• info@acc-immobilien-consulting.de
  • 069-9769 8712

Kategorie Immobilienverkauf

VonACC Immobilien Consulting

Maklervertrag – wer, wie, was, wann, wo, mit welchen Folgen?

Was ist ein Maklervertag?

Der Maklervertrag wird zwischen dem Auftraggeber (“Besteller”) und dem Auftragnehmer geschlossen. Gegenstand des Vertrags können die Beauftragung zur Vermittlung und Vermarktung eines Mietobjekts oder eines Kaufobjekts sein. Neben der Suche eines passenden Mieters oder Käufers für Ihre Immobilie kann auch ein Auftrag zur Wohnungssuche per Maklervertrag geschlossen werden. 

Was beinhaltet ein Maklervertrag…?

Der Inhalt des Maklervertrags ist grundsätzlich frei gestaltbar. Festgelegt werden im Allgemeinen die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien, die genaueren Details zum Auftrag und die Laufzeit. Für den Makler besteht beispielsweise eine Auskunfts-, Hinweis- und Aufklärungspflicht gegenüber dem Immobilieneigentümer. Außerdem werden die Vertragsparteien und das zu vermarktende Objekt spezifiziert. Die Regelungen zur Courtage sind gesetzlich festgelegt und dementsprechend im Maklervertrag ebenfalls gedeckelt.

Vertragserklärung zum Thema MaklervertragDa die meisten Makler-Verträge absichern sollen, dass ein exklusives Vertrags- und Auftragsverhältnis zwischen dem Auftraggeber und dem Auftragnehmer besteht, bezeichnet man den Maklervertrag auch oft als Exklusiv-Auftrag oder qualitativen Alleinauftrag. Daneben existieren noch “lockerere” Vertragstypen: der einfache Maklervertrag ist unverbindlich, der “normale” Alleinauftrag erlaubt die selbstständige Vermarktungstätigkeit des Eigentümers nebenher.

Beide Vertragsparteien sind für einen frei wählbaren Zeitraum an den Vertrag gebunden. Die Möglichkeit den Vertrag per Kündigung oder Aufhebungsvereinbarung zu beenden ist gegeben. Bei einem professionellen Makler wird jedoch in der Regel jeder Auftrag zum zufriedenstellenden Abschluss für beide Seiten zu Ende gestellt. 

…bei der Vermietung?

Im Alleinauftrag zur Vermietung einigen sich der Eigentümer und sein Makler über die Beauftragung zur Suche nach einem adäquaten Mieter. Hierfür werden regelmäßig die gesetzlich vorgeschriebene Maximal-Summe von 2 Netto-Kaltmieten plus Mehrwertsteuer verlangt. Gemäß des geltenden Bestellerprinzips bezahlt derjenige den Makler, der ihn beauftragt hat, in diesem Fall also immer der Vermieter. Die Provision wird bei Abschluss des Mietvertrags fällig. Jeder Makler arbeitet individuell bezüglich der Vermietung. Mehr Infos zur Vermietung Ihres Objektes durch ACC Immobilien Consulting erhalten Sie hier.

…beim Verkauf?

House for sale zum Thema MaklervertragIm Exklusivauftrag zum Verkauf einer Immobilie verständigen sich der Makler und der Immobilieneigentümer über die Beauftragung zur Vermarktung eines Objekts. Hierfür wird in Hessen 5,95% des Kaufpreises verlangt, die der Verkäufer aktuell legal auf den Käufer umlegen kann. In Deutschland gelten für unterschiedliche Regionen und Bundesländer unterschiedliche Courtage-Sätze. Die Provision wird mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig. Das bereits für die Vermietung geltende Bestellerprinzip wird höchstwahrscheinlich in Kürze auch für den Kauf eingeführt, sodass dann die Courtage vom Verkäufer zu entrichten sein wird. Mehr Infos zum Verkauf Ihres Objektes durch ACC Immobilien Consulting erhalten Sie hier.

…bei der Wohnungssuche?

Im Alleinauftrag zur Wohnungssuche beauftragt der Suchende den Makler mit dem Auftrag, eine passende Wohnung nach speziellen Kriterien zu finden. Diese Suchkriterien werden Vertragsbestandteil. Für die erfolgreiche Wohnungssuche wird bei Abschluss des Wohnraummietvertrags eine Courtage in Höhe von 2 Netto-Kaltmieten plus Mehrwertsteuer fällig.

Die Verträge enthalten meist eine Klausel, dass sich der Makler eine Aufwandspauschale für den Fall vorbehält, dass der Auftraggeber nach Beginn der Vertragslaufzeit vom Auftrag absehen möchte. Damit soll das Kostenrisiko des Maklers minimiert werden, der mit seiner Arbeit zur Wohnungssuche und dafür investierter Zeit und Kosten in Vorleistung tritt.

Wann & wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Der Maklervertrag ist ein zweiseitiger, privatrechtlicher Vertrag, der eine Dienstleistung der einen Partei gegen die Zahlung einer Provision durch die andere Partei zum Gegenstand hat. Grundsätzlich bestehen hierfür keine Formvorschriften, der Nachweisbarkeit halber sollte der Vertrag jedoch schriftlich abgeschlossen und danach beiden Parteien je ein beidseitig unterschriebenes Exemplar zur Verfügung gestellt werden. 

Makler mit Haus zum Thema MaklervertragFür einen wirksamen Vertragsabschluss muss der Makler gewisse Informationspflichten einhalten und den Auftraggeber beispielsweise über dessen Widerrufsrecht, das Anfallen der Provision im Erfolgsfall und die Inhalte des Maklervertrags sowie die Identität des Maklers informieren.  Das Widerrufsrecht besteht für alle mit Verbrauchern außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträge für 14 Tage lang. Der Verbraucher muss über dieses Widerrufsrecht belehrt worden sein und wenn er möchte, dass der Makler vor Ablauf der 14 Tage mit seiner Dienstleistung beginnt, dann muss er einen Widerrufsverzicht aussprechen. 

Was passiert bei der Baufinanzierungsberatung?

Die Baufinanzierungsberatung ist für den Kunden von der Beratung bis hin zum Abschluss der Baufinanzierung kostenlos, da der Vermittler von der jeweiligen Bank entlohnt wird. Der Abschluss eines Vertrags über die Beauftragung zur Baufinanzierungsvermittlung ist möglich, aber in der Praxis eher unüblich.

Was passiert bei der Beauftragung zur Hausverwaltung?

Auch bei der Beauftragung zur Durchführung der Hausverwaltung wird ein Exklusivvertrag zwischen Auftraggeber und Makler abgeschlossen. Gegenstand der Vereinbarung ist dann die Verwaltung einer oder mehrerer Einheiten zu einem verhandelbaren Preis. Die Verwalterprovision kann, je nach Vereinbarung, monatlich oder jährlich gezahlt werden. 

Fazit

Haus zum Thema MaklervertragDer Abschluss eines Maklervertrags ist für beide Seiten immer freiwillig, aber sollte der Nachweispflicht halber schriftlich vor Beginn des Auftrags abgeschlossen werden. Als Inhalt werden Details zur Beauftragung festgehalten, der Rest des Vertrags ist üblicherweise eher Standard. Wir bei ACC Immobilien Consulting sind zum Abschluss von individuellen Vereinbarungen mit unseren geschätzten Kunden bereit. Gerne erhalten Sie von uns mehr Informationen!

Haben wir Ihr Interesse geweckt? Gerne stehen wir Ihnen für ein persönliches und unverbindliches Gespräch zur Verfügung!

Kontaktieren Sie unsere Hotline:

069-9769 8712

oder schreiben Sie uns:

Es gelten die Bestimmungen unserer Datenschutzerklärung.

VonACC Immobilien Consulting

Hürden beim Immobilienkauf und wie Du sie spielend überwindest!

Noch immer ist der Wunsch eine eigene Wohnung zu kaufen oder irgendwann ein Haus zu besitzen bei vielen Menschen groß.

Gestiegene Kaufpreise, leergefegte Märkte, erhöhte Nebenkosten sowie strengere Vorschriften zur Kreditvergabe machen den Immobilienkauf immer komplizierter. Immer öfter kapitulieren gerade junge Leute in Ballungsgebieten beim Immobilienkauf. Zu groß erscheint der Aufwand, die passende Wohnung zu finden … und zu stark ist die Konkurrenz, wenn die passende Wohnung gefunden ist und „nur noch“ gekauft werden muss.

Korrekt, wir werden das Problem nicht abschließend lösen können. Aber wir können Ihnen ein paar wertvolle Tipps an die Hand geben, wie Sie sich das Leben beim Kauf einer Immobilie deutlich vereinfachen können.

Hürde 1:
Der Markt erscheint leer gefegt! In den Immobilienportalen sind kaum noch Wohnungen inseriert!

Vor nicht einmal 10 Jahren hat man noch massig Immobilienangebote zu günstigen Preisen in den Immobilienportalen gefunden. Heute sind die Angebote in den einschlägigen Portalen eher überschaubar. Fakt ist: auch heute verkaufen Immobilienbesitzer noch Ihre Immobilien. Als Käufer kann man allerdings nicht mehr warten, bis einem die gebratenen Tauben in den Mund fliegen, sondern muss umdenken und aktiver sein.

Experten-Tipp von ACC Immobilien Consulting

1. Legen Sie entsprechende Suchaufträge in den einschlägigen Immobilienportalen an

2. Hinterlegen Sie Suchaufträge bei ortsansässigen Immobilienmaklern. Zahlreiche Eigentumswohnungen und Häuser wechseln mittlerweile den Besitzer, bevor sie überhaupt in den einschlägigen Immobilienportalen inseriert werden. Hinterlassen Sie gerne auch Ihren unverbindlichen Suchauftrag bei ACC Immobilien Consulting. Dann werden auch wir Sie über einen neuen Verkaufsauftrag informieren, bevor wir an die breite Öffentlichkeit gehen.

3. Nutzen Sie die Apps der Suchportale auf Ihrem Smartphone mit Push-Nachricht. So werden Sie als Erster über neue Angebote informiert.

4. Reagieren Sie schnell! Nutzen Sie zunächst das Kontaktformular für eine Kontaktaufnahme. So stellen Sie eine erste Verbindung her und stellen sicher, dass der Verkäufer Ihre Kontaktdaten griffbereit hat und Ihre Kontaktdaten nicht auf irgendwelchen Schmierzetteln im Nirvana verschwinden. Telefonieren Sie aber in jedem Falle zeitnah nach, um sich einen der ersten Besichtigungstermine zu sichern. Bei besonders nachgefragten Immobilien macht es Sinn, sich die Telefonnummer des Verkäufers zu notieren. Nicht selten löschen Verkäufer ihre Telefonnummer aus der Anzeige, wenn der Ansturm zu groß wird.

 

Hürde 2:
Sie finden keine passende Immobilie innerhalb Ihres Budgets

Muss es wirklich die eierlegenden Wollmilchsau sein? Trifft der Satz „der Kauf einer Immobilie ist eine Entscheidung fürs Leben“ auf Sie wirklich zu? Muss die Immobilie, die Sie heute kaufen, für die nächsten 3 Lebensphasen passend sein?

Immer wieder stelle ich bei Besichtigungen fest, dass in vielen Köpfen diese Vorstellungen noch verankert sind. Gerade in Großstädten und bei beruflich umtriebigen Käufern finde ich diesen Ansatz im Jahr 2018 eigentlich nicht mehr zeitgemäß. Natürlich sollte man sich in der eigenen Wohnung wohl fühlen, aber eine gewisse Kompromissbereitschaft darf doch durchaus angebracht sein. Und warum nicht erst einmal „klein“ anfangen und sich nach ein paar Jahren noch einmal umorientieren, anstatt gleich im ersten Schritt den großen Wurf zu machen? Viel wichtiger als das Streben nach dem individuellen Perfektionismus finde ich die häufig vernachlässigte Frage nach der „Wiederverwertbarkeit“!

Experten-Tipp von ACC Immobilien Consulting

1. Machen Sie sich eine Liste, welche Kriterien für Sie beim Kauf Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Hauses wichtig sind. Kategorisieren Sie nach „kann – muss – darf nicht“. Sprechen Sie über diese Liste mit neutralen Dritten und bitten sie um Einschätzung, ob sie die einzelnen Punkte eher als individuell oder marktgängig einschätzen.

2. Machen Sie sich Gedanken, was mit der Wohnung passieren kann, wenn Sie die Wohnung oder das Haus nicht mehr benötigen. Unabhängig davon, ob es die eierlegende Wollmilchsau oder ein Kompromiss ist. Familienzuwachs, Arbeitgeberwechsel oder Trennungen kommen häufig schneller als gedacht. Seien Sie dabei ehrlich mit sich selbst: Lässt sich die Wohnung gewinnbringend oder zumindest ohne wirtschaftliche Verluste vermieten oder verkaufen? Achten Sie beim Kauf Ihrer Immobilie lieber auf einen marktgängigen Schnitt und eine marktgängige Ausstattung und Lage als auf Individualität.

 

Hürde 3:
Die passende Immobilie ist gefunden, aber ich komme nicht zum Zug, weil die Konkurrenz zu groß ist

Es entspricht in der Tat gerade dem gängigen Alltag, dass eine interessante Immobilie Anklang bei mehreren Käufern findet. Mir ist in den letzten Monaten eigentlich kein Kaufinteressent begegnet, dem zuvor nicht mindestens eine Immobilie durch die Lappen gegangen ist. Wer eine Immobilie kaufen möchte, einen zweiten Termin mit den Schwiegerelter, einen dritten mit den Eltern und einen vierten mit einem Gutachter braucht, wird zeitlich in arge Bedrängnis geraten. Gleiches gilt für die Planung der Finanzierung.

Experten-Tipp von ACC Immobilien Consulting

1. Setzen Sie sich rechtzeitig mit dem Thema Baufinanzierung auseinander. Stecken Sie nicht nur die groben Rahmenbedingung ab, sondern lassen Sie Ihre finanzielle Situation von einem erfahrenen Baufinanzierungsberater vorab prüfen. Als ersten Einstig empfehle ich Ihnen unser kostenloses eBook zum Thema Baufinanzierung oder den Workshop Baufi-Dienstag.
Bereiten Sie alle erforderlichen Unterlagen vor und legen Sie dem Verkäufer bei Kaufentscheidung bereits eine Finanzierungsbestätigung vor. Damit haben Sie einen zeitlichen Vorteil, den ein Großteil der anderen Interessenten kaum noch aufholen kann. Haben Sie noch keine Finanzierungsbestätigung? Dann kontaktieren Sie gerne das Baufi-Team von ACC Immobilien Consulting.
2. Wünschen Sie einen zweiten Termin? Versuchen Sie diesen idealerweise am gleichen Tag oder am darauf folgenden Tag zu vereinbaren.3. Sollten Sie sich für einen Gutachter entscheiden, machen Sie eine Kaufzusage unter der Voraussetzung, dass der Gutachter keinen nennenswerten Mangel feststellt.4. Bleiben Sie hartnäckig!

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg!

Jennifer Schwalm

VonACC Immobilien Consulting

Privates Bieterverfahren

Inhaltsverzeichnis
A. Was ist das Private Bieterverfahren?

  1. Bieteverfahren in 3 Sätzen
  2. Ablauf des Verfahrens – Zusammenarbeit mit einem Makler empfehlenswert
  3. Vermarktungsprozess
  4. Warum ist ein professioneller & erfahrener Makler unbezahlbar wertvoll?

B. Welche Vorteile bringt der Verkauf über ein Bieterverfahren?

C. Für welche Immobilien kommt das Bieterverfahren in Betracht?

– Privilegierte Objekte zum Verkauf im Bieterverfahren

D. Privates Bieterverfahren bei ACC Immobilien Consulting – Ihre Vorteile auf einen Blick

A. Was ist das Private Bieterverfahren?

1. Bieterverfahren in 3 Sätzen

Das private Bieterverfahren oder einfach nur Bieterverfahren ist weder eine Auktion, noch eine Zwangsversteigerung. Der Verkäufer entscheidet sich dafür keinen festen Kaufpreis aufzurufen, sondern sich die (An)Gebote von den Kaufinteressenten machen zu lassen. Die Einigung über einen Preis mit ernsthaften Kaufinteressenten und die weitere Verkaufsabwicklung läuft wie bei einem “normalen” Immobilienverkauf ab. 

2. Ablauf des Verfahrens – Zusammenarbeit mit einem Makler empfehlenswert

Nachdem der Verkäufer sich für die Durchführung des Bieterverfahrens entschieden hat, ist es empfehlenswert, einen erfahrenen Makler zu beauftragen, der den Ablauf des Bieterverfahrens kennt. Der Makler agiert als “Dritter” im Verhältnis Käufer-Verkäufer und behält neutral einen Überblick. Üblicherweise sprechen der Makler und der Verkäufer intern zwei Benchmarks ab:

  1. Es wird ein Mindestgebot festgelegt, das öffentlich inseriert wird und von ernsthaften Kaufinteressenten nicht unterboten werden wird. Bezüglich der Findung des Mindestgebots gibt es unterschiedliche Strategien.
  2. Es wird ein Mindestpreis festgelegt, unter dessen Wert die Immobilie nicht verkauft wird. Dieser Wert verschafft dem Makler eine bessere Verhandlungsposition nach außen.

Nach oben hin sind den Preisen natürlich keine Grenzen gesetzt. Sobald die interne Planung zwischen Verkäufer und Makler abgeschlossen ist, vollzieht sich der Vermarktungsprozess.

Business Meeting mit Handschlag zum Thema Bieterverfahren

3. Vermarktungsprozess

Wie bereits einleitend erwähnt, läuft der eigentliche Vermarktungsprozess nahezu identisch mit dem eines “normalen” Verkaufs ab. Der Makler übernimmt also die weiteren Schritte, von der Exposé-Erstellung & Objekt-Inseration, bis hin zum Sammeln von Geboten. Wichtig: Die Bieter bekommen zu strikt vorgegebenen Terminen die exklusive Möglichkeit, das Objekt zu besichtigen und haben danach innerhalb einer Frist Zeit ihr individuelles Angebot abzugeben.

Die Entscheidung, ob und an welchen Bieter verkauft werden soll, trifft schließlich der Eigentümer der Immobilie. Ein Termin zur notariellen Beurkundung wird vereinbart und durchgeführt. Schließlich wird die Kaufpreiszahlung abgewickelt und das Eigentum übertragen. Fertig!

4. Warum ist ein professioneller & erfahrener Makler unbezahlbar wertvoll?

“Unterwegs” ergeben sich aufgrund des Bieterverfahrens bei den Interessenten oft viele Fragen. Ein Makler kann hier, neben den “üblichen” Sachfragen zum Objekt, auch bezüglich Unsicherheiten zum Verfahrensablauf gezielt und umfassend weiterhelfen. Erfahrene Makler besitzen hierzu die nötige Expertise und ein geschultes Team, das bereits mehrere Bieterverfahren geleitet hat. Wenn man als Makler die Interessenten genau dort abholt, wo sie Gesprächs- und Beratungsbedarf haben, wird das Bieterverfahren nur Vorteile für den Verkäufer bringen. 

B. Welche Vorteile bringt der Verkauf über ein Bieterverfahren?

  • Der Käufer befindet sich in einer größeren Wettbewerbssituation, was Entscheidungszeiträume und direkt wahrnehmbare Konkurrenz betrifft. Dies steigert oft die Höhe der Gebote insgesamt. Erfahrungsgemäß werden die Preisvorstellungen des Verkäufers sogar öfter mal übertroffen.
  • Das Verfahren läuft für einen vorher festgelegten Zeitraum ab und bietet so Planungssicherheit.
  • Durch das Bieterverfahren ergibt sich ein aktueller Marktwert der Immobilie.
  • Bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrags gehen weder Käufer noch Verkäufer eine rechtlich bindende Beziehung ein. Der Käufer ist bis dorthin nicht an sein Gebot gebunden. Umgekehrt ist der Verkäufer weder verpflichtet an den Höchstbietenden zu veräußern, noch überhaupt zu veräußern, sollten die Rahmenbedingungen nicht erfüllt werden.
  • Für den unwahrscheinlichen Fall, dass das Bieterverfahren nicht zum Abschluss eines Kaufvertrags führt, kann der Prozess ohne großen Aufwand in einen “normalen” Verkauf umgewandelt werden. Dem Verkäufer entstehen hierfür meist keine zusätzlichen Kosten beim Makler. Zudem liegen durch das Bieterverfahren tragbare Marktwert-Preisindikationen vor, auf deren Basis der Verkauf direkt starten kann.

C. Für welche Immobilien kommt das Bieterverfahren in Betracht?

Prinzipiell kann das Bieterverfahren bei jeder Immobilie angewendet werden. Dies gilt unabhängig von der Art der Immobilie (Eigentumswohnung, Reihenhaus, Zweifamilienhaus…) und des Zustandes des Objekts (baufällig, neu…). Dennoch existieren eine Reihe von Objekten, die die Vorzüge eines Bieterverfahrens absolut nutzen können und somit für diesen Verkaufsprozess nahezu privilegiert sind.

Privilegierte Objekte zum Verkauf im Bieterverfahren

  1. Immobilien zum Thema BieterverfahrenRenovierungsbedürftige Immobilien: Der Marktwert renovierungsbedürftiger Immobilie ist oft schwer einzuschätzen. Zwar bringt die Lage, Ausstattung und Bauweise einer Immobilie bereits einen gewissen Wert mit sich, der Markt lässt sich davon aber bei Sanierungsbedürftigkeit wenig beeindrucken. Kosten für Sanierungen können bis zu einem gewissen Punkt durch Gutachter und Spezialisten geschätzt bzw. berechnet werden; dass während der Renovierung jedoch unerwartete Probleme/Verzögerungen/größere Schäden zum Vorschein kommen, ist nicht auszuschließen. Dieses Wissen verunsichert Immobilienkäufer und -investoren. Als Folge dessen sind sie nur bereit, einen geringeren Preis zu zahlen und somit weniger Verlustrisiko einzugehen. Hier kommt das Bieterverfahren ins Spiel: die Konkurrenzsituation, das offene Kommunizieren des Objektzustands und das schlichte “Dabeisein-Wollen” tragen zu einem erfolgreichen & schnellen Verkauf einer renovierungsbedürftigen Immobilie bei; und das meist zu Preisen, die die Erwartungen übertreffen, egal ob es sich um Wohnungen oder Häuser handelt.
  2. Immobilien in Lage mit geringer Nachfrage: Hochwertige und große Immobilien findet man zu Haufe in ländlichen Gegenden. Aufgrund der Landflucht ist die Nachfrage für solche Objekte jedoch meist zu gering, um einen vernünftigen Verkaufspreis zu erzielen. Das private Bieterverfahren sorgt für einen größeren “Run” auf Objekte, die zunächst vermeintlich günstig angeboten werden. Der erfolgreiche Verkauf über das Verfahren erzielt erfahrungsgemäß anständige Preise.

 


D. Privates Bieterverfahren bei ACC Immobilien Consulting – Ihre Vorteile auf einen Blick

Sie erhalten bei ACC Immobilien Consulting das Rundum-Sorglospaket!

+ Ihre Kaufinteressenten erhalten von uns schriftliches Info-Material zum Bieterverfahren, eine Gebots-Formular und zusätzlich professionell aufbereitete Exposés.
+ Ihren Kaufinteressenten stehen wir rund um die Uhr beratend und unterstützend zur Seite.
+ Ihre Kaufinteressenten werden von uns dort abgeholt, wo sie Hilfe benötigen. Wir schaffen Unsicherheiten aus der Welt und ebnen so gekonnt & professionell den Weg für viele, hochpreisige Gebote.
+ Die Gebote für Ihre Immobilie werden von uns gesammelt, die ordnungsgemäße Gebotsabgabe überwacht und das Höchstgebot in festen Zeitabständen regelmäßig online aktualisiert.
+ Den Zustand/die Besonderheiten Ihrer Immobilie kommunizieren wir offen, um spätere Streitigkeiten & böse Überraschungen zu vermeiden.
+ Sie bekommen von uns den maximalen Einsatz des ganzen Verkaufs-Teams für die qualitativ hochwertigste Vermarktung und den besten Verkaufspreis. Ihr Erfolg ist auch unser Erfolg.
+ Ihre Immobilie wird zum besten Preis verkauft. Mehr als in einem Bieterverfahren wird der Markt selten bereit sein zu zahlen.
+ Ihre Kaufinteressenten können direkt von unserer Baufinanzierungsberatung & -vermittlung profitieren; wir können Ihnen dann die Zahlungsfähigkeit eines potentiellen Käufers aus erster Hand nachweisen.


Haben wir Ihr Interesse geweckt? Gerne stehen wir Ihnen für ein persönliches und unverbindliches Gespräch zur Verfügung!


Kontaktieren Sie unsere Verkaufs-Hotline:

069-9769 8712

oder schreiben Sie uns:

Es gelten die Bestimmungen unserer Datenschutzerklärung.

VonACC Immobilien Consulting

“Keine Entspannung am Frankfurter Wohnungsmarkt

Der Frankfurter Wohnungsmarkt boomt und wird immer teurer. Dazu tragen weiterhin das günstige Finanzierungsumfeld und der enorme Bevölkerungszuwachs bei, wie die Hypovereinsbank in einem Marktbericht schreibt. Auch die wachsende Zahl von Kleinhaushalten und Spekulationen – unter anderem im Kontext des Brexit – sind Treiber für die große Nachfrage und damit steigende Kauf- und Mietpreise. (…)

Trotz des hohen Preisniveaus in allen Frankfurter Lagen bleibt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen laut Hypovereinsbank ungebrochen. Auch hier spiegeln sich die steigenden Grundstückspreise das achte Jahr in Folge in der enormen Verteuerung der Eigentumswohnungen wider. (…)

Ein fehlendes Angebot an Mietwohnungen und deutlich steigende Mieten sind seit Jahren in allen Segmenten prägend für die wachsende Finanzmetropole. Die Nachfrage wird vor dem Hintergrund des erwarteten weiter starken Einwohnerwachstums in allen Stadtteilen in den kommenden Jahren sogar noch zunehmen, schreibt die Hypovereinsbank. (…)”

Vollständiger Artikel veröffentlicht von der Haufe Online Redaktion am 24.07.2018 auf haufe.de.

VonACC Immobilien Consulting

Immobilienbewertung – #5 Was ist meine Immobilie WIRKLICH wert?

Unterschiedliche WertermittlungsprozesseSachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahrenhaben oft unterschiedliche Immobilienwerte zum Ergebnis. Dies wirft bei vielen Eigentümern die berechtigte Fragen auf:  An welche Wertindikation kann ich mich halten? Ist der ermittelte Immobilienwert gleichzeitig der Marktwert? Was ist meine Immobilie WIRKLICH wert? Wie wickele ich den Verkauf meiner Immobilie am geschicktesten ab?

Fragezeichen zum Thema Marktwert

An welche Wertindikation kann ich mich halten?

Primär bieten die Ergebnisse der o. g. Wertermittlungsverfahren eine solide Einschätzungsbasis. Auch wenn die Ermittlung von Sachwert, Ertragswert und Vergleichswert sehr unterschiedlich sind, steht mit dem Wert an sich erst einmal eine über ein festgelegtes Verfahren ermittelte Zahl im Raum.

Ist der ermittelte Immobilienwert gleichzeitig der Marktwert?

Aus verkaufstaktischen Gründen sollte man seine Immobilie nicht 1:1 zu diesem Preis anbieten. Oftmals ist ein errechneter Wert nicht dazu geeignet, das Marktgeschehen plausibel abzubilden. Deshalb ist es sinnvoll, den ermittelten Wert als Basis für die weitere Kaufpreisfindung zu nutzen und entsprechend an die Gegebenheiten des Marktes anzupassen.

Was ist meine Immobilie WIRKLICH wert?

Gestapelte Münzen zum Thema MarktwertGrundsätzlich gilt das Grundprinzip des Marktes: Eine Immobilie ist so viel wert, wie jemand bereit ist, dafür zu zahlen. Angebot und Nachfrage sowie Objektlage und Ausstattung sind entscheidend für den erzielbaren Marktwert. Verkäufer erleben oft wie maßgeblich das Prinzip von Angebot und Nachfrage ist, wenn sie Immobilien in Ballungszentren, wie beispielsweise Frankfurt am Main oder München, anbieten. Objekte aller Standards finden hier Käufer, die bereit sind vergleichsweise viel Geld auszugeben. Gründe dafür sind die große Wohnungsnot oder auch die Gewissheit, Wohnraum für entsprechendes Geld wieder vermieten zu können. Andererseits existieren aber auch v. a. in ländlichen Gebieten Immobilien, deren Sachwert – aufgrund der geringen Nachfrage- über einem erzielbaren Verkaufspreis liegen kann.

Da es bei der Marktwert-Einordnung viel zu beachten gibt, ist die Preisfindung eine nicht zu unterschätzende Aufgabe. Für jedes Objekt ergibt sich letztendlich eine Preisspanne, die sich an einem errechneten Wert und den Preisvorstellungen des Verkäufers orientiert. Der Verkaufserfolg hängt oft maßgeblich von der richtigen Auswahl eines Marktwerts aus der Preisspanne ab. Daneben beeinflussen die Präsentation des Objekts sowie die Verkaufserfahrungen und -taktiken den Erfolg des Wunschverkaufspreises.

Wie wickele ich den Verkauf meiner Immobilie am geschicktesten ab?

ACC Immobilien Consulting bietet als etabliertes Immobilienunternehmen eine realistische Einschätzung für erzielbare Marktwerte Ihres Objekts an. Die langjährige Verkaufserfahrung bei Immobilien unterschiedlicher Preisklassen sowie die damit einhergehende kontinuierliche Beobachtung der Marktpreisentwicklung fließen in jede unserer Immobilienbewertungen mit ein. Dennoch wissen wir bei ACC Immobilien Consulting: Jede Immobilie ist hochgradig individuell, genauso wie der für sie erzielbare Verkaufspreis. Denn eine zu hohe Wertindikation kann dem Verkaufsprozess mindestens genauso viel schaden, wie eine zu niedrige. Im Rahmen einer objektiven Analyse prüfen wir Ihre Immobilie eingehend und ermitteln so den bestmöglichen Preis. Dabei bedienen wir uns unterschiedlicher, langjährig erprobter Unternehmensprozesse, die wir durch häufige Anwendung nahezu perfektioniert haben.

Frau Schwalm und ihr Team bieten ein professionelles und auf das Objekt abgestimmtes Marketing an. Wir bei ACC Immobilien Consulting stimmen mit Ihnen gemeinsam den Verkaufsvorgang ab und wählen demnach die strategisch günstigste Präsentation des Kaufpreises.

Lesen Sie mehr darüber, wieso die Taktik, das Objekt von Anfang an weder zu hoch- noch zu tiefpreisig anzubieten entscheidend ist. Informieren Sie sich gerne auch über den Ablauf des Verkaufs einer Immobilie bei ACC Immobilien Consulting.

 


Sie wollen wissen, was Ihre Immobilie wert ist?

Eine erste Wertindikation bietet unser Online-Objektbewertungstool. Ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie ganz einfach online und erhalten Sie das Ergebnis direkt per Mail!

Immobilienbewertung Widget

Kostenlose Online-Immobilienbewertung

Eine belastbare Einschätzung des aktuellen Marktwerts Ihrer Immobilie lässt sich nur unter Einbeziehen aller objektspezifischer Eigenschaften und örtlicher Begebenheiten vornehmen. Lassen auch Sie Ihre Immobilie von einem professionellen Immobilienunternehmen bewerten und profitieren Sie von unserer Erfahrung
 

Kontaktieren Sie unsere Bewertungs-Hotline:

069-9769 8712

oder schreiben Sie uns:

Es gelten die Bestimmungen unserer Datenschutzerklärung.

 

VonACC Immobilien Consulting

Immobilienbewertung – #6 Gefahren bei falschem Angebotspreis

Bei der Immobilienbewertung und dem -verkauf gilt zunächst der Marktgrundsatz: Eine Immobilie ist so viel wert, wie jemand bereit ist, dafür zu zahlen. Nur woher weiß der Verkäufer was der Markt ihm für seine Immobilie bereit ist zu zahlen BEVOR er das Objekt zum Kauf anbietet? Welcher Kaufpreis ist also DER Richtige? Und warum ist es wichtig, gleich beim ersten “Schuss” der Kaufpreisinseration einen Treffer zu landen?

Die Bewertung eines Objekts wird in den meisten Fällen vor einem Verkauf durchgeführt. Dabei ist es das Ziel, einen möglichst präzisen und realistischen Marktwert zu ermitteln. Wie man am geschicktesten eine Preisspanne für den Marktwert ermittelt und daraus einen Verkaufspreis auswählt, können Sie hier nachlesen.

Aber warum ist es jetzt so wichtig den Kaufpreis im öffentlichen Angebot möglichst nachträglich nicht mehr zu ändern?

Der Marktwert, mit dem man bei einem Verkauf an den Start geht, ist der wichtigste. Egal welche nachträgliche Veränderungen man daran macht, wird der erste Wert immer bei den Interessenten im Gedächtnis bleiben.

Kaufpreis nachträglich erhöht

Pfeil in Richtung rechts oben zum Thema KaufpreisEine nachträgliche Erhöhung des Kaufpreises bringt die Gefahr mit sich, dass Marktbeobachter und Interessenten schnell das Interesse am Objekt mit den vermeintlich willkürlich und unüberlegt gewählten Preisen verlieren. Das Vertrauen und die Glaubwürdigkeit des Verkäufers leiden, wenn so wichtige Fakten, wie der Kaufpreis nachträglich erhöht werden. Weil der Kaufinteressent das Umentscheiden des Verkäufers beim Preisansatz nicht versteht, ignoriert er den höheren Verkaufspreis. Nicht zuletzt werden viele Interessenten versuchen gleich bei dem ursprünglichen, niedrigen Kaufpreisangebot in die Verhandlungen einzusteigen. Wenn das Vertrauen durch die nachträgliche Preisänderung stark gelitten hat, verlieren viele potentielle Käufer die Glaubwürdigkeit in die sonstigen Angaben des Verkäufers zur Immobilie oder gar das Interesse am Objekt.

Kaufpreis nachträglich gesenkt

Erfahrene Beobachter des Immobilienmarktes erleben eine nachträgliche Absenkung des Kaufpreises oftmals als Anzeichen für wenig Allgemeininteresse an der Immobilie oder eine schlechte Verkaufbarkeit aus anderen Gründen (z. B. Baumängel, ungeklärte Rechtslage etc.). In vielen erweckt ein ungezwungenes Verringern des Kaufpreises in einer öffentlichen Inseration zudem den Eindruck, dass noch ein weitaus niedrigerer Preis denkbar und von Verkäuferseite akzeptabel wäre. Die Glaubwürdigkeit des Verkäufers bezüglich seiner Fähigkeit zur Marktwert-Einschätzung und bezüglich der Werthaltigkeit seines Immobilienangebots leidet maßgeblich unter nachträglichen Kaufpreis-Absenkungen.

Nicht-öffentliche Kaufpreisverhandlungen? Kein Problem!

Silhouette zweier Männer beim Verhandeln zum Thema KaufpreisSobald ein oder mehrere Kaufinteressenten in der engeren Auswahl stehen, spricht, außer dem eigenen wirtschaftlichen Interesse, nichts dagegen, den Kaufpreis einem Interessenten im Einzelkontakt gegenüber zu senken, um diesem entgegen zu kommen. Gerade in Ballungszentren, wie beispielsweise Frankfurt am Main oder München, wird dieses “Entgegenkommen” oft nicht nötig sein. Ganz im Gegenteil: oftmals sind die Kaufinteressenten der engeren Auswahl bereit, die Kaufpreissumme zu erhöhen, um sich von den anderen Bewerbern abzugrenzen und die eigenen Abschlusschancen zu vergrößern. Aber auch in ländlichen Regionen gibt es Objekte von größerem Interesse, sodass sich in der letzten Phase vor Kaufvertragsabschluss mehrere Interessenten in der engeren Auswahl befinden. Auch hier ist das o. g. Szenario der Kaufpreiserhöhung auf Angebot des Interessenten denkbar. Praktisch überall, wo eine Wettbewerbssituation unter den Kaufinteressenten entsteht, kann ein geschickter Verkäufer versuchen einen wirtschaftlichen Vorteil zu erreichen.

Fazit & Empfehlung

Die Kaufpreis-Inseration sollte aus Gründen der Glaubwürigkeit des Verkäufers und der Werthaltigkeit seiner Angaben zum Objekt gleich beim ersten “Schuss” einen Treffer landen. Außerdem vermeidet eine nachträgliche Kaufpreisanpassung, dass Unsicherheiten bei den Kaufinteressenten bestehen, die das Verkäufer-Käufer-Verhältnis von Anfang an belasten könnten. Deshalb sollte die Preisermittlung ernst genommen werden und die Preisinseration wohl durchdacht sein. Eine sorgfältige Ausarbeitung an dieser Stelle ist zeitaufwändig und arbeitsintensiv, wird sich aber im Ergebnis wortwörtlich bezahlt machen.

 


Sie wollen wissen, was Ihre Immobilie wert ist?

Eine erste Wertindikation bietet unser Online-Objektbewertungstool. Ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie ganz einfach online und erhalten Sie das Ergebnis direkt per Mail!

Immobilienbewertung Widget

Kostenlose Online-Immobilienbewertung

Eine belastbare Einschätzung des aktuellen Marktwerts Ihrer Immobilie lässt sich nur unter Einbeziehen aller objektspezifischer Eigenschaften und örtlicher Begebenheiten vornehmen. Lassen auch Sie Ihre Immobilie von einem professionellen Immobilienunternehmen bewerten und profitieren Sie von unserer Erfahrung
 

Kontaktieren Sie unsere Bewertungs-Hotline:

069-9769 8712

oder schreiben Sie uns:

Es gelten die Bestimmungen unserer Datenschutzerklärung.

VonACC Immobilien Consulting

Immobilienbewertung – #4 Vergleichswertverfahren

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren ist eines der 3 in der ImmoWert-Verordnung gesetzlich verankerten Wertermittlungsverfahren. Ermittelt wird ein sehr praxisnaher Immobilienwert, der maßgeblich auf zuvor getätigten Verkäufen ähnlicher Objekte in der näheren Umgebung basiert.

Wie wird das Vergleichswertverfahren durchgeführt?

Bewertungskriterien & Vergleichsfaktoren

Checkliste mit Häkchen und Stift zum Thema VergleichswertverfahrenIm Grunde vergleicht man das zu bewertende Objekt anhand diverser Kriterien mit mehreren anderen Objekten, die annähernd die selben Kriterien erfüllen. Naturgemäß unterscheiden sich die Bewertungskriterien bei Grundstücken und Gebäuden:

  • Grundstücke werden anhand von Faktoren wie Lage, Größe, Bodenbeschaffenheit und Erschließungszustand etc. verglichen.
  • Gebäude hingegen werden anhand von Faktoren wie Bauweise, Ausstattungsqualität, Größe, Energieverbrauch, Mieterträge etc. verglichen.

Direktes & Indirektes Vergleichswertverfahren

Der Prozess zur Ermittlung eines Vergleichswerts kann in 2 verschiedene Durchführungsvarianten unterschieden werden:

  1. Direktes Vergleichswertverfahren: Das direkte Vergleichswertverfahren stellt den Idealfall dar. Wenn beispielsweise erst kürzlich das Nachbargrundstück oder die angrenzende Doppelhaushälfte veräußert wurde, steht ein unmittelbar nachvollziehbarer Vergleichswert im Raum. Umso idealer natürlich, wenn diese Zufälle sich gehäuft haben, sodass mehrere direkte Vergleichswerte von Objekten ähnlicher Art in der Nachbarschaft verfügbar sind. Leider ist dies jedoch selten der Fall, sodass auf andere Vergleichswerte zurückgegriffen werden und das indirekte Verfahren angewendet werden muss.
  2. Indirektes Vergleichswertverfahren: Aufgrund der o. g. Problematik der Seltenheit unmittelbarer Vergleichswerte ist das indirekte Vergleichswertverfahren der deutlich häufiger verwendete Prozess. Über Vergleisdaten-Sammlungen und ein anschließendes Individualisierungs- und Anpassungsverfahren erfolgt die Ermittlung eines indirekten Vergleichswerts.

Vergleichsdaten-Sammlungen

Die Gutachterausschüsse halten für das direkte Verfahren eine Kaufpreissammlung von Objekten und anonymisierten Daten bereit. Indirekte Vergleichswertverfahren-Bewertungen können anhand von Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse sowie einer Marktrecherche vollzogen werden. Letztere schließt eine individualisierte Bewertung von Kriterien, wie z. B. der Mikrolage der Immobilie oder der Ausstattung, mit ein.

Gutachter und andere Vergleichswertverfahren-Bewerter greifen auf diese Daten bei ihrer Bewertung zu. Unterschiede des zu bewertenden Objekts im Vergleich zu den eingewerteten Immobilien der Datenbank kann man über Zu- und Abschläge in der Bewertung korrigieren.

Bewertung durch den Eigentümer selbst oder Beauftragung eines Gutachters?

Mann im Business Anzug zum Thema Gutachter beim VergleichswertverfahrenViele Eigentümer sehen sich selbst in der Lage eine realistische Objektbewertung durchzuführen. Problematisch kann die Bewertung durch den Eigentümer jedoch werden, wenn subjektive Eindrücke und Vorstellungen fälschlicherweise in die Preisvorstellung einfließen und das Bewertungsergebnis verzerren. Gerade die einzukalkulierenden Zu- und Abschläge für Details am Objekt fallen bei Eigentümer-Bewertungen oft zu hoch aus. Um dieser Problematik mit der nötigen Objektivität entgegenzutreten, bieten viele Gutachter und Unternehmen die Durchführung eines Vergleichswertverfahrens an. Dennoch bleibt auch eine professionelle Bewertung nicht ohne Hindernisse. Die Anpassung der Vergleichswerte hängt stark von der Kompetenz, Erfahrung und Professionalität des Gutachters ab, dessen sorgfältige Auswahl somit essentiell ist.

Bei welchen Immobilien bietet sich die Durchführung des Vergleichswertverfahrens an?

Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist vor allem bei Grundstücken und selbstgenutzten Immobilien sinnvoll. Schwierig wird ein Vergleich jedoch immer dann, wenn es an entsprechenden Vergleichsobjekten fehlt. Dieser Mangel an Vergleichswerten liegt oftmals bei komplexen oder ungewöhnlichen Gebäuden vor. Diese Problematik ist bei der Bewertung von Eigentumswohnungen über das Vergleichswertverfahren eher ungewöhnlich, kann jedoch bei Ein- oder Mehrfamilienhäusern in individueller Bauweise auftreten.

Fazit & Empfehlung

Hand hält Bild mit Haus zum Thema VergleichswertverfahrenDurch das Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie zuverlässig, leicht nachvollziehbar und dennoch präzise ermittelt. Anders als beim Sachwertverfahren stehen die Herstellungskosten für ein Objekt insofern nicht im Mittelpunkt, als dass der ermittelte Vergleichswert bedingt durch Angebot und Nachfrage oft gravierend von den Herstellungskosten abweicht. Diese Einbeziehung der Größen Angebot und Nachfrage sowie die im Bewertungsprozess verwendeten Kriterien und Faktoren bedingen ein realistisches Abbild des Marktwerts.

 


Sie wollen wissen, was Ihre Immobilie wert ist?

Eine erste Wertindikation bietet unser Online-Objektbewertungstool. Ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie ganz einfach online und erhalten Sie das Ergebnis direkt per Mail!

Immobilienbewertung Widget

Kostenlose Online-Immobilienbewertung

Eine belastbare Einschätzung des aktuellen Marktwerts Ihrer Immobilie lässt sich nur unter Einbeziehen aller objektspezifischer Eigenschaften und örtlicher Begebenheiten vornehmen. Lassen auch Sie Ihre Immobilie von einem professionellen Immobilienunternehmen bewerten und profitieren Sie von unserer Erfahrung
 

Kontaktieren Sie unsere Bewertungs-Hotline:

069-9769 8712

oder schreiben Sie uns:

Es gelten die Bestimmungen unserer Datenschutzerklärung.

VonACC Immobilien Consulting

Immobilienbewertung – #3 Ertragswertverfahren

Was ist das Ertagswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist eines der 3 in der ImmoWert-Verordnung gesetzlich verankerten Wertermittlungsverfahren. Ermittelt wird im Grunde der durch die Immobilie erzielbare Ertrag. Diese Kennzahl errechnet sich im Grunde aus der Differenz aus Erträgen und Aufwendungen im Zusammenhang mit der Er- und Bewirtschaftung der Immobilie.

Wie wird das Ertragswertverfahren durchgeführt?

Das Ertragswertverfahren berechnet sich anhand von 5 Faktoren:

  1. Bodenwert (ermittelt aus Bodenrichtwert und Fläche)
  2. Liegenschaftszins (Prozentsatz zur marktüblichen Verzinsung von Immobilienvermögen; wird nur auf Grundstück als von Abnutzung unabhängiges Vermögen angerechnet (und nicht auf abnutzbares Gebäude))
  3. Rohertrag (marktübliche Jahresmiete; Achtung: kann von tatsächlich gezahlter Miete abweichen; Vorteil: Leerstand geht nicht negativ in Berechnung mit ein) – Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähige Kosten im Zusammenhang mit Immobilie) = Reinertrag
  4. Vervielfältiger (optional; hilft bei Berechnung Ertragswert ohne Bodernwert; wird berechnet aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer; Achtung: kann Ertragswert-Ergebnis verzerren)
  5. bauliche Umstände (Ansatz dieser Summe liegt im Ermessen des Bewertenden)

Schema mit Daten und Pfeilen zum Thema ErtragswertverfahrenDurch eine Verrechnung der o. g. Faktoren über ein bestimmtes Schema ergibt sich dann der Ertragswert. Alternativ kann man auch zur vereinfachten Ertragswert-Ermittlung greifen: Dabei wird die Bodenwertverzinsung komplett außer Acht gelassen. Dafür rechnet man einen Vervielfältiger bzw. Multiplikator ein, der wohlgemerkt dazu geeignet ist, das Ergebnis zu verzerren.

Bei welchen Immobilien bietet sich die Durchführung des Ertragswertverfahrens an?

Das Ertragswertverfahren ist immer dann zur Objektbewertung sinnvoll, wenn der mit einer Immobilie dauerhaft erzielbare Ertrag für eine Marktwerteinschätzung entscheidend ist. Dies kann man bei folgenden Immobilien annehmen:

  • Mietobjekten (v. a. Mehrparteien-Häuser)
  • Geschäftsgrundstücken (Gewerbeimmobilien)
  • Spezialimmobilien (wie z. B. Hotels)

Bei diesen Immobilien-Kategorien dient der Ertragswert als wertvoller Indikator dafür, ob sich die Investition in eine nicht eigenbewohnte Immobilie lohnt. Deshalb ist er als Größe im Zusammenhang mit Immobilien-Eigentum sowohl für Verkäufer als auch Käufer wichtig.

Fazit & Empfehlung

Mann mit Plakat mit Immobilien und Pfeil nach oben zum Thema ErtragswertverfahrenDas Ertragswertverfahren ist durch die Verwendung von tatsächlichen Vermietungs-Zahlen sehr praxisnah und damit alleine schon prozessbedingt realistischer als andere Wertermittlungsverfahren. Andererseits spielt der Liegenschaftszins in der Berechnung eine weitaus größere Rolle als ihm aufgrund seiner Praxis-Werthaltigkeit zukommen sollte. Zudem berechnet sich der Ertragswert aus Vergangenheitszahlen. Dies hat in Zeiten ständig steigender Mietpreise eine Tendenz zu geringer Ertragswerte zur Folge. Kalkuliert man dies jedoch gedanklich mit ein, bietet das Ertragswertverfahren eine mit verhältnismäßig geringem Aufwand durchführbare und dennoch realistische Objektbewertungsmöglichkeit.

 

 


Sie wollen wissen, was Ihre Immobilie wert ist?

Eine erste Wertindikation bietet unser Online-Objektbewertungstool. Ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie ganz einfach online und erhalten Sie das Ergebnis direkt per Mail!

Immobilienbewertung Widget

Kostenlose Online-Immobilienbewertung

Eine belastbare Einschätzung des aktuellen Marktwerts Ihrer Immobilie lässt sich nur unter Einbeziehen aller objektspezifischer Eigenschaften und örtlicher Begebenheiten vornehmen. Lassen auch Sie Ihre Immobilie von einem professionellen Immobilienunternehmen bewerten und profitieren Sie von unserer Erfahrung
 

Kontaktieren Sie unsere Bewertungs-Hotline:

069-9769 8712

oder schreiben Sie uns:

Es gelten die Bestimmungen unserer Datenschutzerklärung.

VonACC Immobilien Consulting

Immobilienbewertung – #2 Sachwertverfahren

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist eines der 3 Wertermittlungsverfahren der ImmoWert-Verordnung. Dabei wird anhand der Vorgaben der Sachwertrichtlinie in einem recht komplexen Berechnungsverfahren der sog. Sachwert einer Immobilie berechnet.

Wie wird das Sachwertverfahren durchgeführt?

Blatt mit Stiften zur Berechnung des SachwertverfahrensDas Verfahren kann man in 2 große Stufen einteilen. Zunächst ermittelt man einen vorläufigen Sachwert. Dieser beschreibt den Sachwert des Grundstücks samt der baulichen Anlagen zu den vorhandenen Baustandards. Anschließend individualisiert man den Wert für das betreffende Gebäude über diverse Faktoren.

vorläufiger Sachwert

Als Berechnungsbasis dienen zunächst folgende 3 Werte:

  1. der Bodenrichtwert: Der Bodenrichtwert ist der Wert eines unbebauten Grundstücks oder Grundstücksanteils pro Quadratmeter. Bestimmt wird er als Durchschnittswert, der sich aus vorangegangenen Grundstücksverkäufen ableitet. (Achtung: der “Hauskauf” ist juristisch gesehen ein Kauf des Grundstücks und der darauf befindlichen baulichen Anlagen) Spätestens alle 2 Jahre wird ein neuer Bodenrichtwert ermittelt. Er dient auch als Besteuerungsgrundlage für Grund und Boden. Aus dem Bodenrichtwert lässt sich der Bodenwert ermitteln. Diesen benötigt man für die weitere Sachwert-Ermittlung.
  2. die Herstellungskosten der baulichen Anlagen: Darunter versteht man die gewöhnlichen Herstellungskosten für die betreffende Gebäudeart und den jeweiligen Baustandard je Flächeneinheit. Vereinfacht gesagt, soll ein Wert der gewöhnlichen Baukosten für das Gebäude ermittelt werden.
  3. und die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen: In Anlehnung an das zuvor Dargelegte sind die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen die gewöhnlichen Baukosten für diese Anlagen.

Aus diesen 3 Basiswerten ergibt sich in Summe ein vorläufiger Sachwert, dessen Anpassung in einem anschließenden aufwändigeren Verfahren über verschiedene Faktoren an den Markt erfolgt.

Marktanpassung (Sachwertfaktoren)

Chart mit positiver Wertentwicklung zum Thema SachwertverfahrenCharakteristisch für das aufwändige Sachwertverfahren ist die Einbeziehung möglichst vieler und vielseitiger Faktoren, die man gegeneinander gewichtet. In dieser Stufe des Verfahrens finden bei der Wertermittlung auch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Beachtung. Dabei wird ein in den Sachwertrichtlinien festgelegter Marktanpassungsfaktor eingerechnet, um sich den Bedingungen des Immobilienmarktes anzunähern. Als Ergebnis erhält man dann den Sachwert. Dieser soll laut Sachwertrichtlinien den Verkehrswert abbilden.

Fazit & Empfehlung

Das Sachwertverfahren ist mit das komplexeste der 3 gesetzlich verankerten Wertermittlungsverfahren. Aufgrund der vielen Werte und Richtlinen, die es bei der Berechnung zu beachten gilt, ist die Sachwert-Ermittlung meist ein Fall für den Gutachter. Im Ergebnis ergibt sich durch das aufwändige Rechenverfahren ein möglichst genaues Abbild der hineingesteckten Kosten und der damit erschaffenen Substanzwerte. Andererseits variieren der Sachwert und der erzielbare Marktwert trotz Marktanpassung oftmals erheblich. Hierfür kann man viele Gründe anführen. Fakt ist: der Sachwert ist (vor allem in Ballungszentren) oftmals nicht geeignet die Marktsituation plausibel abzubilden. 

 


Sie wollen wissen, was Ihre Immobilie wert ist?

Eine erste Wertindikation bietet unser Online-Objektbewertungstool. Ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie ganz einfach online und erhalten Sie das Ergebnis direkt per Mail!

Immobilienbewertung Widget

Kostenlose Online-Immobilienbewertung

Eine belastbare Einschätzung des aktuellen Marktwerts Ihrer Immobilie lässt sich nur unter Einbeziehen aller objektspezifischer Eigenschaften und örtlicher Begebenheiten vornehmen. Lassen auch Sie Ihre Immobilie von einem professionellen Immobilienunternehmen bewerten und profitieren Sie von unserer Erfahrung
 

Kontaktieren Sie unsere Bewertungs-Hotline:

069-9769 8712

oder schreiben Sie uns:

Es gelten die Bestimmungen unserer Datenschutzerklärung.

 

VonACC Immobilien Consulting

Immobilienbewertung – #1 Allgemeines

Die Immobilienbewertung ist oft der erste Schritt im Rahmen eines Verkaufsprozesses. Die Objekteinwertung kann den Eigentümer aber auch gerade aufgrund der Ergebnisse dazu veranlassen, den ersten Schritt in Richtung Verkauf zu wagen. Umso wichtiger ist eine realistische und realisierbare Immobilienbewertung.

Welche Verfahren werden zur Immobilienbewertung genutzt?

Zur Einwertung können verschiedene Wertermittlungsverfahren genutzt werden. Die diesbezügliche Regelungen des deutschen Gesetzgebers in der “Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken” (kurz: ImmoWertVO) sehen folgende Verfahren zur Bewertung vor:

  1. SachwertverfahrenDabei wird der Sachwert des Grundstücks mithilfe des Sachwerts der baulichen und sonstigen Anlagen sowie des Bodenwerts ermittelt. Außerdem fallen bestimmte Sachwertfaktoren bei der Bewertung ins Gewicht.
  2. ErtragswertverfahrenDer Ertragswert wird auf Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt.
  3. VergleichswertverfahrenDer Vergleichswert errechnet sich aus den Verkaufspreisen mehrerer Vergleichsobjekte.

Wer kann meine Immobilie bewerten?

Haus zum Thema ImmobilienbewertungViele Eigentümer sehen sich selbst in der Lage eine realistische Objektbewertung durchzuführen. Problematisch kann die Bewertung durch den Eigentümer jedoch werden, wenn subjektive Eindrücke und Vorstellungen fälschlicherweise in die Preisvorstellung einfließen und das Bewertungsergebnis verzerren.

Um dieser Problematik mit der nötigen Objektivität entgegenzutreten, bieten viele Unternehmen Immobilienbewertungen an. Abgesehen von der Verwendung unterschiedlicher Wertermittlungsverfahren unterscheiden sich die Anbieter in ihrer Seriosität und in ihren eigenen Absichten, die bei der Einwertung mitschwingen. Bewerter mit Eigeninteresse an einem realisierbaren Verkaufspreis bieten oftmals viele Vorteile. 

Warum könnte ACC Immobilien Consulting genau DER RICHTIGE Immobilien-Bewerter für Ihr Objekt sein?

ACC Immobilien Consulting bietet als etabliertes Immobilienunternehmen eine realistische Einschätzung für erzielbare Verkaufspreise Ihres Objekts an. Die langjährige Verkaufserfahrung bei Immobilien unterschiedlicher Preisklassen sowie die damit einhergehende kontinuierliche Beobachtung der Marktpreisentwicklung fließen in jede unserer Immobilienbewertungen mit ein. Dennoch wissen wir bei ACC Immobilien Consulting: Jede Immobilie ist hochgradig individuell, genauso wie der für sie erzielbare Verkaufspreis. Denn eine zu hohe Wertindikation kann dem Verkaufsprozess mindestens genauso viel schaden, wie eine zu niedrige. Im Rahmen einer objektiven Analyse prüfen wir Ihre Immobilie eingehend und ermitteln so den bestmöglichen Preis. Dabei bedienen wir uns unterschiedlicher, langjährig erprobter Unternehmensprozesse, die wir durch häufige Anwendung nahezu perfektioniert haben.

 

 


Sie wollen wissen, was Ihre Immobilie wert ist?

Eine erste Wertindikation bietet unser Online-Objektbewertungstool. Ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie ganz einfach online und erhalten Sie das Ergebnis direkt per Mail!

Immobilienbewertung Widget

Kostenlose Online-Immobilienbewertung

Eine belastbare Einschätzung des aktuellen Marktwerts Ihrer Immobilie lässt sich nur unter Einbeziehen aller objektspezifischer Eigenschaften und örtlicher Begebenheiten vornehmen. Lassen auch Sie Ihre Immobilie von einem professionellen Immobilienunternehmen bewerten und profitieren Sie von unserer Erfahrung
 

Kontaktieren Sie unsere Bewertungs-Hotline:

069-9769 8712

oder schreiben Sie uns:

Es gelten die Bestimmungen unserer Datenschutzerklärung.

Blogverzeichnis - Bloggerei.de TopBlogs.de das Original - Blogverzeichnis | Blog Top Liste