der vereinbarten Basismiete und der Wertentwicklung des Verbraucherpreisindexes. Das statistische Bundesamt ermittelt den Verbraucherpreisindex jährlich. Dabei wird  die durchschnittliche Preisveränderung aller Waren und Dienstleistungen gemessen, die private Haushalte “konsumieren”.

Bis zu welcher Grenze wird die Mieterhöhung durchgeführt?

Stopschild zum Thema IndexmieteDie Grenzen und Erhöhungssätze der Miete errechnen sich in Abhängigkeit an den Verbraucherpreisindex. Darüber hinausgehende Mieterhöhungen, wie beispielsweise die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, sind nicht rechtlich durchsetzbar. Modernisierungsmaßnahmen können bei Indexmietverhältnissen nur dann rechtmäßig auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Maßnahmen gesetzlich oder behördlich angeordnet waren. Außerdem ist die Index-Mieterhöhung nach oben gedeckelt: sie darf nicht höher ausfallen als die jährliche Inflationsrate.

Wie ist die Mieterhöhung durch den Vermieter zu begründen?

Der Vermieter muss keine argumentative Begründung für die Anpassung an den Verbraucherindex vorlegen. Dennoch ist er zu einer schriftlichen Erklärung darüber verpflichtet, dass und mit welchem Geldbetrag sich

  1. der Verbaucherpreisindex geändert hat
  2. die Miete sich erhöhen wird.

Wann kann die Mieterhöhung durchgeführt werden?

Kalender zum Thema IndexmieteEnthält die schriftliche Ankündigung die zuvor benannten Kriterien, tritt die Erhöhung mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens in Kraft. Die Miete muss nach erfolgter Erhöhung ein Jahr unverändert bleiben, bevor eine erneute Erhöhung möglich ist. Anders gesagt: eine Anpassung der Indexmiete kann maximal einmal jährlich vollzogen werden.

Muss der Mieter der Erhöhung zustimmen und hat er das Recht die Mieterhöhung zu verweigern?

Die Zustimmung des Mieters zur jeweiligen Index-Mieterhöhung ist nicht erforderlich. Der Mieter hat der Preisanpassung der Mietzahlungen bereits bei Abschluss des Mietvertrags durch seine Unterschrift zugestimmt.

Welche Vorteile bietet eine Indexmietvereinbarung?

  • Planungssicherheit für Mieter und Vermieter
  • weitergehende Mieterhöhungen (z. B. Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete) ausgeschlossen
  • kann unbefristet vereinbart werden
  • einfaches Verfahren; wenig konfliktanfällig
  • Lebenshaltungskosten (und somit auch der Verbraucherpreisindex) können schneller steigen, als die Netto-Vergleichsmieten; evtl. höhere Mietsteigerungen

Welche Nachteile bietet eine Indexmietvereinbarung?

  • stehen zwangsläufig hohe, erforderliche Modernisierungskosten im Raum, bleibt der Vermieter unter Umständen auf seinen Kosten “sitzen”; anders als bei sonstigen Mietverträgen berechtigt ihn die Indexmietvereinbarung in vielen Fällen nicht zur Modernisierungskostenumlage
  • weitergehende Mieterhöhungen ausgeschlossen
  • Lebenshaltungskosten (und somit auch der Verbraucherpreisindex) können schneller steigen, als die Netto-Vergleichsmieten; evtl. höhere Mietsteigerungen

Fazit & Empfehlung

Waage mit Zeit und Geld in Waagschalen zum Thema IndexmieteWie alle anderen Typen von Mietverträgen und Mieterhöhungen bietet die Vereinbarung eines Indexmietvertrags Vor- und Nachteile für Mieter und Vermieter. So kann der Vermieter seine Erhöhungen unabhängig anderer Mieterschutzvorschriften kalkulieren und momentan damit rechnen, dass der Index jährlich weiter steigt. Andererseits sind die Kosten für Modernisierungen und Sanierungen seltenst umlagefähig. Auch der Mieter hat Planungssicherheit: er kann damit rechnen, dass sich seine Miete jährlich erhöhen wird, wobei ihm der Erhöhungsbetrag direkt nachvollziehbar ist. Die Kosten und der Nutzen der Indexmiet-Erhöhung sollte vor Verwendung vom Vermieter und auch vor Eingehung eines Mietverhältnisses durch den Mieter gut durchdacht und abgewogen werden.

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Die Mieterhöhung – #2 Gesetzliche Mieterhöhung

Die gesetzliche Mieterhöhung verfolgt gewisse Vorgaben. Unterschieden werden dabei Mieterhöhungen

  • zur Anpassung an die sog. ortsübliche Vergleichsmiete
  • oder wegen Modernisierung/Sanierung (Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen müssen spätestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten angekündigt werden)

Bis zu welcher Höhe kann die Mieterhöhung erfolgen?

ortsübliche Vergleichsmiete

Gesetzlich vorgeschrieben ist eine maximale Erhöhung der Miete auf die sog. ortsübliche Vergleichsmiete. Dabei handelt es sich um einen Durchschnittswert, der aus den Mietzahlungen vergleichbarer Wohnobjekte in den letzten 4 Jahren ermittelt wird.

Kappungsgrenze

rote Ampel zum Thema gesetzliche MieterhöhungUm die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, darf der Vermieter innerhalb von 3 Jahren die Mietforderung um maximal 20 % erhöhen. Dabei handelt es sich um die sog. Kappungsgrenze. (Achtung: Kappungsgrenze gilt bei bestehenden Mietverhältnissen, Mietpreisbremse bei Neuvermietung). Ist die Kappungsgrenze erreicht, muss der Vermieter mit weiteren Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete weitere 3 Jahre warten. Zum Mieterschutz sieht die gesetzliche Regelung bezüglich der Kappungsgrenze vor, dass Bundesländer die Grenze in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten auf 15 % absenken dürfen. In Städten mit dieser Sonder-Kappungsgrenze darf die maximale Mieterhöhung in 3 Jahren nicht um mehr als 15 % erfolgen. Dies gilt unabhängig davon, ob dadurch die Anpassung an den Satz der ortsüblichen Vergleichsmiete realisiert wird oder nicht.

Wichtig ist hierbei, dass die Mietpreiserhöhung sich an der tatsächlichen Wohnungsgröße orientieren muss. Der Form halber sollte diese im Mietvertrag vermerkt sein. Aber selbst bei einer Niederschrift im Mietvertrag bleibt es dem Mieter überlassen die Richtigkeit der Messungen zu überprüfen, sollte ihm eine Mieterhöhung zukommen, die er als an einer zu hohen Quadratmeterzahl gemessen erachtet.

Mietspiegel

In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Mieterhöhung sich zudem nicht auf eine Mietzahlung zuspitzen, die den Mietspiegel-Vergleichspreis um 20 % übersteigt. Diese Deckelung kann den Mieter sogar zur Herausgabe zu viel gezahlter Mietbeträge berechtigen.

Modernisierung/Sanierung

Zur Klärung der Frage, ob eine Modernisierung den Vermieter zur Mieterhöhung berechtigt, ist zunächst zwischen Modernisierung und Instandhaltung zu unterscheiden.

Instandhaltung

Die Instandhaltung dient – alleine schon dem Namen nach – nur dazu, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu erhalten. Notwendige Reparaturen, wie beispielsweise der Austausch eines kaputten Fensters, fallen unter Instandhaltungsmaßnahmen. Für Instandhaltungen darf der Vermieter keine Mieterhöhung verlangen.

Modernisierung/Sanierung

Anstrich mit Farbrolle auf weißer Tür zum Thema gesetzliche MieterhöhungEine Modernisierung berechtigt den Vermieter eine Mieterhöhung anzusetzen. Als Modernisierungsbeispiel dient der Anbau eines Balkons. Darin ist eine unmittelbare Verbesserung für den Mieter zu sehen, die sich der Vermieter per Mietzahlung abgelten lassen kann. Die energetische Sanierung berechtigt den Vermieter immer zu einer anschließenden Mieterhöhung. Da der Mieter Heizkosten sparen wird, hat er einen unmittelbaren Vorteil von dieser Verbesserung. Manche Fälle sind schwieriger in Instandhaltung und Modernisierung einzuordnen als die genannten Beispiele.

Bei der Berechnung der neuen Miete ist zwischen zwei Varianten zu unterscheiden: Der Vermieter kann bis zu 11 % der aufgewendeten Modernisierungsinvestitionen auf die Nettojahresmiete aufschlagen. Diese Erhöhung in Form einer Modernisierungsumlage ist nicht zustimmungsbedürftig. Bei der Modernisieungsumlage sind weder der Mietspiegel, noch die Kappungsgrenze zu beachten. Der Vermieter kann jedoch auch nach erfolgter Modernisierung die Miete aufgrund des neuen Standards der Wohnung auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Diese Maßnahme ist jedoch zustimmungsbedürftig. Es gilt hierbei das zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete Erläuterte entsprechend.

Wann kann die gesetzliche Mieterhöhung durchgeführt werden?

Anpassung an die orstübliche Vergleichsmiete

Die Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete kann frühestens 15 Monate nach Einzug bzw. nach der letzten Mieterhöhung erfolgen. In der Praxis übersendet der Vermieter nach frühestens einem Jahr die Erhöhungsankündigung an den Mieter und muss zur Durchführung der Erhöhung dann eine Frist bis zur Erhebung der übernächsten Miete einräumen. Durch diese “Schonfrist” ergibt sich ein Zeitraum von 3 Monaten, der, addiert mit den 12 Monaten Mietverhältnis seit Einzug bzw. seit letzter Erhöhung, in Summe zu den 15 Monaten führt.

Mieterhöhung nach Modernisierung/Sanierung

Werkzeug auf Warnschild zum Thema gesetzliche MieterhöhungDer Vermieter hat dem Mieter die Erhöhung wegen Modernisierung schriftlich mitzuteilen. Die Erhöhung tritt dann 3 Monate später in Kraft. Insgesamt ist der Vermieter also verpflichtet bei einem Modernisierungsvorgang mit anschließender Mieterhöhung zwei Schreiben an den Mieter zu senden: Zunächst muss der Mieter 3 Monate vor Beginn der Modernisierungsarbeiten über deren Beginn und eine daraus resultierende Mieterhöhung unterrichtet werden. Anschließend muss (frühestens nach Abschluss der Arbeiten) der Mieter über die in 3 Monaten in Kraft tretende Erhöhung der Miete informiert werden. Unterbleibt eine ordnungsgemäße Ankündigung des Vermieters über die Modernisierung, verlängert sich der Zeitraum, bis die Mieterhöhung in Kraft tritt um weitere 6 Monate.

Wie ist die Mieterhöhung durch den Vermieter zu begründen?

Um unrechtmäßige oder ungerechtfertigte Mieterhöhungen zu vermeiden, sieht das Gesetz eine Begründung hierfür vor. Diese muss in Textform, d. h. per Schreiben oder per Mail, erfolgen. Oftmals wird zur Begründung der Mietspiegel herangezogen.

Mietspiegel

Die im Mietspiegel enthaltenen Angaben ermitteln Städte und Gemeinden jeweils einmal pro Jahr per Umfrage und legen so ein Bild der “ortsüblichen” Mietpreise dar. Zum besseren Vergleich der Mietobjekte (und somit letztlich auch der Mietpreise) werden diese anhand von Größe, Baujahr, Lage und Ausstattung aufgeschlüsselt. Da der Mietspiegel öffentlich zugänglich ist, muss er als “Beweismittel” und Basis für die Begründung der Mieterhöhung nicht an den Mieter mitgeschickt werden. Wichtig ist aber, dass eine formell korrekte Zugrundelegung des Mietspiegels nur erfolgen kann, wenn dieser auch für die betreffende Gemeinde bzw. die betreffende Stadt vorliegt. Ein Verweis auf Mietspiegel benachbarter oder nahe gelegener Gebiete ist keine Begründungsgrundlage und rechtfertigt die Preisanpassung an dortige Preise nicht.

Vergleichbare Objekte

Waage mit zwei Fragezeichen in Waagschalen zum Thema gesetzliche MieterhöhungAlternativ zu einer Begründung auf Basis des Mietpreisspiegels – unabhängig davon, ob dieser für das betreffende Objekt greift oder nicht – kann der Vermieter die Mietpreiserhöhung auch auf Basis drei vergleichbarer Wohnungen begründen. Die Vergleichsmietwohnungen müssten so benannt sein, dass der Mieter sie leicht finden könnte. Theoretisch ist diese Möglichkeit ausreichend, um sich ein Bild über vergleichbar hohe Mieten einzuholen. Ob diese Variante jedoch aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht bereits überholt und deshalb weder von Vermieterseite richtig durchführbar noch von Mieterseite richtig nachvollziehbar ist, bleibt fragwürdig.

Modernisierung/Sanierung

Bei einer Modernisierung muss der Mieter nur schriftlich über den Eintritt einer Mieterhöhung informiert werden. Eine weitere Begründung ist hier nicht erforderlich. Jedoch ist der Mieter zur Einsichtnahme in die Modernisierungsrechnungen berechtigt, um nachvollziehen zu können, ob die Höhe der zukünftigen Mietzahlungen gerechtfertigt ist.

Muss der Mieter der Erhöhung zustimmen und hat er ein Recht die Mieterhöhung zu verweigern?

Die schriftliche Ankündigung der Mieterhöhung durch den Vermieter muss eine Aufforderung zur Zustimmung des Mieters enthalten.

Zustimmungsfrist

Für die Zustimmung und letztlich die Überprüfung der Begründung müssen dem Mieter ein Zeitraum eingeräumt werden. Die Berechnung des Zustimmungszeitraums errechnet sich aus dem Tag des Zugangs des Erhöhungsschreibens und endet mit Ablauf des übernächsten Monats. Es ergibt sich also automatisch ein Zeitraum von mindestens 2 und höchstens knapp 3 Monaten.

Stift auf Papier mit Satz "I Agree" zum ankreuzen zum Thema gesetzliche MIeterhöhung

Zustimmungsverweigerung

Die Zustimmung des Mieters kann nur dann rechtmäßig verweigert werden, wenn die Mieterhöhungsbegründung auf unwahren Tatsachen bzw. Begründungen beruht. Sollte der Mieter seine Zustimmung zu einer rechtmäßigen Mieterhöhung nicht erteilen, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen. Er kann nicht einfach einseitig die erhöhte Miete verlangen.

Zustimmungsform

Wie und in welcher Form der Mieter seine Zustimmung erteilt, bleibt ihm frei überlassen. Somit kann die Zustimmung mündlich oder auch schriftlich erfolgen;  eine wiederholte Überweisung der neuen Miethöhe zu den vereinbarten Fälligkeitszeitpunkten ist auch als (konkludente) Zustimmung denkbar.

Sonderkündigungsrecht

bei Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Auch wenn der Mieter bei einer rechtmäßigen Mieterhöhung mehr oder weniger zur Zustimmung verpflichtet sein wird, gewährt ihm die Rechtslage an dieser Stelle ein Sonderkündigungsrecht. Aufgrund der Änderung wesentlicher Vertragsvereinbarungen, wie es die Miethöhe beim Mietvertrag nun mal ist, soll der Mieter also nicht gezwungen sein, das Mietverhältnis unter den neuen Bedingungen aufrechterhalten zu müssen.

bei Modernisierung/Sanierung

Yes und No zum ankreuzen zum Thema gesetzliche MieterhöhungDem Mieter steht bei einer Erhöhung wegen Modernisierung ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht zu. Macht er davon Gebrauch, belaufen sich die für den Restzeitraum zu zahlenden Miethöhen nur auf das vertraglich Vereinbarte; die Erhöhung greift dann während der Vertragsrestlaufzeit nicht mehr.

Fazit & Empfehlung

Der Fall der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Modernisierung bzw. Sanierung einer Wohnung berechtigen den Vermieter zu Mieterhöhungen, die jedoch genau gesetzlich festlegt sind und nach einem vorgegebenen Schema abzulaufen haben. Die betreffenden Regelungen finden sich überwiegend im BGB; um unrechtmäßige Mieterhöhungen zu vermeiden, sollte der Mieter auch hier seine Rechte genau kennen.

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Die Mieterhöhung – #1 Allgemeines

Bei welchen Objekten darf eine Mieterhöhung erfolgen?

Grundsätzlich darf die Mieterhöhung nur bei freifinanzierten Wohnraummietobjekten erfolgen. Das heißt, die im folgenden angesprochenen Regelungen zur Mieterhöhung sind nicht ohne Weiteres auf Mietverhältnisse in Sozialwohnungen/öffentlich geförderte Wohnungen, Untermietverhältnisse und gewerblich genutzte Wohnungen anwendbar.

Wann kann die Mieterhöhung durchgesetzt werden?

Kalender zum Thema MieterhöhungDer Zeitpunkt zu dem die Mieterhöhung durchgesetzt werden kann, richtet sich primär nach der Art des Mietverhältnisses. Wird nichts spezielles zu künftigen Mieterhöhungen im Mietvertrag festgelegt, orientieren sich etwaige Erhöhungen ausschließlich an den einschlägigen rechtlichen Vorschriften. Sollte die Mieterhöhung im Rahmen eines Staffel- oder Indexmietverhältnisses erfolgen, sind neben den rechtlichen Vorschriften auch die vertraglichen Vereinbarungen maßgebend, wenn der Zeitpunkt der Mieterhöhung bestimmt werden soll.

Warum wird die Mieterhöhung durchgeführt?

Dem Interesse des Mieters für möglichst wenig Geld in einer möglichst schönen Wohnung zu wohnen steht das Interesse des Vermieters entgegen, für die angebotene Wohnung eine entsprechende Zahlung zu erhalten. Immobilieneigentümer kämpfen mit immensen Immobilienpreisen und steigenden nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Entsprechend hoch sind auch die mit dem Eigentum verbundenen Kosten. Auch wenn der Vermieter diese gewissenhaft kalkuliert, kann er nicht ausschließen, dass die Kosten mit der Zeit weiter steigen und seinen “Gewinn” an der Vermietung minimieren. Auf der einen Seite hat zwar der Mieter als schutzwürdigere Partei ein entsprechendes Interesse an langfristig bezahlbarem Wohnraum. Andererseits müssen auch die Investitions- und Kostenentscheidungen des Vermieters ins Gewicht fallen. Um das Vermieten für Eigentümer langfristig attraktiv zu gestalten, bietet das Mietrecht deshalb Lösungswege an, wie die Mieterhöhungen noch “im Rahmen” bleiben können und dennoch für den Vermieter mehr “abwerfen”.

Bis zu welcher Grenze kann die Mieterhöhung erfolgen?

Stopschild zum Thema MieterhöhungDie Grenze der rechtmäßig durchführbaren Mieterhöhung richtet sich nach der Art des Mietverhältnisses. Wird nichts spezielles zu künftigen Mieterhöhungen im Mietvertrag festgelegt, orientieren sich etwaige Erhöhungen ausschließlich an den einschlägigen rechtlichen Vorschriften. Sollte die Mieterhöhung im Rahmen eines Staffel- oder Indexmietverhältnisses erfolgen, sind neben den rechtlichen Vorschriften vor allem die vertraglichen Vereinbarungen maßgebend, wenn es um die Bestimmung der neuen Miethöhen geht.

Wie wird die Mieterhöhung durchgeführt?

Zur Durchführung der Erhöhung wird generell die Nettomiete zugrunde gelegt. Zur eigentlichen Erhöhung gibt es dann folgende Möglichkeiten:

  1. gesetzlich: Die Regelungen des BGB sehen eine Reihe an Vorgaben und Vorschriften zur Ausgestaltung der Erhöhung vor. Mögliche Gründe sind eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder eine Anpassung nach Sanierung bzw. Modernisierung.
  2. Index: Die Vereinbarung einer Indexmiete erfolgt im Mietvertrag. Der Mieter muss sich dann auf jährliche Mieterhöhungen einstellen, die sich an der Inflationsrate orientieren.
  3. Staffel: Die Staffelmiete wird ebenfalls bereits bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart. Im Staffelmietvertrag sind bereits die Höhen der Mieten für einen bestimmten Zeitraum festgelegt.

Fazit & Empfehlung

Auch wenn dem Mieter etwaige Mieterhöhungen eher lästig erscheinen mögen, ist aus objektiver Sicht auch das Interesse des Vermieters an einer Erhöhung ersichtlich. Die rechtlich geschaffenen Möglichkeiten zu fairen Erhöhungen bieten eine Vielzahl von Gestaltungsmöglichkeiten. Dennoch lassen sie die Schutzwürdigkeit des Mieters nicht aus den Augen. Insgesamt sollte ein Kompromiss zwischen den widerstreitenden Interessen der Vertragsparteien Mieter und Vermieter geschaffen sein. Als dennoch schwächere Partei sollte der Mieter seine Rechte immer kennen und sorgfältig überprüfen. Gerade auch  ob diese im Rahmen der Mieterhöhung eingehalten werden.

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