Kategorie Baufinanzierung

VonACC Immobilien Consulting

Immobilienkauf für unverheiratete Paare

Unverheiratete Paaren genießen nicht denselben Rechtsschutz, wie es bei Eheleuten der Fall ist. Hier gilt der Grundsatz: was im Vorhinein nicht geregelt wurde, kann im Nachhinein ziemlich kompliziert werden!

Tipp #1: Gemeinsamer Kauf

Eigennutzung & Recht auf Mieteinnahmen

Mit der Eintragung im Grundbuch sichern Sie sich im Streitfall das Recht, die Immobilie zu nutzen, also selbst zu bewohnen. Außerdem stehen Ihnen bei Immobilien, die als Kapitalanlage genutzt werden, nur dann die Mieteinnahmen zu, wenn Sie auch Eigentümer sind.

Variable Eigentumsanteile

Für mehr “interne” Gerechtigkeit steht es Ihnen frei, die Eigentumsverhältnisse abweichend von der Variante 50/50 zu verteilen. Sollten Sie sich beispielsweise wohler damit fühlen, die Eigentumsquote von geleisteten Geldzahlungen abhängig zu machen, steht Ihnen eine dahingehende Anpassung (beispielsweise 25/75) vollkommen frei.

Tipp #2: Heirat, Trennung, Tod

Trennung

Im Trennungsfall werden häufig keine rationalen Entscheidungen zur Vermögensverwaltung getroffen. Es empfiehlt sich daher im Vorfeld vertraglich zu erfassen, wie das Immobilienvermögen auseinandergesetzt werden soll. Zu klären ist meistens, wem das Wohnrecht in der gemeinsamen Wohnung nach der Trennung zusteht und wie der jeweils andere für seinen Auszug zu entschädigen ist. Ebenfalls im Raum stehen wird zu diesem Zeitpunkt die Frage, ob die Immobilie gehalten oder verkauft werden soll und wie mit den Lasten auf dem Objekt zu verfahren ist:

Kredit

Der Großteil der Immobilienkäufe wird beim Kauf über Immobiliendarlehen finanziert. Da die Banken zumeist den Weg des geringsten Risikos gehen, ist es üblich, dass beide Partner im Darlehensvertrag als Schuldner erfasst sind. Damit müssen beide Partner die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag für und gegen sich gelten lassen.

Anders gesagt: auch im Falle einer Trennung bleibt es beim Bestand der vereinbarten Ratenzahlungen. In der Praxis läuft das folgendermaßen ab: Die Bank hat einen Anspruch gegen beide Darlehensnehmer in Höhe der vollen Ratenzahlung, bis einer der beiden Schuldner die Forderung vollständig begleicht. Derjenige kann dann den (Ex-) Partner dann im nächsten Schritt in Regress nehmen und so für einen Ausgleich sorgen.

Regelungen über die Fortführung der Darlehenszahlungen und/oder die Möglichkeit, den jeweils anderen entsprechend auszubezahlen, sind empfehlenswert. Hierbei sollten auch die finanziellen Gegebenheiten innerhalb der Partnerschaft und individuell für jeden Partner in die Kalkulation mit einfließen.

Tod

Für die unangenehmste Variante, den Todesfall eines Partners, sollten in jedem Fall umfassende Vorkehrungen getroffen werden. Anders als bei Ehepaaren greift hier nicht unbedingt eine Schutzregelung zugunsten des jeweils anderen, sondern die Familie des Verstorbenen wird in jedem Fall der primär Begünstigte des Erbes sein. In diesen Bereich fallen auch zu überdenkende Themen wie Erbschaftssteuer, Übertragungsverträge, Spekulationssteuer und Ähnliches. Insbesondere für den Fall, dass für die Kreditrückzahlung beide Einkommen berücksichtig wurden, sollte der Abschluss einer Risikolebensversicherung in Erwägung gezogen werden.

Fazit

Der Immobilienkauf ist für Paare primär genauso attraktiv, wie für Eheleute. Das kleine Manko hier ist zwar, dass im Vorfeld üblicherweise mehr Verwaltungs- und Regelungsaufwand anfällt, der Nutzen eines Immobilieninvestments überwiegt jedoch häufig. ACC Immobilien Consulting steht Ihnen für Auskünfte zu unseren Immobilienangeboten, Finanzierungsmöglichkeiten für Paare und allgemeine Fragen zum Thema Immobilienkauf und Baufinanzierung jederzeit unverbindlich zur Verfügung!

*Dieser Beitrag dient nicht als Rechtsberatung. ACC Immobilien Consulting informiert lediglich über potentielle Ansatzpunkte für rechtliche Auseinandersetzungen innerhalb einer Partnerschaft für den Fall eines Immobilienkaufs. Generell empfehlen wir für die Planung möglicher rechtlicher Folgen eines Immobilienkaufs eine kompetente Rechtsberatung zu Rate zu ziehen.

Für weitere Auskünfte zu dieser oder einer anderen Finanzierungsvariante steht ACC Immobilien Consulting Ihnen gerne zur Verfügung!

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Finanzierungsablauf bei ACC Immobilien Consulting

Gemeinsam ans Ziel

Schritt #1: Finanzcheck

In einem ersten Finanzcheck überprüfen Sie Ihre Einnahmen, Ausgaben und verfügbares Eigenkapital und ermitteln so die Rahmenbedingungen für Ihren Immobilienkauf. Dieser erste Schritt ist wichtig für den weiteren Baufinanzierungsprozess und hilft Ihnen sich finanziell bei der Immobilien- und Kreditauswahl zu orientieren. Im Ergebnis sollten Sie ermitteln:

• welche monatlichen Belastungen Sie haben
• welche Summe Ihnen monatlich nach Abzug der Belastungen zur Verfügung steht
• über wie viel Eigenkapital Sie verfügen
• und was Ihr Kaufpreislimit für die Immobilie ist.

Achtung: jeder Immobilienkauf bringt Nebenkosten mit sich. Kosten für die Grunderwerbssteuer, den Notar und ggf. den Makler müssen miteinkalkuliert werden.

Schritt #2: Immobilienauswahl

Informieren Sie sich als nächstes über passende Immobilienangebote. Prüfen Sie dabei die Lage und den Zustand der Immobilie sowie etwaige Renovierungskosten. Besichtigen Sie die Immobilie persönlich und sehen Sie die Objektunterlagen ein. Treffen Sie auf Basis dieser umfassenden Informationen eine Entscheidung für eine Immobilie.

Schritt #3: Finanzierungsangebote

Sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, beginnt die Planung der für Sie besten Finanzierung. ACC Immobilien Consulting analysiert Ihre Lebenssituation und Wünsche umfassend, um für Sie ein individuelles Finanzierungskonzept zu erstellen. Als unabhängiger Makler kann ACC Immobilien Consulting auf Angebote von über 400 Banken zugreifen. So können wir für Sie eine maßgeschneiderte Finanzierung UND attraktive Konditionen finden.

Außerdem können wir Ihnen nach Vorprüfung Ihrer finanziellen Situation bereits eine Finanzierungsbestätigung übermitteln, mit der Sie sich unter den Kaufinteressenten der Immobilie beweisen können.

Schritt #4 & #5:  Darlehensvertrag & Notarieller Kaufvertrag

ACC Immobilien Consulting vermittelt Ihnen den für Sie passenden Kredit. Als Immobilienerwerber beantragen Sie nun gemeinsam mit uns Ihre Baufinanzierung zu den attraktivsten Konditionen. Erfahrungsgemäß verfügen wir bereits wenige Tage nach Einreichung des Kreditantrags über die entsprechenden Darlehensverträge und Sie müssen nur noch unterzeichnen! 

Was Sie unbedingt beachten sollten:

Der Abschluss des Darlehensvertrags und des notariellen Kaufvertrags einer Immobilie hängen eng zusammen und müssen daher in dieser Konstellation möglichst terminlich aufeinander abgestimmt werden. Einerseits sollten Sie niemals einen notariellen Kaufvertrag unterzeichnen, bevor Sie keine finale Darlehenszusage haben. Anderersreits sollten Sie keine Darlehensverpflichtung eingehen, bevor Sie den notariellen Kaufvertrag unterzeichnet haben.

Wie Sie sich gegen Darlehensverpflichtungen bei “geplatzten” notariellen Kaufverträgen schützen können:

Manche Banken räumen Ihnen für die Unterzeichnung oder Rücksendung des Darlehensvertrags eine Annahmefrist ein. Das bietet Ihnen einen gewissen zeitlichen Spielraum, indem Sie eine Darlehenszusage haben, die Darlehensverpflichtung jedoch noch nicht final eingegangen sind. Bestenfalls lässt sich die notarielle Beurkundung innerhalb dieses Zeitraums terminieren. Anderenfalls, wenn also die Darlehensunterzeichnung bereits vor Abschluss des Notarvertrags erfolgen muss, bleibt dem Immobilienerwerber als letzte Lösung noch die 14-tägige Widerrufsfrist. Demnach kann man den Abschluss des Darlehensvertrags notfalls noch ca. 2 Wochen nach Unterzeichnung widerrufen und so von der Darlehensverpflichtung frei werden, sollte der Immobilienkauf doch noch platzen. Planen Sie den Notarvertrag in jedem Fall so, dass ein Widerruf des Dalehens noch möglich ist.

Schritt #6: Kreditauszahlung & Co.

Nach Abschluss des Darlehensvertrags und nach Vorliegen aller im Kaufvertrag genannten Voraussetzungen, erfolgt vereinbarungsgemäß die Auszahlung des Kredits. Gemeinsam mit Ihrem Eigenkapital wird die Kreditsumme zur Kaufpreiszahlung veranlasst. Damit ist i. d. R. die Bedingung zum Eigentumsübergang erfüllt. Die Immobilie gehört nun Ihnen und Sie beginnen zeitnah mit der Rückzahlung des Kredits.

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Wer, was, wie, wann, wo und warum … Die Finanzierungsbestätigung beim Immobilienkauf!

Was ist eine Finanzierungsbestätigung?

Eine Finanzierungsbestätigung ist eine Erklärung einer Bank bzw. eines Kreditvermittlers. Darin wird bestätigt, dass eine bestimmte Immobilie zu bestimmten Konditionen mit großer Wahrscheinlichkeit für den anfragenden Darlehensnehmer finanziert wird.

Je nach gewählter Formulierung variiert die Verbindlichkeit des Dokuments. Aber anders als gemeinhin vermutet, ist eine Finanzierungsbestätigung nie eine 100% sichere Kreditzusage. Hierzu muss Ihr Darlehensantrag im Kreditinstitut noch verschiedene Instanzen durchlaufen. Erst wenn Sie die gegengezeichneten Darlehensverträge in den Händen halten, ist Ihre Finanzierung wirklich in trockenen Tüchern. Dennoch signalisiert eine Finanzierungsbestätigung immer eine klare Bereitschaft der Bank, das Darlehen zu genehmigen. Damit sind die meisten Verkäufer zunächst zufrieden.

TIPP: Sehen Sie die Finanzieurngsbestätigung als klare Indikation zur Machbarkeit Ihres Vorhabens. Im Grunde kann kaum noch etwas schief gehen. Aber der Teufel ist ein Eichhörnchen. Achten Sie also bitte in Ihrem eigenen Interesse darauf, dass ein notarieller Kaufvertrag erst unterschrieben wird, wenn Sie die finalen Darlehensverträge in den Händen haben.

Wann und wozu brauche ich eine Finanzierungsbestätigung?

Eine Finanzierungsbestätigung gibt Auskunft darüber, dass der Kauf höchstwahrscheinlich durch ein Darlehen abgesichert ist. Kurz gesagt: die Finanzierungsbestätigung signalisiert Zahlungsfähigkeit. Damit wird sowohl für den Käufer, als auch den Verkäufer eine gewisse Sicherheit geschaffen, dass sich Komplikationen beim Immobilienkauf aufgrund einer fehlenden Zahlungsfähigkeit sehr wahrscheinlich vermeiden lassen.

Erfahrungsgemäß werden Finanzierungsbestätigungen von der Verkäuferseite sehr gerne im Rahmen des Auswahlverfahrens für einen Kaufinteressenten gesehen. Deshalb sollte man sich bei ernsthaftem Interesse an einer Immobilie umgehend  um eine entsprechende Finanzierungsbestätigung bemühen. Mit der schnellen Vorlage einer Finanzierungsbstätigung stechen Sie unliebsame Konkurrenten aus und erhöhen Ihre Wahrscheinlichkeit, den Zuschlag für die heiß ersehnte Immobilie zu erhalten.

Wie bekomme ich eine Finanzierungsbestätigung?

Vor der Erstellung einer Finanzierungsbestätigung nimmt die Bank in jedem Falle eine Vorprüfung Ihrer Bonität vor. Idealerweise wird auch die Werthaltigkeit des Finanzierungsobjekts bereits vorgeprüft. Dies erfordert zunächst, dass Sie der Bank Unterlagen zu Ihrer finanziellen Situation und des zu finanzierenden Objekts vorlegen.

Wie viel Zeit und welche Kosten muss ich für den Erhalt einer Finanzierungsbestätigung einplanen?

Die Dauer der Erstellung Ihrer Finanzierungsbestätigung hängt maßgeblich von Ihrer Kooperation sowie Ihrer Bonität ab. Sobald alle benötigten Unterlagen vorliegen, kann die Finanzierungsbestätigung üblicherweise  innerhalb weniger Tage -manchmal sogar innerhalb weniger Stunden-erstellt werden. Außerdem sollten Sie darauf achten, dass die meisten Bestätigungen zeitlich begrenzt sind. Natürlich macht es nur Sinn dem Verkäufer das Dokument während der Gültigkeitsdauer zu präsentieren.

Ob Gebühren anfallen und in welcher Höhe hängt stark von der ausstellenden Bank ab. Informieren Sie sich hierüber im Vorfeld bei Ihrem Kreditinstitung.

Melden Sie sich noch heute bei uns für mehr Infos zu Ihrer Baufinanzierung!

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